来源：中国经济周刊
作者：孙维晨
在渐进调控房地产住宅市场的大背景下，国内房地产商已经意识到转型的时刻或许到来。一些民营或国有性质的开发企业正着手将经营的重点由住宅转向商业地产。
但是，他们的速度已明显落后于外资机构。
2011年2月以来，横跨大洋的强劲对手频繁加速布局中国商业
外资狂购商业地产
戴德梁行日前发布全球房地产投资报告显示，2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%。其中，中国商业地产为资金重点流向。
此前，有预测认为，房地产企业领域的并购潮将爆发在住宅市场。这样的观点主要源自中国大力度调控房地产市场。但近段时间以来，频繁的外资并购正在领导另一场潮流。
来自上海产权交易所的数据显示，在2月底的一个星期内，上海产权市场上房地产业的成交金额超过亿元，新挂牌房地产项目的金额也居于首位。外资大手笔的并购行为也隐含其中。
其中，“上海国际集团广场有限公司100%股权”转让项目的交易完成引人注目。该项目的持有方是上海一家国有独资企业，收购方是新加坡的一家公司，最终受让价格超过3.1亿元。
来自上海产权交易机构的登记信息显示，“上海国际集团广场有限公司”的注册资金和实收资金均为1.5亿元人民币。其唯一股东，上海国际集团资产管理有限公司持有其100%股权。该资产管理公司为上海国际集团有限公司的控股子公司。
2006年的资料显示，上海国际集团有限公司是一家成立于2000年4月20日的国有有限责任公司，股东分别为上海市财政局，持股52.91%；上海国有资产经营有限公司，持股47.09%。
其实，被转让公司所持有的“国际集团广场”便是曾经获得国内建筑最高奖项——白玉兰奖的德隆大厦。2006年，德隆系崩塌后，这座以其企业名称命名的广场建筑便以5.95亿元的价格被上海国际集团收入囊中。
在国际集团广场售出当周，“长沙广悦置业有限公司39%股权”的转让项目也实现交易。根据公开资料显示，长沙广悦置业有限公司拥有在长沙开发的一个住宅及商业的项目，项目位于天心区，湖南省政府西侧，楼面面积约30万平方米。
该项目被香港一家置业有限公司收购，成交价格达到2.9亿元。出让方是中国五矿集团公司。
而在此之前，新加坡的“中投”——淡马锡公司子公司嘉德置地宣布，公司新增位于广州市番禺区石楼镇一占地面积约50万平方米的商业项目，并计划未来3至5年投资约人民币100亿元于中国内地，其中包括将旗下商场数量翻倍至100家。
与亢奋的新加坡企业并肩而行的是爱尔兰最大的房地产企业财富控股集团。在2月末，其麾下信托子公司华瑞中国地产信托计划发行价值5970万新元的可转换债券，为该公司以人民币5.75亿元收购上海淮海商城的交易融资。
来自华瑞信托的公告称，淮海路的租赁市场近年来，特别是过去两年，一直保持两位数的强劲增长，租金平均每年增长18.0%。因此，收购淮海商城，对其重新翻新及定位，是为了使其未来5年租金翻倍。
除了一级市场开发商的收购和兼并，外资也对中国房地产中介服务商颇有兴趣。美国房地产中介商21世纪不动产的中国公司在3月初收购北京上古地产的大部分股权。
或许商业地产的诱惑已经足够强大，连法国零售业巨头家乐福也在3月1日表态，拟将其旗下的迪亚天天折扣连锁店和它的地产业务分离出去，并分别成立为各自独立的上市公司，以提升投资价值并提高盈利能力。此举被解读为家乐福借机进入中国商业地产的前兆。
积极交易的背后，是商业地产被视为了“价值洼地”，以及“热钱”的滩头阵地。
一位外籍房地产投资人士对《中国经济周刊》置评说：“目前中国商业地产的价格比较低，而且可用资源丰富。与此同时，一些外资机构看好未来人民币的升值预期。”他说，如果要送一大笔钱进入中国大陆就必须找一个安全的领域。而商业地产价格低廉，又不受政策影响，比较稳定。
据记者了解，目前外资投资国内商业地产主要有三种渠道：第一种是非居民机构和个人投资房地产；第二种是外资通过直接投资方式进入房地产；第三种是外资通过外债方式进入房地产。在3月初，外资加速流入房地产市场的动向已令中国金融主管部门有所警觉。中国人民银行沈阳分行行长王顺参在央行主管杂志《中国金融》上撰文，建议加强对外资过度流入房地产行业的管理。
本土企业加速追赶
眼看着商业地产逐步变为吸金洼地，本土房企亦加速布局商业地产。
3月中旬，A股市场房企龙头之一的招商地产发布公告称公司拟将全资子公司深圳招商房地产有限公司，派生分立（编者注：指某公司将其部分资产或营业进行分离，另设一个或数个新的公司或分支机构，原有公司继续存在的公司分立形式）出新公司——深圳招商商置投资有限公司(下称“招商商置”)。
观察家认为，在一系列高层人事调整和公司构架裂变完成后，招商地产 (000024.SZ)做大商业地产的决心已露。这也为其庞大的商业物业资产分拆上市留下巨大想象空间。
3月22日，招商地产董事长林少斌在与投资者见面时表示，未来会更加关注商业地产。另一位高管招商地产总经理贺建亚亦认为，未来中国将迎来商业地产发展的黄金时期，“那么多开发商选择在商业地产业务方面进行一些尝试和突破，其实也是英雄所见略同，也是大势所趋、规律使然”。
几乎在同时，金地集团在公布2010年业绩时表示，未来5年，商业地产开发将成为金地重要的业务板块，并与房地产金融成为金地未来发展的重要两翼。
金地集团董事长凌克说，2011年金地将在商业地产投资一至两个综合体项目。据了解，大中型城市综合体是金地商业地产业务当中的主要产品。金地集团计划，在今后5年，每年在商业地产领域的投资额度保持集团总投资额的20%左右。
另一家香港上市内地房企奥园地产在3月22日晚间公告称，3月21日，公司之间接全资附属公司Winwick Development Limited于当日签署两项收购协议，以人民币3.83亿元的总代价获得佑林泛太及佑林（昆山）于中国江苏省昆山市项目用地5A及项目用地5B建设之商业住宅物业。
此外，龙湖地产、华润等企业已切入不同类型的商业地产产品开发。
另有消息称，中国太平洋保险拟以44亿元人民币,从卖方亚太置地手中收购徐汇区长乐路世纪商贸广场一事可能在近期水落石出。这或将成为上海第一笔保险资金投资商业地产的大单。
其实早在2010年，国内房地产企业便开始大规模接触商业地产。不过，任何略懂房地产产业的人都知道，房企转型并非那么简单。众所周知，原本主攻住宅类产品的开发企业要想转型为商业地产，必须克服资金、管理、人才配置以及相关资源和经验等各种困难。
一位房地产投资基金人士认为：“当前，大多数房地产企业转型会遇到不同的问题。这并非能在短时间内解决。相比近段时间频繁的外资布局商业地产，中国企业在一些领域都略显落后。外资企业除了有雄厚的资金，还有专业的管理技术、操作经验。”
一直以保守商业地产形象出现的SOHO中国董事长潘石屹也公开表态说：“商业地产不会受到调控影响。市场上那么大的资金流动性，总要有个蓄水池。即使它流到商业地产，推高了商业地产的价格，也跟老百姓没关系，因为投资商业地产的人都不是弱势群体。”
易居房地产综合研究院院长杨红旭对《中国经济周刊》说：“目前外资频繁布局商业地产可以看做外资机构对人民币继续升值的预期影响。对中国本土企业的股权并购和项目收购，对于他们的资金来说是安全的，可以让他们有套汇预期。”
同时杨红旭亦认为，这与市场当前的变化有关。“随着调控的加剧，资金会逃往商业地产避险。”“从目前上海的一些区域看，商业地产和住宅地产依旧存在价格倒挂的情况，即商业地产价格低、住宅价格高。而这种市场关系并非短时间就能有所改变。”
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