宁波楼市调查：最贵二手房和新房都是雅戈尔建

　　作为计划单列市、副省级城市，无论城市级别，还是经济规模，宁波都可以和省会杭州分庭抗礼。2010年，杭州GDP是5945.82亿元，宁波的也高达5125.8亿元。杭州和宁波，是省内仅有的两个五千亿俱乐部，其它地市均在3000亿之下。

　　不过，因为城市本身的自然禀赋，购买力结 构差异，以及城市建设滞后等原因，宁波市区的房价，却比杭州要低30%左右。总体而言，在浙江省内，宁波的房价排在温州、杭州之后，居第三位。

　　与杭州集中了全省购买力不一样，宁波市区的房子，主要是宁波人(包括下面的县市)在消化，再加上宁波人炒风不盛，宁波的房价之所以还能维持相对高位，主要是因为宁波特殊的经济结构所致――宁波是外贸经济重镇，小老板多，民间资本充裕。

　　此外，因为前些年主政者的“无为而治”，宁波的城市规划和城市建设，远远的落在了杭州后面，与其经济地位略不相衬。

　　新老海景花园 宁波房价的最高峰

　　对绝大多数杭州人来说，对宁波房地产企业惟一有概念的就是雅戈尔，这家服装名企也是宁波本土房企的绝对龙头老大，雅戈尔在宁波之地位，大抵类似于绿城之于杭州。

　　宁波目前市场上售价最贵的二手房(公寓)，和目前市场上售价最贵的新房(公寓)，都是雅戈尔的作品，前者叫海景花园，后者叫新海景花园。尽管都叫海景花园，但实际上两个楼盘都是“江景”，而非“海景”，宁波市区离海还比较远。

　　海景花园位于宁波市的核心地段――余姚江、甬江和奉化江三江口，这个位置，大抵相当于武林广场之于杭州。宁波晚报记者程旭辉告诉记者，目前，海景花园的二手房，均价大概在3.5万/平方米，贵的卖到5万以上。

　　新海景花园靠近宁波的新三江口，也是城市的中心位置。这个楼盘是目前整个宁波市最贵也是最高端的住宅，其别墅面积为400-800平米，约1600万元/套起；5幢550平米左右高层房源在售，起价36000元/㎡，最高价71000元/㎡。宁波透明售房网显示，截止7月4日，新海景花园共成交41套房源，成交均价43472元/平方米。

　　新海景花园的定位有点类似杭州的蓝色钱江，两者都沿江，定位高端，所不同的是产品形态，蓝色钱江是纯高层，而新海景花园则是高层加别墅。目前，蓝色钱江的一线沿江大宅均价高达6.5万/平方米，要贵过新海景花园不少。新海景花园的高层部分，均价在5万之下，很多房源价格都只要3万多。

　　宁波房价的三极

　　以上提到的新老海景花园，位于宁波城市核心区，有江景资源，定位高端，代表了目前宁波市区房价的最高峰。宁波大部分的楼盘，价格都远没有这么夸张。

　　程旭辉告诉记者，海景花园边上的二手房，没有江景的，基本上都在2万以下。宁波市区2000年左右的房子，即便位于核心区，二手房价格普遍在1.4~1.8万/平方米。这个价格，比杭州低多了。杭州市区二手房，已基本在两万以上，稍微新点的市区二手房，能卖到3万甚至4万以上。

　　新房价格也比杭州低多了。据记者调查，除了新海景花园，宁波市区再没有平均售价超过3万的在售公寓。而杭州市区的新房，如雅戈尔·御西湖、武林府、丽园以及5月份开盘的绿城·兰园，价格基本在5万左右甚至以上。

　　以三江口为圆心的宁波市中心，代表了宁波房价的第一极，目前新盘尤其是住宅新盘甚少。宁波房价的第二极分别位于高新区和南部商务区。

　　宁波的高新区位于城市的东部，紧邻建设中的东部新城。东部新城类似于杭州钱江新城，是宁波新的行政中心，宁波市政府及大部分市一级的行政机构，计划明年迁入。东部新城因为建设比较晚，已经建设的项目主要是写字楼，住宅新盘很少。不过，东部新城边上的高新区，却在四五年前就开始大面积开发住宅，这里因此成为宁波中高档楼盘集中地之一，绿城在这里就有一个项目皇冠花园。目前，高新区的公寓售价，普遍在2万/平方米上下，当地的中介告诉记者，皇冠花园目前的二手房售价，大概在2.1~2.2万/平方米。皇冠花园附近的江南一品、ART蓝海，高层公寓售价都差不多。

　　宁波南部商务区位于鄞州区政府边上。鄞州之前是宁波下面的一个县，叫鄞县，其范围几乎将整个宁波市包围。当地业内人士告诉记者，鄞县经济实力十分强劲，位列中国十大强县，可以跟萧山PK，著名的雅戈尔、杉杉以及奥克斯，就位于鄞县。然而，在鄞县时期，却没有自己的县城，鄞县县府借驻于江东区。

　　2002年，鄞县撤县设区，变为宁波市鄞州区。因为经济实力强劲，鄞州在南部的区政府所在地，大力投资建设，这里因此成为开发的热土。因为宁波是典型的外贸型经济，鄞州尤其是外贸重镇，对写字楼的需求非常旺盛，所以在鄞州区政府边上，形成了目前宁波南部商务区的定位。因为开发建设早，目前，鄞州区政府板块已经比较成熟，也是宁波中高档楼盘的集中地之一，新房价格普遍在2万以上。该板块售价最高的楼盘是5月底开盘的荣安府，精装房均价28000元/平方米。

　　宁波房价的第三极主要在镇海和北仑，以及西边的卫星城鄞州的集市港。房价集中在一万左右。北仑是著名的港口，在宁波的东边，距离宁波市中心大约40分钟车程，有点类似于下沙之于杭州。不过，由于基础设施建设滞后，北仑到宁波市区的公共交通，还处在非常低级的水平。