华润置地：商业加速 住宅减速

　　华润置地（01109.HK）正在努力扫除去年销售额未能完成既定目标的尴尬。

　　华润置地有限公司副总裁兼江苏区域总经理迟峰日前在接受《第一财经日报》专访时坦言，频频出台的楼市调控政策无疑让他压力倍增。但他透露，就一季度旗下各项目的情况来看，销售比想象的要好得多。

　　与此同时，华润置地在3月底举行的2010年业绩发布会上表示，尽管面临行业环境的不确定性，但是集团对2011年取得的目标业绩仍然充满信心，同时预计，2011年和2012年华润置地每年商业可售面积会保持将近40%左右的增长。

　　公司主席王印在业绩会上表示，现在的调控政策，特别是限购，对任何一家房地产公司都导致了其成交量的下降，这个肯定是有影响。对华润置地全年的业绩也有一些影响的，但实际上经过这几年结构调整，华润今年有47个项目在销售，其中有17个项目是在不限购的城市。

　　华润置地2010年业绩报告显示，期内华润置地实现综合营业额257.29亿元（港元，下同），股东应占溢利60.26亿元，同比分别增长54.5%和40%。其中，住宅开发业务实现营业额225.87亿，同比上升56.3%，包括酒店经营在内的投资物业营业额达到17.77亿，比上年同期增长59.6%。2010年，华润置地住宅开发业务的毛利率提高至39.4%，主要是因为项目结算价格较上一年大幅上升以及2010年结算项目中有多个为高毛利项目。

　　据悉，江苏是今年华润置地销售项目最为集中的区域，南京、苏州、无锡、徐州、南通、扬州、常州七城市楼盘集中上市销售。这些城市中，超过一半为非限购城市。

　　迟峰表示，在目前这样的环境下，开发商都会担心。但江苏公司一季度已经取得不错的销售成绩。“比如常州楼盘开盘，第一批108套房子当天都卖掉了，一套没有剩；南通是1月底开的，当天是70%成交。同时，无锡的高端产品项目——悦府，也已积累了很多客户。”

　　此外，华润置地对今年销售目标的信心，还可从其年报的另一组数据中窥见一斑——截至2011年3月23日，华润置地实现住宅签约金额已达50.54亿元，同比上升72.5%。截至当日，集团共有260.91亿元已实现住宅签约额有待结算，其中锁定2011年内结算的住宅开发营业额已达192.96亿元。

　　一扫半年前的沉重，王印在此次业绩发布会上公开表示，2011年销售目标虽然不太方便透露一个具体的数字，但是从公司策略来说，每年比上一年要有所增长。

　　值得一提的是，花旗发表研究报告指出，华润置地2010年取得盈利60.26亿元，较2009年同期增长40.03%，表现略逊市场预期，毛利率虽见改善，但核心净利率却降至14.8%；净负债水平提升，财务状况亦不及预期。

　　不过，花旗补充表示，相信华润置地今明两年投资物业出租面积将出现40%复合增长，料今年租金收益升28%，涉约150亿元的盈利贡献，预计可弥补部分住宅销售未如预期所带来的影响。

　　事实上，基于楼市经历轮番政策调控，影响住宅成交量的不确定因素越来越多，目前将目标转移至商业地产的房企正在日益增加，华润置地也不例外。

　　华润置地表示，去年以杭州万象城一期以及今年以沈阳万象城一期、北京橡树湾商业(五彩城一期)为核心的新的商业物业投入运作，将为持续增长的租金收入带来新的增长动力。

　　迟峰亦透露，和集团同步，未来华润置地江苏公司的持有物业收入也会越来越多，住宅会越来越少。“从规模来说，总体都会增加的；从比例来说，商业地产逐渐增加，住宅会减少。十年前我们的战略已经想清楚了，就是要做商业地产，认为商业地产前途无量。”