外资激进 京沪大宗物业交易冲高600亿

　　对于中国住宅地产和商业地产，外资采取了截然不同的策略。

　　6月22日，“铁狮门新江湾城尚浦领世项目终于正式开工了，这是新江湾城最大最重要的项目。”上海城投置地集团董事长俞卫中说。这个迄今为止或许是外资地产公司在中国规模最大的项目启动，成为今年境外资本对中国楼市唱空住宅做多商业地产的一个缩影。

　　资料显示，铁狮门项目总建筑面积超过90万平方米，建成后除了提供900多套住宅外，其余包括占地面积约74万平方米的A级商业办公园区以及酒店、零售商业等非住宅地产部分。上海市杨浦区委常委、副区长庄少勤称之为：上海市中心区域甚至全球范围内城市中心区域最大的城市综合体项目。

　　尽管此前铁狮门项目波折不断，并随后出让了部分项目股权于城投置地，但铁狮门联席首席执行管徐杰儒表示，公司期待在上海和整个中国继续拓展业务。而显然，商业地产将是这个国际地产大鳄在中国扩张的关键领域。

　　总部位于爱尔兰的财富控股集团及旗下专注于中国商业地产的华瑞中国地产信托（TCT）负责人近日也向本报强调，公司将继续坚持通过收购和开发位于大中华区的土地用于商业地产用途。今年初，TCT已经完成在华的一个新投资举动，收购淮海商城。

　　中国商业地产的强劲表现也是吸引外资的关键。据《高力国际2011全球零售焦点》最新报告指出，上海南京西路商铺租金同比去年大涨23.87%至约合63.12元/平方米·天，跃居全球第29位，比去年的41位上升了13个席位，也是四年以来排名最高的一次。中国另外一个跻身全球前50的商圈北京国贸商城的年租金同比上涨了12.5%至约合44.38元/平方米·天，排名第48位。

　　住宅调控升级的2011年，中国商业地产的外资巨浪扑面而来。

　　“今年仅京沪大宗物业投资额就预计可超600亿元，超过去年水平。”DTZ戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成说，这其中，外资主导的大宗收购将占据很大比例。据DTZ报告披露，2011年1-6月，北京、上海已成交大宗物业总金额约250亿元。

　　报告指出，2010年是国内大宗物业整栋交易的一个新高峰。DTZ戴德梁行统计2008年至今京沪大宗物业投资市场结果显示，2010年京沪大宗物业成交总金额达590亿元，较2009年的490亿元增长20%，较2008年的460亿元增长30%。今年国内大宗物业投资将延续2010年的活跃态势。

　　下半年，唱空中国住宅地产的同时，商业地产新兴的发展势头和潜在的获益空间，正刺激外资掀起一股新的做多冲动。叶建成透露，基于来自国际国内公司的扩张需求和投资需求持续旺盛，优质办公物业将继续受到自用买家和投资者的青睐，目前京沪两地均有更多的商业物业大宗交易正在洽谈中。

　　叶建成分析，预计未来一两年内，新的大宗物业投资热点将会出现在二线城市的甲级办公楼市场。受此因素推动，二线城市甲级办公楼租金水平也将出现至少15%的上涨空间。”

　　统计显示，自2005-2010年间在上海的25宗外资大宗收购并成功转手的交易中，从投资周期、毛回报率，以及退出难度等因素考量，办公楼项目均领先于其他物业类型。叶建成说，办公楼之所以投资占比突出， 主要因为办公楼具有投资周期最短、回报率较高的特点。