存货高居不下 上市房企一季度业绩分化

　　核心提示：近日出炉的房企一季度业绩数据显示，各大房企一季度存货上升，资产负债率普遍走高。而限购令下，不同房企间的业绩也开始出现分化。

　　调控之下，上市房企面临重压。

　　4月11日晚间，绿景地产（000502.SZ）发布一季度业绩预告称，公司一季度归属于上市

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　　近日出炉的房企一季度业绩数据显示，各大房企一季度存货上升，资产负债率普遍走高。而限购令下，不同房企间的业绩也开始出现分化。

　　深耕二三四线城市的房企如恒大（03333.HK）、碧桂园（02007.HK）、万科（000002.SZ）、保利（600048.SH）等销售业绩出色，而主要布局一线城市、产品线偏高的房企资金压力则增大，如绿城、中海、华润等公司，调低预期开盘的情况屡屡出现。

　　业内人士预计，楼市宏观调控短期不会放松，局部性的降价潮可能很快会发生，一线城市价格下调的可能性远远超过二三线城市。华远地产总裁任志强表示，今年全国房价整体将下行，但降幅不会超过15%。

　　“限购令”分化业绩

　　事实上，从已披露70家房企的2010年报中就可看出，2010年上市房企的存货已高居不下。

　　2010年末，70家房企的存货总额达8479亿元，同比猛增41.7%，为近四年来最高水平。其中保利地产和首开股份存货同比增长达到82.86%、58.3%，而万科同比增长为48.1%，金地为12.11%，招商为27.4%。

　　“当前总存货量很大，可售房存货正在速增。”上海易居房地产研究院院长杨红旭表示，若不快速出货售房，房企将面临负债率升高以及资金危机。

　　但从一季度情况来看，情况似乎并不乐观。

　　从一季度去化率（指销售量占总量的百分比）来看，万科、保利的去化水平基本与其存货相当。

　　根据公开信息披露，截至3月底，万科完成年度目标预计1400亿销售的25%，保利地产完成全年目标的27%。

　　但绿城、世茂、金地等表现则稍差。

　　绿城一季度销售102亿，仅占年度计划15%；世茂一季度录得合约销售额63.4亿元，仅完成全年销售目标的17.6%；金地一季度实现销售40亿，占公司年度计划的约10%。

　　金地有关人士表示，这是一季度供应太少所致，从二季度开始，公司推盘速度将加快。

　　“现在最好过的公司是去年把房子卖完了，而今年交房的企业；大量投入等着卖房子的企业则日子难过。眼下分析房地产企业是否缺乏现金流，最主要看产品结构。”任志强认为。

　　而限购令下，一线城市受限购等影响已经接近冰点，北京等城市的一季度成交量下调超过一半。这影响了部分全国性房企的销售业绩，特别是一线城市布局占比太多、二三线占比过小的企业，在2011年受到的影响将更大。

　　万科、保利地产目前80%以上的产品为中小户型，其进入全国多个二三线城市，布局较为均衡；碧桂园、雅居乐、恒大等深耕三四线城市的公司，去化率也较其他公司更高，碧桂园今年一季度实现销售金额约93亿元，同比增长约45%。

　　相反，多数项目集中在一线城市的房企，去化率更低。如富力地产，一季度实现销售收入约59.4亿元，销售面积约36.6万平方米，同比分别下降20%和42%。

　　截至一季度末，富力400亿元年度销售目标仅完成15%，而其2010年净负债率高达94%，中银国际分析人士认为，富力疲弱的市场表现，或令其负债率进一步升高，无法完成年度销售目标。

　　另外，集中在上海、北京等地的复地集团，3月的权益后销售额约6.19亿元，比2010年同期减少31%。产品线偏高端的绿城中国，3月销售额仅取得13亿元，分别较2月及1月下跌45.8%及75%，同比则跌约70%。

　　4月12日，高盛高华分析师王逸将恒大地产、万科A、首开股份列入强力买入名单，龙湖、碧桂园、远洋地产、金地集团、保利地产等建议为买入。而绿城中国、深圳控股、中国国贸建议卖出。

　　或引发降价潮

　　资金日趋紧张，上市房企新增土储的面积和金额也在逐月下降。

　　一季度中海外进入南昌、长沙等地拿地，累计新增权益土地储备525.0万平方米。但3月份，中海外仅在呼和浩特市新增1个项目，需支付地价4.2亿。

　　一季度万科新增项目18个，对应万科权益建筑面积约455万平米，平均楼面地价约2190元左右。不过其在3月仅新获取三个项目。

　　保利地产1-2月在全国拿地7块，其中居住用地5块，商住用地2块；龙湖、绿城、招商地产仅获得一幅土地。

　　但进入3月，保利、招商、金地均未新增土储。

　　而富力、合生、恒大，一季度新增土储更为零。

　　“部分公司可能率先降价。”中原地产北京公司市场研究总监张大伟称。

　　1-2月，占到开发商总资金来源26%的定金及预收款，很可能因为成交量的继续萎缩而出现明显的下降。这将使得开发商资金压力不均，部分开发商将不得不降价应对。

　　他预计，下半年开始局部区域将出现降价潮。

　　在北京市场，一季度调低价格开盘的新老（后期）项目并不少见，如华润橡树湾新品今年以29000元/平方米开盘，去年其最高卖到3万以上；中海丰台项目32000元/平方米开盘，也比之前预期低了数千元。