万科三大战略区域频波动 股权激励屡失败

　　2011年的万科难以平静。

　　在进入千亿时代的第一个年头，万科三名总裁级高管于2011年上半年先后离职，其中两位在万科服务近10年之久，分别主政万科华南及华东区域；而在5月底，万科华北区域香河地区土地变现再遭阻滞，万科向三四线城市的纵深战略面临地方政府的诚信 风险。

　　发生于三大战略区域的上述事宜，是否影响到万科今年乃至明年的销售业绩？高管人才流失，是否意味着万科千亿管理平台的具体措施需要适时调整？2011-2013年，万科业绩增长能否达到股权激励计划的行权标准？在一系列严厉、紧缩的宏观调控之下，龙头万科未来2-3年的发展面临很多的不确定性。

　　高管去职与土地风险

　　2011年年初，原万科执行副总裁徐洪舸、副总裁肖楠离职，在业内引起了不小的震动。

　　6月8日，万科执行副总裁、上海区域总经理刘爱明离职，万科第一时间召开新闻发布会，向外界详述刘爱明离职内情。

　　对“成长到达天花板，导致高管连续离职”一说，万科总裁郁亮并不认同。郁亮称，万科今天只是一个中型企业，每个在公司工作的职业经理人自然也不会有天花板。

　　郁亮表示，股东担心高管离职对业绩的影响是不存在的，因为万科整个流动率为8%，只是行业一半水平，且万科庞大的职业经理人团队能够迅速补缺，这样公司业绩不会因为个别人调整而发生变动。

　　万科公司在采访回复中表示，职业经理人的特征是市场化和可流动性，流动属于正常现象。流动并不同于流失，不能把“只进不出”看成企业唯一的正常状态。

　　郁亮表示，得悉刘爱明离职后，万科仅用一天的时间，就将刘爱明离职后的继任人选敲定。空缺的广州公司总经理由佛山公司总经理接任，佛山公司总经理由中山公司总经理接任，中山公司总经理由广州公司副总经理接任。全部换人流程在一天内完成。

　　本报记者进一步了解到，万科的区域总经理主要具备指导及孵化功能，每个城市分公司有其具体的负责人跟进已有项目的业务，因此，即使新上任的区域负责人对本区域不太熟悉，也不会对本区域业务进展有影响。

　　除高管离任需要应对之外，万科今年更多了土地合作方面的风险，在深圳的旧城改造拿地，以及与中粮、五矿等合作拿地，在国土资源部严厉打击违法用地的背景下，问题不复公开招拍挂拿地那么简单。

　　5月底，华北区域香河土地涉嫌地方政府违规卖地，万科香河项目被迫停工，目前仍在等待有关部门的处理意见。北京业内人士称，如果真的按照国土部北京监察局的意见，已售出的房屋按照成本价回收，则万科损失将上亿元。而香河项目，本来是北京万科今年的销售主力项目之一。

　　2011年销售大考

　　前5月万科完成销售524.2亿元，如按市场预期的1400亿全年销售目标来看，完成率为38%，仅略高于行业前十大公司的平均水平。而前五月去化率较高的碧桂园、恒大，完成率均在45%以上。

　　就单月来看，5月万科单月销售近年来首次跌落第二，屈居中海之后。“万科对这一轮调控的反应似乎并不是很积极和主动。”深圳业内长期关注万科的观察人士认为。

　　就去化率来看，5月环比4月小幅回升。万科5月电话销售会议记录显示，5月公司合约销售面积和合约销售金额分别达到81万平方米和90亿元，环比增速分别达到14%和19%。公司5月新推盘116亿元，5月单月售出70亿元，去化率从4月的62%小幅回升至63%。

　　万科公司对本报记者表示，企业单月的推盘数量有偶然性，不可能做到完全均匀。4月份万科销售不多，新盘上市不多是一个主要原因；在接下来的6到8月，将进入推盘高峰，每月推盘量将超过110亿元，早于行业8月开始的推盘高峰。

　　有分析人士认为，在今年宏观调控不放松的前提下，包括万科在内的诸多上市房企可能都不会卖出超过去年的销售额。

　　此前的多个场合，郁亮对记者强调，万科不预设销售目标，不会追求单纯的规模数字和利润率，希望增长是经营效率提升的自然结果。而股东回报率将作为公司经营的评判标准，被放在第一位。

　　民族证券分析师崔娟认为，万科提前布局三四线成效显著。根据其前期统计，公司在售项目分布在三、四线城市的比例接近30%，在一线地产公司中处于领先地位，受限购影响较小。

　　对于万科今年的销售额是否会超过去年的千亿，申银万国地产分析师殷资认为，万科全年实现销售额正增长的概率很大。极端情况下，若与去年持平，结算利润率降低至11%，则创造的每股利润也应在1.1元左右，预计2011年和2012年每股净利润分别为0.91元和1.41元，2011 年业绩100%锁定。

　　调控下的第三轮股权激励

　　围绕未来2-3年的业绩，万科第三轮股权激励计划至关重要。

　　接近万科的观察人士对本报记者坦言，万科高管频频离职，与万科的薪酬体系不无关系。万科现在遇到两个人才困境，万科本身薪金并不高，其他房产公司只需加大薪酬挖人就可以；随着万科高速扩张，原有人员已无法满足企业发展的需求。他认为，万科只有加大股权激励，才能留住核心管理团队。

　　相关资料显示，与同类千亿公司及香港、国外房企相比，万科核心管理团队的年薪并不高，如万科一直标榜的学习榜样美国帕尔迪公司，董事长年薪最高时达一个多亿人民币，最低也有4000多万，万科董事会主席王石2010年的年薪为760万，除去两国的消费水平等差异，帕尔迪高管薪酬也是万科的数倍。

　　此外，万科从上世纪90年代的第一次股权激励和第二轮股权激励（2006-2008年）均告失败，除每年年薪，高管团队未获额外报酬，在最困难的2008年，高管团队均未拿年度奖金。

　　万科公司对此表示，2010年，万科已对整体薪酬体系进行了调整，减少短期激励力度，引入长期激励机制，形成了固定薪酬、短期激励和长期激励相结合的薪酬结构体系。

　　2010年10月23日，万科第三轮股权激励出台，徐洪舸、肖楠今年2月离职后，股权激励草案（修订稿）出炉，扩大了激励对象的范围，万科核心管理团队总共取得期权比重占本次拟授予期权比例的33.82%，而其他核心业务人员期权比例为66.18%。

　　此次激励计划要求，万科2011年、2012年与2013年全面摊薄的年净资产收益率依次不低于14%、14.5%和15%；利润增长要求相比基准年，之后三年的净利润增长率分别不低于20%、45%和75%。

　　根据WIND统计，从2005年以来，万科的全面摊薄年净资产收益率（ROE）多维持在14%以上，这符合股权激励14%的要求；按照申银万国测算，万科2011年和2012年增长率将分别达到37%和55%，也高于行权条件所提的要求。

　　但上述业绩预测正在经受宏观调控的考验，“万科这一轮股权激励最大的风险就是市场的变化，导致业绩下滑，预设目标不能完成。”前述观察人士称，如若业绩不能完成，则万科第三轮股权激励将再次失败。