来源：每日经济新闻
3月28日晚，由 《每日经济新闻》、搜狐财经和清华大学经管学院共同主办的新一期搜狐企业家论坛在清华大学举行。会前，对于时下房企老总们所困惑的保障房建设盈利问题，本期论坛的主讲嘉宾北京住总集团有限责任公司 （以下简称北京住总）董事长张贵林在接受《每日经济
为之前10年买单
对于政府提出5年内兴建3600万套保障房的做法，张贵林将此归结为对现有住房供应结构的纠正。
对于近年来房价的跳涨，他认为主要原因是供不应求。他解释说，2000年~2010年的10年间，中国的城市化率以每年近1%的速度提高，也就是说每年城市化人口会增加2000多万。如果按照人均住房30平方米需求量计算，10年间将新增60亿平方米的住房需求，但这期间中国房地产只销售了45亿平方米的住房面积，供应缺口差近15亿平方米，大概25%的需求没有得到满足。
而这个数据仅仅考虑到10年间的供应缺口，并没有累积计算2010年前的供应缺口和这期间原有城市居民的改善性需求，如原来跟父母合住的孩子，现在要结婚而新增的需求，两房变三房的需求，以及用于投资投机的需求等。
他指出，综合下来，供应缺口比例至少在40%以上。在“十二五”期间，城市化率将由目前的47%以每年近1%的速度增长到期末的51.5%，新增住房需求量仍在巨量增长中。市场供不应求的根本解决之道就是增加供应。在中国的住房供应结构中，保障房比例很低，但在国外成熟的市场经济国家，市场提供大概30%~40%的商品房，政府至少提供50%以上的保障房。鉴于1998年房改后中国楼市主要侧重于发展商品房，保障房建设重视不够，因此目前政府重新将重心转移至保障房，以纠正过去这些年来楼市供应结构上的失衡。
应设置“绿色通道”
对于今年1000万套保障房的目标，张贵林计算后认为，除土地成本外，大概需要1.3万亿~1.4万亿元的资金量。他具体分门别类地分析说，第一部分就是建设近200万套的经济适用房和两限房，资金需求量约5000亿元，主要利用社会资金来解决。根据以往的经验，在这一部分，政府只需在政策上给予一定支持即可，如土地出让金减免等，社会资金在经济适用房和两限房建设运作中，基本可以做到盈亏平衡。
第二部分为近400万套的各类棚户区改造项目，包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、林区棚户区改造、煤矿棚户区改造等，资金量大约也需要近5000亿元。主要渠道由工矿企业和有关职工筹集，政府提供相应的政策即可。
第三部分为廉租房、公租房建设，今年中央提出的建设目标为380万套，其中廉租房为160万套，公租房为220万套，投资资金量也得近5000亿元。这部分资金来源主要靠政府财政出钱，因为这一部分项目不能立马变现，一般情况下，企业参与运作的难度较大。
资金来源方面，张贵林指出，目前中央政府首批350亿元已经拨出去，此外，中央代地方发行2000亿元国债，要优先支持地方政府发展公租房建设。与此同时，按照现在规定，地方政府每年需至少拿出10%的土地出让金用于保障房建设，按照去年各地2.9万亿元的卖地收入计算，各地方需从土地出让金中拨出2900亿元。
时下银根收紧带来的信贷规模压缩，可能对保障房建设资金来源带来影响，张贵林呼吁，银行应该给予保障房一些差别化政策，比如开设绿色通道、适当给予一些保障房项目以专项贷款的投入。
除了巨量资金带来的压力外，对于3600万套保障房，一些人也担心土地的供应问题，比如在接受《每日经济新闻》记者采访时，全经联研究院副院长陈宝存就指出，巨量保障房建设所需的大量土地供应，一线城市和一些发达的二线城市，目前可能会面临无地供应的尴尬。
对此，张贵林认为最终政府会解决这个问题，但他也指出，除了税收、土地等支持外，政府也可以鼓励允许符合条件的企事业单位以自有用地建设廉租房、公租房，并优先租给本单位无房职工，同时试点农村集体建设用地建设保障房，以实现保障房土地供应的多元化，此举还可部分解决交通拥堵问题。
不过，张贵林反对通过小产权房合法化来解决保障房在土地供应和资金压力上的问题，因为小产权房不符合政府规划，很容易搞乱市场。
多环节参与解决盈利问题
在3600万套保障房的供应上，房企无疑是主要的参与者，但目前在保障房建设方面，众多房企都还苦于未找到合适的盈利模式，比如万科总裁郁亮就公开承认万科还未在保障房建设方面找到盈利模式。远洋地产副总裁徐立在接受 《每日经济新闻》记者采访时也承认，远洋还在保障房建设领域摸索盈利模式。
对此，张贵林认为，对于像万科、远洋等上市房企，股东和股民对其有回报要求，而单纯的房企参与保障房建设，确实盈利模式上有一些问题，因为现在来看房企参与保障房建设的盈利在2%~3%，这样的利润率对于一般上市公司而言肯定很低。但北京住总这样的专业保障房建设公司，在此方面有自己的竞争优势。
他解释说，在保障房建设领域，北京住总是产业链式运作的，就是在设计、开发投资、施工、物流以及后期的物业管理方面，公司旗下都有自己的专业公司，比如在设计上，公司有自己的设计院、物业管理公司等。假设一个保障房项目，一家开发商的利润率为2%~3%，这样的利润率对于在万科这样的上市公司看来没有积极性，因为对于港股上市的房企来说，如果一个项目达不到8%的利润率，就不会去做，但对于北京住总来说，是会参与的，因为北京住总在设计环节可以挣钱，在开发、物流、物业管理等环节皆能挣钱，每个环节挣2%~3%的利润，综合加起来可能就有10%的利润率，这个利润率就不算太低了。他表示，北京住总通过拉长产业链，一体化经营来解决回报问题。
张贵林透露，正因为北京住总在保障房建设领域有这种优势，万科才会选择与公司携手，以开拓保障房领域的市场。
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