来源：中国经济周刊
作者：孙维晨
德州住宅均价区区5000元/平方米，而“蔚来城”则动辄上万。皇明太阳能董事长黄鸣自己也承认：“蔚来城是豪宅，这是用太阳能生态环保做一场豪赌，在三线、四线城市的一场豪赌。”
“蔚来城”的未来会怎样？
不知道。但皇明太阳能董事长黄鸣对此却很有信心。
无处安放的太阳能
如果不是来自新能源市场的逼迫，黄鸣可能不会让他的皇明去碰房地产业务，更别提加入房地产高端项目的豪赌。
2000年以前，包括上海、北京等一线城市在内，城市建筑大多是6~7层，楼顶均可安装太阳能设备。可是随着房地产发展，高层建筑大量发展，太阳能无处安装，即使安装也不美观。加之家电下乡对于太阳能的影响，“现在的太阳能企业处于城市、农村都受局限的境地，前途堪忧。”黄鸣说。
1999年，皇明试图与万科实现一个太阳能建筑一体化小区的合作。超前的思想并未获得万科的肯定。“万科提出很多苛刻条件，这令谈判不欢而散，对方主要意思是对太阳能设备不放心，当时太阳能行业还没有达到令人信服的程度。”万科董事长王石当时认为，搞太阳能的企业都能搞房地产，这是房地产人的悲哀。
不甘失去地盘的黄鸣，为了能让房地产开发商信任太阳能行业，制造了“蔚来城”概念——将太阳能技术与房地产项目相结合，即所谓的“太阳能一体化建筑小区”。其建筑设计大量采用太阳能、光电、温屏等较高的节能材料和设备进行全面系统的节能优化。此外，“蔚来城”主要是利用可再生能源、太阳能解决日常生活用热水、部分建筑供暖、照明等。常见豪宅中的名贵大理石和花木草本被太阳能设备取代。
一开始，“蔚来城”只不过是太阳谷的几十栋太阳能样板房。然而，没有做成饺子的面是缺乏市场的。黄鸣决定在此基础上启动“蔚来城”项目。2010年4月份“蔚来城”第一期开盘。
豪宅推高了房价
如黄鸣所言，“蔚来城”一期于2010年开盘。其所坐落的地块曾在2006年多次流拍。而皇明正是于当时出手，以最高竞价摘得。
有未经核实的消息称，据说当年该区每亩地价只需大约800元。
随后经过皇明太阳谷的一番“折腾”，德州城市形象逐步兴起，而房价也开始出现上升。由原本每平米3500元的均价上升至超过4000元。
根据黄鸣计算，在“蔚来城”2010年开盘的第一期，综合拿地、建筑安装等成本约每平米3500元。而太阳能设备的成本也是4000元每平米。“所以第一期我们卖6500元一平米还不挣钱。”据说没过多久，一期便销售一空。
2009年，“蔚来城”周边的住宅单价即便只有区区2500元/平方米，在皇明工作的员工亦认为“房价太贵”。
如今，即便德州城区最好地段的住宅，均价也只有4000元/平方米～5000元/平方米左右。而来自皇明的消息说，“蔚来城”二期已经达到了均价11000元/平方米~12000元/平方米的高位，并且主流户型为280平米到大约370平米的单层和复式大户型。甚至有极个别户型为1400平米三层复式。“蔚来城”二期现为期房，需到2012年底交房，目前已销售过半。据悉，来“蔚来城”购房的人大多是德州本地的老板，以及祖籍为德州的高端人士。
同时，京沪高铁对德州房价的助推作用也不可忽略。黄鸣说，“高铁一通，这个地方没准是第一（北京人第一置业选择区域）。”
“有人说是‘蔚来城’提高了房价，我也认为多少有些关系。”黄鸣在接受《中国经济周刊》记者采访时坦承。他认为“蔚来城”的出现带动了周围土地的价值。“周边的一个楼盘听说要建‘蔚来城’，单价一下提了800元。”
黄鸣告诉记者，目前“蔚来城”已经实现了盈利。“现在二期每天都能卖好几套。”尽管黄鸣表示“蔚来城”的盈利水平与一般的房地产项目大概一致。
有匿名的房地产协会人士告诉《中国经济周刊》：“一般的房地产项目毛利率大约在20%～30%。而纯利润则在15%～20%。” 而动辄数百万一套的住宅在德州显然要高于一般住宅项目盈利率。
“蔚来城”的未来真不用担心吗？
面对如此高的楼盘价格，黄鸣已明白他在进行一场豪赌。“‘蔚来城’依然是豪宅，这可以说是用太阳能生态环保做一场豪赌，在三线、四线城市的一场豪赌。”其实在三四线城市运营如此高价位的豪宅项目，赌输的结果当然是“人仰马翻”。
上述匿名人士认为，这种在三四线城市开发的高端项目一旦销售不畅，那么资金链必将崩溃，并有烂尾的风险。
不过，黄鸣并没有将此看作负担，反而计划向二三线城市甚至一线城市扩张。“我们正在与几家基金以及房地产开发商谈‘蔚来城’开发的事情。”黄鸣透露，下一个在德州以外的“蔚来城”将于3~4年内面世。“我们计划每个城市只开发一个‘蔚来城’。”在他看来，“蔚来城”盈利是一个方面，推广“蔚来城”的模式是主要目的。
在6月15日举办的 “首届人居环境与未来地产发展趋势国际高峰论坛”的间隙，黄鸣风尘仆仆地走进坐满记者的会议室。这个祖籍江苏、侧面有点像赵本山的中年男人说话直率且谨慎，但他衣着并不考究，上身只穿印有企业标识的白色汗衫，脚下的皮鞋早已没了光泽。
这次论坛，黄鸣邀请了不少房地产开发企业参加，他希望借此将“蔚来城”推广出去，而要实现这个理想，皇明自身显然还远远没有在全国拿地的能力。黄鸣需要依靠房地产商，“因为他们的行动直接影响着太阳能的市场。”
“‘蔚来城’模式完全可以复制，但必须以皇明的策划及营销，以‘蔚来城’的品牌运行。皇明可以不控股，但是必须具有策划权和营销权。皇明会培养一支自己的营销队伍。说到底是吃两端，一个是技术端，技术端全是吃我的；另外一个品牌营销端也是我的。” 黄鸣说。
“‘蔚来城’是高端项目，绝对不会降低，而且在二线城市有上升空间。”黄鸣认为，即便在限制房价的时候，房价的增值部分都用于可再生能源、用于节能减排，国家会宽容和允许。
6月18日，国家统计局公布的数据显示，5月份全国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比下降和持平的城市数量均比4月份有所增加。但房价降温的节奏比较慢，总体上依然上涨，房价拐点并未出现。
而南昌、兰州、西宁、乌鲁木齐、秦皇岛、丹东、吉林、牡丹江等二三线城市却出现环比、同比双增长的现象。
房地产调控政策仍在继续。阳光100副总裁范小冲在接受《中国经济周刊》记者采访时认为：“国家对于房地产调控的政策不会无牌可打。下半年房价将出现更加明显的下降。而当前凡是扩张的房地产企业都处于资金链紧张状态。”
记者问及黄鸣在开发“蔚来城”时是否考虑了国家的调控政策时，黄鸣摇头：“任何产品做到极致的时候都不会跟大形势有关系。”
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