发改委拟对商住房实施反暴利规定 业内称难界定

　　记者 张骏斓

　　虽然国务院楼市督查组对16个省（区、市）房地产调控政策的督查初步结果较为满意，并认为从近期市场运行情况看，房地产市场调控初显成效，但是这并不意味着楼市调控会有所放松。昨日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林在接受新华社采访时表示，国家发展改革委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。对此，业内人士向记者表示，此举实为5月1日执行的《商品房销售明码标价规定》保驾护航，同时也是楼市调控力度将继续保持的一种信号释放。

　　拟对商住房实施反暴利规定

　　在接受采访中，许昆林坦言，国家发展和改革委员会正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。与此同时，许昆林还透露，随着《商品房销售明码标价规定》5月1日起实施后，官方还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中，实施反暴利法规定是最重要的措施之一。但对今年能否实施反暴利规定的问题，他表示，目前仍处于研究阶段。

　　据了解，1995年，中国颁布了《制止牟取暴利的暂行规定》的行政法规。其中规定，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。

　　“这个实质上是对国家发改委即将实施《商品房销售明码标价规定》的一种助力。 ”上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍向记者解释道。她指出，随着规定的实施，使得以往商品房信息的不对称情况得到改观，但是目前开发商的一房一价仍存在申报虚高的情况，因此对于这些虚高的房价，就必须实施利润率控制，挤出水分。中国指数研究院副院长陈晟也持同一观点。他向记者表示，拟对商品住房实施反暴利规定，就是为了强化一房一价，由于目前房地产市场关乎民生，而这一信息的释放，实际上也是对于早前楼市政策的一种细化补充。同时，近期各地楼市再次出现了一些反弹迹象，同时又有调控将放松的传言，此次国家发改委的信息也是表明政府目前对于楼市调控的坚决态度。“确保楼市价格能够平稳。”陈晟如是说。

　　在姚玲珍看来，这次拟对商品住房实施反暴利规定，实质上也有限价的意义。 “这种情况实际上国外也有采用。”姚玲珍说道。据介绍，德国在各地成立了房地产公共评估委员会，负责为不同地段、不同类型的住房制订详细的“基准价格”。这类指导价具有法律效力，所有的房地产交易都有义务参照执行。以此价格为基础，在合理范围内波动的房价被视为 “合理房价”。如果房价超过 “合理房价”的20%，地产商将面临最高5万欧元的罚款；如果超过50%，则会被视为“房价暴利”，违法者将受到更高罚款，甚至被追究刑事责任，最高可以判处3年徒刑。从实际效果看，德国对房地产行业的价格政策较为成功，国际金融危机前30年，其房价年均涨幅仅为1%。 “如果实施利润率控制，估计政府会推出一个区域最高价格限定，而开发商们的房价都只能在这一价格之下。 ”姚玲珍预测道。

　　实际操作难度不小

　　如果要实施利润率控制，陈晟指出，土地市场将成为关注的重点。既然要规定利润率，目的就是降房价，那么不仅仅是开发商要控制利润率，地价的控制成为首要目标。同时，土地政策相关税也有跟进，对于一些区域的土地升值情况，可能要面临预缴或清算土地增值税的问题，因此对开发商来说恐怕是在确定项目定价过程中可能需要综合考虑这些因素。因为定价高未必能够获得一个利益最大化的目的。

　　但是，部分业内人士却向记者表示，若对商品房实施反暴利规定，将对房地产业产生重大影响。但如果单方面的限制开发商的利润，势必降低开发商的热情，反而使得商品房供应大幅度减少。即便价格下降了，老百姓却买不到房子。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍还向记者表示，实际暴利如何界定在操作上有难度。因为每个项目成本和利润的情况不同，不同企业在同一项目由于对资产掌控运作的水平不同，利润也会不同，即便是相邻地块，如果项目定位不同，客户群体有差别，意味着开发商投资成本不一样。况且土地还存在升值等因素，因此实施利润率控制难度不小。

　　中国房地产学会副会长陈国强也对此表示赞同。他表示，利润率怎么算没有统一规定，因为不同的公司在具体操盘过程中有很多差别，运作能力强的，可能把自有资金控制在比较低的水平。有的公司融资渠道不很畅通，自有资金比重会高一点。这些都关系到有无暴利或者利润空间大小。