张贵林：摆脱蜗居---保障房如何保障民生？

　　主持人（搜狐网财经中心副总监张翼）：感谢大家参加“搜狐企业家论坛 清华经管大讲堂”的演讲会，今天晚上的演讲会由搜狐财经、清华经管、《每日经济新闻》联合主办，请出演讲嘉宾之前，首先要介绍主办方代表，清华经管党委副书记朱岩教授、搜狐网财经中心总监史彦先生。

　　来搜狐微博看我，是当下的流行语，搜狐微博将对今天的演讲会进行现场直播。今天晚上莅临清华演讲的是嘉宾是住总集团董事长张贵林博士，张董是学者型的国企领导人，他演讲的主题是《摆脱蜗居——保障房如何保障民生？》。住总是北京市属的保障房建设的主力军，是专门为穷人盖房子的知名国企。保障房无疑是当下最热火的关键词，2011年全国范围内建设1000万套保障房，需要1.3万亿元的资金投入。未来5年建设3600万套，保障房覆盖面将达20%以上。当前住房保障已被提高到民生根本，在温家宝总理及相关部委领导的支持下，未来保障房建设规模与速度都是空前的。

　　关于保障房，有许多截然不同、针锋相对的声音和观点。有人说保障房是食之无味、弃之可惜的“鸡肋”，有人说通过建设保障房可以获得银行贷款、土地、税收的优惠支持，保障房是利润丰厚、社会效益经济效益双丰收的“唐僧肉”。我们看到的事实是，在过去的一些年份里，全国范围内的保障房建设任务几乎都没有完成。然而从今年开始，特别是地产调控持续加码之后，保障房开始获得开发商的青睐和关注。近期，多家国企和大型品牌房企宣称进军保障房领域。3月10日，万科总裁郁亮宣称只要给1元钱利润就可以做保障房，为什么只要1元钱利润，这样可以向股东以及资本市场交代吗？

　　保障房到底是鸡肋还是唐僧肉？保障房建设如何通过制度与体系建构，又好又快地推进？有请张贵林博士讲述住总在保障房建设领域的所作所为、所思所想。

（住总集团董事长张贵林博士 摄影：搜狐唐怡民）

　　住房因何成为民生问题？

　　张贵林：大家好，很高兴今天来到清华大学跟各位学子共同交流有关保障性住房和民生问题。今天的演讲题目是《摆脱蜗居，保障房如何保障民生？》摆脱蜗居，在我个人的理解，有两层含义：第一层是物质层面的改善居住条件，不拥挤在狭小的出租屋里；第二层是精神层面的，不再被高房价“绑架”，不再支付高额贷款和利息，过着有尊严、有质量的生活。

　　住房为什么会成为民生问题？住房是人类的基本权利和需要。改革开放的前10年，解决了老百姓的温饱问题。之后，民众开始对居住条件、出行条件有了改善需求，住房就成为影响民众生活质量最重要的问题。

　　住宅市场供不应求。从2000年到2010年这10年时间，中国的城市化速度突飞猛进，城市人口增加了2亿人。这2亿人，按人均30平米的住房需求计算，需要提供超过60亿平米的新增住房，才能满足他们的基本生活需求。但同期房地产市场的住宅销售面积不足45亿平米。60亿平米的基本需求和45亿平米的总销量，供应缺口高达15亿平米，25%的需求没有得到满足。而且，这个计算并未考虑前20年的供应缺口，以及城市原居民的住房改善及投资需求。如果再考虑上述因素的话，应该存在40%以上的供应缺口。因此，大规模的开发建设保障性住房，才可以填补住宅需求的缺口。

　　商品房的投资属性掩盖了其居住属性。改革开放30年，我国劳动密集型的制造业创造了大量的资本，但这些资本并没有用于产业结构升级上，原本在产业升级过程中应由高科技产业、重工业等资本密集产业吸纳的资本流向了房地产的投机市场。加之在民间金融极其发达的江浙一带，房产抵押已经成为了一种重要的融资手段，随着房价的上升，融资额度也随之大涨，房价交替上涨，更像是一种民间金融游戏。随之而来的一个问题是：房地产的投资和金融属性逐渐掩盖了其最重要的居住属性。

　　实现住者有其居，加快保障性住房建设，构建合理的住房保障体系。实现“住者有其居”，是政府保障性住房建设的目标，温家宝总理在2月27日与网友在线交流时，对调控房地产提了四个方面的措施：一是增加保障性住房建设，增加房地产市场的供给，未来保障房的建设以公租房和廉租房为主，加上棚户区改造；二是鼓励和支持人们购买自住房和改善型用房，把重点应该放在低价位和小套型；三是抑制投机性和投资性的住房，主要是采取经济和法律手段；四是管好市场，依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。这都是为改善房地产市场供求关系而提出的，而保障性住房的建设更是其中的重中之重。

　　保障房建设要在总量上占据较大比重。在政府主导建设保障性住房的问题上，市场管商品房，政府管保障房，并且很多年以来就流行着一个“三七”论，也是一些经济较发达的国家的通行做法。即政府负责大约70%的保障性住房，市场负责其余30%的商品房市场，但前几年保障性住房的建设规模与商品房的规模相比一直较低，如果保障房只有不到20%的量怎么能抑制高房价？市场肯定是被商品房拽着走。

　　构建合理的住房保障体系。一是要明确保障对象，住房保障作为一项地方政府提供的社会福利，按照“责权利对等”的原则，按照本地纳税证明来甄别，有当地的纳税证明就代表该公民为当地的经济发展和税赋做出了贡献，有权享受本地政府用本级财政提供的社会福利，分享本地经济发展的成果。二是要明确保障房的建设主体，保障房作为一项为本地居民提供的社会福利，地方政府是绝对的主体，但中央财政也要予以大力支持，同时，可以研究将国税按一定比例返还给当地政府作为保障房建设的专项资金。三是明确保障方式，核心思想是“保居住，不保财产；保使用，不保所有”，在保障房建设中应以公租房和廉租房为主，保障群众的居住权，同时以现金补贴等多种方式多层次实现住有所居。

　　建立健全住房保障的准入、退出机制。住房保障实施过程中，面临着无法准确界定住房保障对象和对象认定缺乏科学标准等问题，主要原因：一是住房档案系统不健全，过去大部分城市基本上没有建立住房档案，或即使某一时期建立也没有实施动态管理。由于基础信息数据不全、住房档案信息不健全，导致难以准确界定住房保障对象。二是个人收入和信用制度不健全，目前还没有建立全面、有效的个人信用制度，造成住房“准入”与“退出”的监管困难。

（张贵林向现场幸运观众颁发搜狐纪念品 摄影：搜狐唐怡民）

　　1000万套保障房的意义

　　接下来我来谈谈全国及北京市保障性住房建设的情况。建设规模。根据国家“十二五”规划，未来5年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后3年还有1600套。保障性住房建设规模近年来大幅提速，2009年约为260万套，2010年为580万套，2011年将高达1000万套。

　　北京在保障性住房的建设一直是全国的前列，“十一五”期间累计新开工保障房3648万平方米，约占同期全市新开工面积的26%，从过去五年的数据上来看，保障性住房的比重越来越大，到去年保障房的建设比重已经超过了60%。“十二五”期间，北京市将建设100万套保障性住房并实现“两个60%”的目标，即保障性住房占整个住房供应的60%，公共租赁住房占保障性住房供应的60%。从这个结构来看，我预测到五年后保障性的数量就可以起到市场的决定性作用了，房价也就自然不会大涨了。

　　1000万套保障房有何现实意义？2009年全国商品住宅销售面积共计85294万平方米，若按照套均90平方米计算，2009年全国商品住宅销售量约为947万套。而2011年，国家提出建设1000万套保障房的任务，几乎是与商品住宅销售量持平。与城镇人口家庭总数相比较，中国目前城镇人口总数约为6亿人，如果按照2亿个家庭来计算，1000万套保障房相当于每20个家庭拥有1套保障房。三是不足之处，根据统计，自1999年至2009年的11年期间，我国商品房竣工面积累计为47.33亿平方米，以90平方米的套均面积计算，11年间竣工的商品房大约为5259万套。而我国保障房建设近两年才开始起步，同商品房市场相比，差距还非常明显，房地产市场的“二元制”结构确实急需完善。

　　调整保障性住房的结构，探索保障性住房建设的各种模式。加大公租房建设比重，防止出现各种寻租现象。过去建设的保障性住房以经适房、限价房为主，这两类保障房是有产权的，在持有5年后，经适房在补交土地出让金后就可以转让，这类保障房在房价上涨很快的背景下，其价格就会与商品房价格之间产生一个较大的差额，使得保障房成了权力寻租的对象。在这种背景下，保障房建设应以公共租赁房和廉租房为主，政府持有房屋的产权，以低于市场价格的租金出租给中低收入的家庭和刚参加工作的大学生。当保障性住房产权不能交易时，就剥离了房产的投资属性，仅留下其基本的居住功能，彻底杜绝了寻租的可能性。

　　政府持有公租房，有效缓解城市拥堵。交通拥堵是现代化带来的“城市病”，造成交通拥堵的重要原因在于现代社会工作单位的流动性与房屋私有产权固定性之间的矛盾，现代人特别是年轻人工作流动性比较大，但由于房价高，一个人一旦购买了一套房屋意味着他无法再更换居住地点，只能远距离上班，有的甚至在南城居住北城上班，导致上班高峰期路面交通压力加大。一旦政府在城市各个区域都掌握一定数量的公租房，就可使大量的上班族就近居住，甚至在个人跳槽后，可申请公租房换房，大大减少机动车的使用数量。

　　探索各种方式建设保障房。土地是制约保障房建设规模和速度的瓶颈，在财政、土地成本和税收的支持之外，还要鼓励允许符合条件的企事业单位用自有用地建保障房，并优先租给本单位无房职工。同时试点城市郊区农村集体建设用地建保障房，这不是指耕地，而是过去搞乡镇企业的闲置用地，可以拿一些地来搞公租房，让农民来做物业管理主体。这种方式除了给农民一个很好的就业和稳定的收入，还大大降低了公租房建设成本，同时也节约了土地。

　　资金缺口怎么办？

　　保障性住房的大规模建设要落实资金，目前来看资金缺口不小。今年全国拟开工建设1000万套保障房，但是资金的缺口可能会比较大，1000万套保障房，套型面积按60—90平米来算，至少要建设7亿平米的房子，建筑安装成本加管理费等，至少需要1.3-1.5万亿的资金，其中还不包括支付的土地成本。所以，中央在下达大规模的保障房建设任务时，对那些财力不太好的城市在建设资金上一定是一个极为重要的考验。

　　今年建设的1000万套保障房，除去通过向被保障对象筹集和社会机构资金外，中央和地方支出的资金约在7000亿左右。目前解决这部分资金的途径有三方面，一是中央财政拨款约占10%，即1000-1200亿左右；二是住房公积金贷款约为10%；三是各地政府土地出让金中划拨10%-20%。在现有情况下下，建设资金的缺口是比较大的，而且以上的资金支出均未考虑土地成本，如果考虑土地成本，资金压力会更大。

　　这些缺口需要地方政府向社会融资，有可能融资的机构包括银行、信托公司、保险公司、地产商等。但是银行信贷调控将使贷款有限，信托也只能解决一部分，地产商对于公共租赁房和廉租房的积极性也不太高。保险资金或许可能会成为保障房建设资金缺口的一大助力，但保险资金进入保障房建设也需要解决投资收益相对较低和行政审批过于复杂的问题。

　　政府在大规模建设保障房时，需要出台相应的金融政策相匹配，比如在使用保险资金上可以允许一个专项的资金额度投向保障性住房领域，并简化审批程序；在银行的信贷额度上，也要在留出专门的信贷额度对保障房给予专项资金支持，保障性住房建设才能不成为空谈。

（搜狐财经中心总监史彦先生向张贵林博士颁发搜狐企业家论坛理事聘书 摄影：搜狐唐怡民）

　　防止出现贫民窟的问题

　　要建立健全公共租赁住房相适应的社会管理制度，让购买房产与政府提供的社会福利脱钩。在中国，购买房产之所以被赋予了如此重要的意义，其原因一是购买房产跟城市户籍、子女入学等社会福利捆绑在一起。没有房产就没有独立的家庭户口，子女的上学都有难度；二是购买房产能锁定住房支出的成本，城市房屋的租金水平和房价水平在不断上涨中，人们往往希望能通过一次性的住房投资，锁定住房支出的生活成本，政府提供一部分的公共租赁房，将租金保持在一定水平，稳定人们的住房支出预期，就能降低一部分群体的购房意愿；三是购买房产能节省因为频繁搬家带来的经济成本、时间成本、心理成本。要使刚性需求减弱，就要从法律和制度上保障租房人的权益，在享受社会福利上以社保和纳税证明代替户籍，前段时间北京出台的限购政策是以连续五年纳税和缴纳社保来界定的，这个提法至少比以前单纯以户籍而论前进了一大步。

　　加强空置房屋的管理。对于自己不居住，也不对外出租，纯粹赚取差价的房地产投机行为，应该予以打击，要限制其卖。德国的做法是：如果你卖房子，差价90%国家收走，如果你买后以较低价格租给穷人，廉租券交给你，1/2所得税可以免交，这样才能解决大家有房住的问题。从一定意义上看，这种办法实质上是利用一部分老百姓手里的钱为另一部分老百姓解决有房住，而不是有住房。第二个好处可以利用社会个人的闲置资金加快住房建设，也可以增加个人的财产性收入；第三，可以通过这种方式把低收入的人散居、混居在大社区之中，通过制度安排，避免了人为形成富人区和穷人区之间的对立。

　　要健全房屋租赁市场的管理。前不久，北京市委刘淇书记在“两会”北京团分组讨论时提出：北京今后要形成以出租房为主的住房供应体系，出租房的比例将占到全部住房的60%，将出台法规调控房屋租金，虽然房租涨跌是市场行为，但是不能由着房东涨价，在制度上对出租房加强管理，包括房源保证、制度建设等。我完全赞同刘淇书记的提法，通过健全的法律法规来保证租房的安居乐业，这在发达国家已有较成熟的法律体系的。

　　在房屋中介的管理上，刘淇书记也提到，政府还要掌握一些中介渠道，不许非法、无序的中介组织存在。目前房屋中介的市场基本由民营公司占领，今后国有企业在这一领域也可以配合政府的社会管理做很多工作，比如政府加大空置房的清查力度，督促炒房客将其交由国有中介机构出租，国有中介公司在公共租赁房之外，掌握一批社会房源后，对于平抑房屋中介哄抬租金的行为就具有了市场干预能力。

　　由于保障性住房的主要供应对象是城市的低收入人群,我国采取的比较多的是集中建设保障性住房，保障性住房尚未铺开，房子已经形成了穷人和富人之间的空间隔离器，必然会带来社会隐患。今后我国建的保障房都应是配建在高档小区内，或建在高价楼盘附近，既防止出现贫民区，又对高房价起了一个心理的威慑作用，有益于平抑房价。

　　经过多年的保障房建设实践，我们积累了很多经验，虽然目前保障房的大规模建设和管理还存在一些问题，但未来几年内，保障性住房的开发建设在平抑房价、保障民生上一定会发挥越来越大的作用。我相信在座的各位同学走向工作后，一定能告别蜗居，过上安居乐业，无比幸福的美好生活。