住宅地产受调控阻击开发商“转战”开发区

　　在流动性宽裕、住宅地产受压的宏观背景下，顶着产业开发的帽子，大量资金开始重新流入开发区，工业用地也成为部分投资机构和上市公司炒作的对象。但无论是从国家政策，还是工业地产的投资属性来判断，其炒作的空间并不大，而且还会产生一系列对抗调控的衍生效应，形成更易被戳破的泡沫，这是需要引起警惕的。

　　记者李侠从去年以来，限购、限贷等政策相继出台，尽管开发商仍在坚持，但不可否认，住宅地产交易量极度萎缩。下一个问题是，对于亟须找到新战场的开发商，以及不堪财政重负的地方政府来说，突围的路在何方？

　　近日，一组数据表明，工业地产正在成为各方眼中的“香饽饽”。中国不动产研究中心（CRRC）最新研究报告显示，金融危机之后，大约有12%的传统房地产开发商转投产业园建设项目，从2005年第一次房地产调控开始，则有约30%的传统房地产商转向产业园建设开发，二线城市比例稍低。传统房地产领域的“泡沫”正在向工业地产涌动。

　　目前，由于产业资金的充裕，无论是土地还是建成物业，工业地产都呈现供不应求的状态。有业内人士指出，工业地产的升温与生产行业的流动性充裕紧密相连，“政府把经济刺激计划投放到经济的各个产业中去，基本每个产业都资金充裕，需要不停地寻找不动产解决方案，落实产业项目，释放资金，这样就导致了生产产业本身一直到供应链的最末端包括房地产都受到了很大刺激，所以恢复比较迅猛。”

　　在安邦咨询首席研究员陈功看来，开发成本和土地成本较低则是吸引传统房地产商进入工业地产的一个重要原因。CRRC数据显示，2009年，北京住宅用地平均单价为7197.37元/平方米，工业用地平均单价为561.35元/平方米，二者之比为12.81∶1；2010年，北京住宅用地平均单价为8442.96元/平方米，工业用地平均单价为723.10元/平方米，二者之比为11.68∶1。此外，与工业用地的商业配套一方面能够让开发商曲线规避国家调控，同时也能带来巨额利润。根据规定，一般工业项目总建筑面积的7%可作配套项目建设，涉及酒店、办公楼、公寓等利润率更高的上下游配套项目。实际上，目前工业地产由传统的工业厂房向配套完善的现代化工业园区的升级，使得不少产业园的配套都远远超出原先单纯工业园的定位，开始大量涉足上下游相关功能的配套。

　　而随着中央近几年来“批发式”允许地方搞各种规划和产业园，集中式的土地开发日渐成为主流。不过，工业地产的盛行仍与地方政府关系甚大。在业内人士看来，中国最大的工业地产开发商就是遍布各地的开发区。陈功告诉记者，安邦在对国内某个城市的调研中也发现，地方官员现在最关心的问题之一就是如何实现工业用地与商业用地，甚至住宅用地的有效转换。“我们在一个城市的高新区看到，大片的土地被开发出来，但土地的使用效率非常低。大楼前空旷的广场、与行人和车辆根本不成比例的马路，无一不彰显出土地价格的低廉。所以，如果能够在工业用地上做文章，肯定能够给地方带来足够的财政来源。”陈功认为，之所以能够“悄悄地”搞土地商业开发，地方政府的慷慨是最大动力之一。

　　所以，稳定的租金回报、低廉的地价、可观的商业配套，工业地产不仅看上去已经成为房地产严厉调控下的“避风港”，而且被业内称为“还没有出现泡沫的处女地”。据报道，有浙江资金开始重新炒卖工业园区的地皮，山西资金也开始在重庆两江新区投资工业地产。在广东顺德，金融机构也盯上了这块蛋糕。目前，顺德农商行就专门开设了为“商品厂房”办理抵押按揭的业务，首付三成，利率按照客户情况有所浮动，一般较高于基准利率。同时，许多商业银行也纷纷看好这块蛋糕，已经纷纷开始计划推出同类产品与服务。

　　尽管被开发商、地方政府、投资客，甚至银行一致看好，但一个值得注意的问题是，随着游资的大量进入，工业地产能否有足够的炒作空间？因为投资工业地产不等于买卖厂房，投资标的物的升值前景与当地的产业规划关系密切。

　　“如果一个项目无法得到当地政府或者产业界的青睐，砸进去的钱无疑就是泡沫。”陈功认为，目前这种状况如不能得到有效遏止，将会刺激各参与方想方设法借工业开发之名，行商业开发之实。据一位参与多地地方政府土地市场调查的人士透露，好多城市周边产业园区，被开发商转做住宅开发。而尽管国家有7%的红线，但不少工业项目的配套比例实际上已经远远超过。同时，工业地产的“洼地”效应会被地方政府当成是救市良方，而将大量本不具备发展实业基础的土地征用来搞开发，这势必会强化泡沫的膨胀。

　　尽管各地长满野草的开发区早已比比皆是，但在流动性宽裕、住宅地产受压的宏观背景下，顶着产业开发的帽子，大量资金开始重新流入，也成为一部分投资机构和上市公司炒作的对象。但陈功提醒说，无论是从国家政策，还是工业地产的投资属性来判断，其炒作的空间并不大，而且还会产生一系列对抗调控的衍生效应，形成更易被戳破的泡沫，这是需要引起警惕的。