移民潮助推 华人热炒温哥华楼市

　　温州炒房团已走出国门。

　　本报记者近日了解到，加拿大一些城市的房价正被中国炒家推高，而温哥华首当其冲。

　　“一些楼盘有6-9成是中国人购买，甚至有中国人排队48小时等一个新楼盘开盘，或者出钱雇人排队。许多投资聚集的城市房价上涨，中国人贡献不小。”著名的国际房产中介高力国际北亚区董事总经理柳维伦表示。

　　柳认为，是中国国内持续的限购政策驱使内地买家成为温哥华购房者中的生力军。

　　受中国大陆投资者对地产市场的强烈推动，温哥华住宅价格在2010年上涨了12%。

　　中国楼市的疯狂果真可以在海外复制？

　　“温哥华房价一直比较稳定。”6月10日，在四川成都正在洽谈一个工业地产项目的雷先生听说加拿大当局要对华人炒房采取相应措施后，漫不经心地一笑，以淡定的语气说：“那又如何？我就是放着，这个钱总比躺在境内强吧？”

　　“房价太便宜了”

　　刘琼是个“富二代”，浙江人，目前在代理一个国际美容美发品牌，其父是加拿大华商会主席。2003年刘琼全家移民加拿大，定居温哥华。从起初的购房自住，到之后的投资，均沿袭了境内楼市投资者中的一路军团的操作模式。

　　到了一个国家，刘琼一家首要的一件事就是居有定所。

　　华人在加拿大的房地产投资分两拨。1997年之前港澳台人士，主要集中在香港。而这一波，早在2002年就开始启动，刘琼一家购房正好卡住了这波行情。

　　移民到一个新的国家，首先要选择城市。温哥华、多伦多、蒙特利尔是新移民依次首选的城市。

　　温哥华是刘琼父亲数次考察过的城市。此地依山傍海，四季如春。刘琼一家迁居于此，且深深地爱上了这里的环境，借她的话说，“温哥华只有春天”。

　　而且，人文方面，因为周边大多是华人，对于远离祖国的他们，居住相对也比较习惯。

　　刘琼一家刚到温哥华，正是加拿大这一轮涨势启动的时点。当时在2002年，他们在温哥华东区购置了第一套房产。

　　房价根据区域不同，价位差别较大。刘琼就落户在东区购置的房子300多平方米HOUSE(不可以翻译为别墅)，是那种两层或三层的房子，当时总额大概150万左右。“这显得太便宜了，在中国上海还没法在市中心买套中档的小房子呢。”

　　加拿大的户型一种是刘琼家买的HOUSE，另外就是连体的TWONHOUSE（两个或两个以上的HOUSE以不同的形式连在一起）、木质三层左右的公寓以及混凝土结构高层公寓。

　　刘琼的父亲是加拿大侨领，在中国大陆尚有产业。他在两地来往间发现境内的房价在突飞猛涨。刘父当时就冒险在上海郊区以500多万购置了一套别墅。

　　与国内的房价和房屋使用年限的特性比较，刘父觉得，加拿大的房子性价比太高了。而且，政策相对稳定，房价也没有历经飙升之势。于是，又在温哥华连续购置了3套HOUSE。

　　之后的3套房购买时间在2005年至2006年期间。

　　当时，独立的HOUSE温哥华的房价大概是，普通的HOUSE 40~80万加币（当时约人民币的七倍左右）之间，好的HOUSE 100~200万，200万~400万就是豪宅了。

　　连体的TWONHOUSE大概在40万~60万之间，公寓15万至40万之间，价格差异很大是因为地区、位置、景观、面积、新旧程度、材质都有相当大的差别。

　　加国炒“学位房”

　　“新一轮中国买家的到来，加上加拿大已经有些泡沫的房价，让温哥华一举跻身全球房价最高的房地产市场之列。”刘琼比较认同。

　　在温哥华最明显的就是，华人的这种“炒作”资本大肆进入相对高档的居住区，即一些学区的集中点。

　　“其实，温哥华的这些基础教育，并没有像国内一样分三流等的，都是我们华人自己在造概念。”刘琼对此表现得非常抵触，而且这些资本进入西区后，加拿大本国人士则大规模迁离。

　　“这一波投资客大多来自中国大陆。”雷先生透露，大家投资的模式基本类似。他们专门去西区，寻找那些老房子。

　　那种小型独立式单层住宅，有的则需要大修。这种房子100万加元左右就可购入，然后拆除重建。一般建设成本大致为六七十万加币。这个周期一年就够了。而且重建后的价格，马上可以翻到300多万加币。

　　雷先生2006年起就在温哥华以这种方式投资。起初也是自己投资，后来发现市场房价马上翻番，就迅速将此消息告诉境内的亲友。

　　当时，正值国内2008年金融危机刚过，国内房价正值一波政策性压抑。于是5名亲友遂通过一贸易公司名义将资金出境。当时汇集的资金总额大致为近1000万加币。如此将之前的模式扩大化运作，一年没到利润翻番。后来，他又开始了一轮投资，至此手头尚有五六套HOUSE余留。

　　“越近学校，价格越贵，来买的都是我们大陆人。”雷先生介绍，个体买房的人习惯与国内市场一模一样，其实这种观念在本地人中并不存在，他们对居住区域和房屋大小，并没有我们层次分明。所以，“在洋人聚居的区域，房价就炒不起来，相对比较稳定”。

　　温哥华楼市走势也佐证了他的观点。

　　移民潮助推 华人热炒温哥华楼市

　　房地产中介RE／MAX今年5月发布的数据显示，今年前四个月，温哥华售价超过200万加元的房屋销售额大涨了118%。温哥华高端房地产市场的均价现在超过300万加元。

　　房地产咨询公司Landcor Data Corp仔细研究了温哥华两个高端社区的销售数据，发现74%购买这两个社区豪华房产的人都符合这一标准。

　　但是，这目前还是业界的看法，很难确定到底有多少中国人在温哥华买房，目前并无加拿大官方机构对外公布有关外国人拥有当地住宅的数据。

　　供求两端都在扩大。

　　有华人股份的房产开发机构Aspac 历年大事纪要中可以看出，在其2005 高豪港项目 Two Harbour Green 不仅销售速度创下新记录，其顶楼单位 (Penthouse) 再一次创下温哥华豪宅价格记录 。

　　尝到甜头的Aspac于是启动一个又一个的高端住宅。一名负责销售的华人透露，购房户80%以上是华人。

　　通胀避险

　　“加拿大盖房子政府严格监控审批，不轻易批地。”这是雷先生等人收购旧宅翻新的主要原因。

　　同时，他表示，“不盖房” 还是因为人口的“稀缺”，并不是能盖房的地方不多，地方足够。

　　一股移民的热潮，无疑与雷先生等人的资金形成了推动这波热潮的供需对接。

　　而且，在中国经济收入达到中产阶层的，基本会有条件申请。

　　记者从上海一办理移民的中介处了解到，目前基本都属于投资或者留学移民，申请人过去5年最少有2年成功经营生意的经验或5年有2年管理一家不少于每年5名全职员工的生意经验。

　　家庭资产拥有160万加币，相当于1100万人民币左右以上净资产，包括现金、房地产、股票债券或公司股东权益等，承认夫妻两人共同拥有的资产即具备了经济条件。

　　据加拿大媒体4月23日报道，2010年在加拿大的中国移民有30717人，较前一年30043增加2%，在所有移民排名前三位。

　　其实，2006年春天开始温哥华房价一路飙升。据雷先生了解，温哥华的房地产市场升幅没有国内大，这同时也说明了资产泡沫不及国内。

　　其比较波动的时间节点为1997年香港回归前后，温哥华的房价经历了一个大幅度的提高，而从2004年初起，至2007年秋中国大陆移民的到来则使得房价进入第二次大幅上升阶段。近年来，大温哥华地区的房价开始飞涨。

　　甚至在人口密集城市多伦多、蒙特利尔、温哥华市区，白天的时候，街上多是空空荡荡。居民住宅区里遇不到几个行人。许多老人因为受不了这种寂寞，跑到大商业楼里静坐一天，看着商业楼内来来往往为数甚少的顾客而发呆。

　　但温哥华的房屋空置率也是非常低的，常常低于1%。

　　2003年很高时才1.7%。ALBERTA省等多数其他城市就没那么好了，高于3%甚至5%。多数情况下，空置率非常低就意味着租客非常多。

　　比如温哥华的租客和房东的比例是至少是5:1，也就是说，6个住户中有5个租客，但只有一房东，这是十分罕见的，绝大多数的其他城市是2:1或1.5:1。租客多就意味着没有住房的人多，这些人是潜在的购屋者，这是房屋增值的保证。

　　刘琼及其亲友携带的资本如蝗虫般汇集到温哥华华人聚居区域的房地产市场，散布开。

　　“无论如何，永久的使用权，价格又差不多，现在境内楼市又有政策性限制，你说这钱该往哪去？”刘琼的表弟一家去年移民到加拿大后，年底在温哥华西区购置一幢400来平方米的HOUSE，“现在基本全球的物价飞涨，放着钱就是亏钱。”