来源：华夏时报
作者：董映颉
“住宅市场黄了，商业地产红了”一度被认为是当前市场调控形势下房地产行业最形象的表述。停贷、限购、加息，楼市调控政策频频出台，招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产。于是，品牌房企、保险资金、投资者都将目光转向了受新政影响较小的商业地产，商业地产一度成为
但事实似乎并非这么乐观。2011年的调控政策对于房地产行业来说注定是一个冬天，充满着各种的不确定性。用大连万达集团董事长王健林的话来说：“如果整个行业出现了下行的趋势，商业地产很难一枝独秀。”
在中国商业地产行业发展论坛·2011年会上，本报记者了解到，尽管各路资金和投资者对商业地产摩拳擦掌，想要进入商业地产掘金，但“理性进入，重在运营”的商业地产业态理念已经成为业内的共识，在房地产行业的“后调控时代”，商业地产仍然是机会与风险并存。
政商支招商业地产
3月25日，由中国商业地产联盟发起，商务部流通产业促进中心、《华夏时报》等单位联合举办的“中国商业地产行业发展论坛·2011年会”在青岛香格里拉大饭店成功举办。这是中国商业地产联盟发起举办的第八届全国性商业地产年会，已经成为中国商业地产界最具影响力的高端品牌盛会。
由于住宅地产面临越来越严厉的调控，因此商业地产备受瞩目。来自全国各地的700多位商业地产行业人士围绕“商业地产，让城市更繁荣”的主题展开讨论。
本次年会主席、中国商业地产联盟主席、原商业部部长胡平，住建部政策研究中心副主任王珏林，大连万达集团董事长王健林，北京华远地产董事长任志强，著名财经评论家、《华夏时报》总编辑水皮等领导和专家到会发表精彩演讲和观点。
与往年不同的是，除了大连万达、首创置业、银泰百货、ZARA、俏江南等知名企业大佬来参加本次年会之外，呼和浩特市、天津南开区、杭州滨江区、济南市中区、青岛崂山区等15个城市、城区的市区长也参加了会议。
年会上，政府相关部门领导和知名财经专家权威解析房地产调控大背景下对商业地产带来的机遇和风险，而行业巨擘则与大家分享成功的经验策略。本次年会议题集中了商业地产行业的亮点、热点和难点，既有对上年度行业发展状况的系统回顾，又有对新的一年发展趋势的全面展望，同时深刻剖析企业经营的成败得失。
“这是一场或许从此改变公司战略的年会。”中国商业地产联盟秘书长王永平评价道。
今后20年仍将快速发展
无论如何，商业地产确实从2010年开始，逐步走入了“春天里”。本次年会发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示了当前的商业地产转型热。
报告显示，2010年全国商业地产中的商业营业用房投资高达5598.8亿元，办公用房的投资高达1807亿元，同比分别增长34.2%和31.1%，增幅超过住宅，特别是商业营业用房竣工面积、销售面积、销售额增幅远远高于住宅和办公用房。
保利地产、招商地产、龙湖地产等一线房企也都在2010年年报中表示，将重点发展商业地产。如保利地产表示，今年将推进商业地产平台整合，完善相关制度建设，打造成商业标准产品系列。而招商地产也表示，公司将努力加强对商业地产资源的整合力度，探索搭建全国性商业地产管理及运营组织架构，落实新商业模式的探索和培育。
与此同时，在一系列严厉的楼市调控政策下，大规模外资从住宅投资转向商业地产投资。据商务部资料显示，截止到3月24日，仅3月份外资新设或者新增的房地产公司出现井喷，高达39家。戴德梁行报告指出，预计2011年将会是区域内写字楼供应最蓬勃的一年。
供应的井喷也带来了市场成交的兴旺。记者在中国商业地产行业年会上获悉，除了避险住宅调控外，商业租金的上涨也是引发投资热潮的很大一个原因。王永平向记者表示，商业地产在金融危机时跌入低谷，如今租金出现恢复性上涨，这让商业地产迎来一个较好的投资机会。
而这一点从北京近期的成交数据上也得到了印证。今年以来，北京住宅市场投资需求锐减，高端住宅频频降价,然而商业地产却逆势而上。相关数据显示，3月17日至28日，北京成交量最高的前15个项目中，商业类型楼盘占据了10席，相当于同期北京住宅成交总量的三成。
王永平认为，目前中国城市化率还较低，城市化进程为商业地产发展提供了广阔空间，今后20年将是中国零售业及商业地产快速发展时期。消费水平的提升也为商业地产的发展提供了良好的机遇。
“一荣俱荣，一损俱损”
在商业地产热度持续上升的情势下，转型成了这一年当中地产市场最重要的关键词。而尤其值得注意的是，转型的不仅仅是以万科为代表的住宅企业，从饮料大王娃哈哈到家电大王海尔，从电器大王苏宁到家居大王红星美凯龙，无不涉及商业地产。
尽管如此，但早在商业地产行业圈内打拼多年的企业却已经看到了问题所在。
商业地产与住宅“一荣俱荣，一损俱损”是大连万达集团董事长王健林的观点。“整个行业的关联性还是有的，如果整个行业出现了下行的大趋势，预期发生变化，我觉得商业地产很难会一枝独秀。”王健林表示，“因为整个资金的流动性会从行业撤出去。”
同时，商业地产和住宅地产，在操作上也有着非常大的区别。中国房地产研究会副会长顾云昌分析，和住宅市场的供不应求不一样，商业地产总体上是供大于求，因此竞争激烈，风险较大，更需要引起注意。“在住宅市场，开发完了销售，一切就OK了，但做商业地产如果没有把商业、运营、消费搞清楚,失败的可能性就很大了。”顾云昌表示。
曾经是潘石屹手下的一员大将，现任高和投资董事长的苏鑫对商业地产在运营上的认识也更加深刻。他表示，商业与住宅的最大不同就在于它有很大的不可预测性，而这个不可预测性来自于市场的反馈，也就是消费市场端的认同感和消费安全感。
业内人士普遍分析，商铺和商业是两码事儿，商铺只是一个物理上的壳，不具备真实的价值。真实的商业价值，实质是依附于商铺之上的运营过程，依赖于消费。
一位专注于商业地产的开发商向记者直言，目前普遍的现实是，大量批租或拍卖的商办用性质的土地集中在某一个区域，但这个区域本身又不具备发展大规模办公区域的基本特性，因此造成了很多区域没有高端商务人群的支撑，却要硬性拔高当地的商业价值。
对此，很多业内分析人士表示，如果消费市场不能对商业地产持续产生刺激，商业物业价值就不能得以增强，因此商业地产的机会与风险其实只是一线之间。
“地产+商业模式”的挑战
事实上，与商业地产的运营不善和消费市场的不发达相比，更为致命的则是开发商们的资金“危机”。国企、民企，还有外资，所有资本都一窝蜂而上时，抢时间、抢速度、抢地块、抢商家，无疑就成了眼下中小开发商的普遍心态。
而当银根收紧之际，十年来，靠高杠杆率运转资金的房地产开发模式，已然遭遇相当的挑战。记者从前来参加年会的多位开发商处了解到，在年初银行贷款开始收紧时，很多开发商明显感觉到资金开始紧张。
深国投商置副总裁竺海群在接受本报记者采访时表示，目前银行对房地产企业的开发贷款已经削减到最低程度，“银行宁愿将款子贷给实业企业，也不贷给开发商。”
同时，相比住宅，商业地产有“3年亏，3年平，3年赚”的培育规律，在资金压力备受考验时，“地产加商业”的双开发模式对开发商的资金链提出了更高的挑战，地产商能否坚持下来挺过冬天成为未知数。
各城市地产监测显示，今年以来，和住宅销售相比，商业和办公性质的酒店式公寓销售量还算不错，但即便如此，在北京很多商业地产项目还是打起了最高折扣8折，更多持有型商业物业开始试图一售了之。
更难的现实是，谁都想进来分一杯羹，却并没有走出自己的路子，反而是前赴后继地一头扎进同一个热潮。首创集团董事长刘晓光表示，就整个商业地产行业来说，未来商业地产的价值会回归，商业地产会持续火爆。但住宅地产、各种资本对商业地产的一拥而上却只会导致竞争白热化，如果没有错位定位和有效经营，极大的资源浪费和恶性竞争将成为现实。
掘金细分市场
前期累积的风险还未被释放，下一波的热浪又已袭来。下一步商业地产的机会在哪儿？
王永平表示，商业地产发展前十年的机遇在一线城市，而目前一线城市中心已趋于饱和，更多的机会应该在二三线城市。同时，经过十多年的发展,目前,中国商业地产的市场细分趋势越来越明显，文化地产、旅游地产、数码地产等概念应运而生,在未来日益激烈的竞争环境下,这一趋势将更加明显。
“创新是商业地产的生命力。”上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋介绍，早在做上海大拇指广场的时候，就做了一个现代艺术馆,除了阐述当代艺术之外，还把上海本土文化融入在内，然后组织社区的新上海人参观，通过社区、街道一系列的活动，使社区商业很快成熟起来。
与上海证大不同，今典集团则很早就选择了进军旅游地产，并已取得相当大的成绩。“从全民旅游向全民度假转型，这是非常了不起的一件事情，这就意味着度假休闲产业的兴起，如果是按此模式来建造，那就是新的需求。”今典集团董事长张宝全表示。
不仅对一线房企是这样，对于中小房地产企业而言，聚焦社区商业和社区购物中心这样一个细分层面，或许才是他们的机会。
商务部流通产业促进中心副主任徐敏表示，目前商务部也要求大力开发社区商业配套，尤其是目前二三线城市甚至四线城市对商业配套的渴求有待满足。
“这样的要求将把社区商业地产开发作为一种方式，以此和万达、中粮大悦城等商业地产大佬模式形成错位的定位，便于中小型企业把产品线更加细分，做精品的、小型的社区商业。”商务部流通产业促进中心副主任徐敏向记者表示。
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