再融资无松动迹象 地产商转战房地产基金

　　地产公司再融资没有任何松动迹象。

　　保利地产（600048）近日公告称，公司董事会决议将2010年的再融资方案延期一年。而此前，万科、招商等房企去年以来的再融资方案均告失败。

　　目前包括保利、万科在内，地产公司的资金成本均有所上升。压力之下，龙头房企纷纷推出 或参与房地产基金等多种融资方式，并在项目层面增加股权融资。

　　资本市场再融资冰冻

　　根据公告，保利地产董事会同意将再融资方案有效期延长一年，重新锁定发行底价至11.60元，发行数量调整为9.1亿股。

　　根据调整后的方案，保利地产拟融资不超过96亿元。

　　保利地产相关人士表示，上述方案已上报证监会，目前仍在审核中。

　　“我们还在观望，去年的融资方案还有较长时间到期，公司目前并未刻意关注和寻求资本市场融资。”金地集团有关人士对本报记者表示。

　　去年4月，金地集团（600383）公告称，拟非公开发行不超过4亿股A股，发行价格不低于12.4元/股，预计募资净额不超过48亿元。方案有效期为18个月。

　　金地董秘徐家俊表示，近期不会再考虑新的再融资议案。目前监管机构对房地产的再融资仍比较严格，没有松动迹象。

　　相比之下，万科（000002）则更慢一步。“我对今年资本市场融资没有任何打算。”3月8日，万科总裁郁亮对记者表示。去年9月，万科百亿增发方案到期，公司未召开股东大会决议是否延期，增发自动失效。

　　另一家龙头房企招商地产（000024）也于去年5月撤销了不超过50亿元的非公开增发方案。“再融资是个日常工作，增发撤销后，公司也在进行房地产基金等融资方案的可行性报告。”招商地产证券事务代表曾凡跃对本报记者表示。

　　成本、规模双重考量

　　国家统计局数据显示，今年1-2月，开发商资金来源增幅快速回落至16.3%，而去年为25.4%。

　　与此相对应，经过几轮加息和利率调整，地产公司资金成本均在上升。

　　根据东北证券分析师高建的调研，今年1、2月份，保利新获贷款116.8亿元，有200亿元银行贷款已获审批可随时提取，且还有400亿元的信贷空间。保利的平均贷款利率比基准利率上浮1.64个百分点。

　　金地集团总裁黄俊灿也向记者透露，资金成本确有上升，但由于公司是总行级客户，在贷款方面仍有一定优势，新增贷款成本增长不超过10%。

　　不过，龙头房企的资金成本仍低于中小地产公司。“许多非上市房企往往通过民间融资来解决资金缺口，成本最低都在30%左右。”北京联达四方机构董事总经理杨少锋说。

　　整体来看，房企资金需求仍然很大。

　　以保利为例，尽管已跻身国内房企前两名、资产规模突破1500亿元，但董事长宋广菊明确表示，保利地产仍将自身定位为成长型企业，计划“3-5年内再打造一个保利地产”，规模化增速指标未变。

　　万科在实现千亿销售后，也将目标投向3000亿，这对公司的资金和管理平台均提出了新的挑战。

　　数据显示，今年大型地产商在建及新开工量呈持续增长趋势，前十大地产商在建面积的规模将达近2亿平方米，土地、工程及其他开支大幅增加。

　　转战房地产基金

　　调控之下，大型房企正在积极拓展多种融资渠道，房地产基金被认为是不错的选择。

　　“金地较早开展房地产基金，已投资上海赵巷、深圳观澜等多个项目，今年将继续加大力度开展项目层面的股权融资，”黄俊灿称，金地希望通过股权合作，体现规模效应，进一步提高市场占有率。

　　据介绍，金地希望旗下稳盛投资基金未来5年的规模达到600亿，今年的目标是50亿。

　　而保利地产也已发起设立信保(天津)股权投资基金管理公司，年内将募集资金24亿元，完成6个项目投资。

　　“目前地产行业的融资渠道紧缩，大家压力都很大。”郁亮表示，开发贷、按揭、合作是万科目前主要的融资方式，万科第一大股东华润也有很多金融平台。

　　31日，万科将召开股东大会讨论借力华润集团融资事宜。今年以来，万科利用深国投信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金，已获得逾44亿元资金。

　　中海外主席孔庆平则透露，今年上半年中海外将会发起一个新的房地产基金，规模约为5亿美金，融资地点可能在香港。“未来香港将成为人民币结算中心，这将带来新的融资课题。”孔庆平说，人民币基金、境外兑换等，都为香港和房地产企业带来很多机会，公司正在就这方面的融资创新进行研究。