保障房第一股融资困局 中天城投项目停工风波真相

　　一则“主要项目疑似停工”的消息，让身披“保障房第一股”光环的中天城投（000540.SZ）陷入争议旋涡。

　　近日，记者前往贵阳实地探访中天城投的渔安新城、中天世纪新城及中天会展城等项目，发现渔安新城、中天世纪新城中心组团等确实没有正在动工建设的迹象。不过， 中天城投方面对此回应称，项目是在按计划进度实施。

　　在地产调控和银根紧缩的双重压力下，项目停工的消息让市场更警惕中天城投已经紧绷的资金链。截至今年7月1日，中天城投累计对外担保额占2010年末经审计净资产的比例为165.03%，其中绝大部分是给子公司担保。

　　不过，依然有银行愿意捧场。

　　6月27日，广州银行海珠支行为中天城投集团贵阳房地产开发有限公司提供4.7亿元贷款，由中天城投提供担保。

　　“对于银行贷款而言，如此高的担保比例实际上隐含了相当大的风险，换成我们，肯定不敢做这个贷款。”四川某银行负责地产业务的人士说。

　　实地探访

　　7月16日、17日，记者连续实地探访了中天城投渔安新城等项目。

　　在贵州建工集团渔安新城项目部所在的工地，记者看到工地后边，多栋建筑已经完工。工地上的工人告诉记者，A、F、G区的回迁安置房基本已建成。

　　不过此外，整个工地并没有正大规模动工的迹象，挖掘机和卡车整齐停在工地一旁。

　　将近中午时分，记者来到离渔安新城项目不远的中天世纪新城项目。该项目的六组团处，正有三五成群的工人吃午饭。下午，记者进入该项目工地探访看到，工人正搭建手脚架。项目资料显示，该项目开工时间为2010年10月18日，竣工时间为2012年8月3日。

　　相邻的中天世纪新城中心组团项目则与前者截然相反，记者却发现这个项目并没有多少工人，整个工地显得有点冷清。该项目为商业配套，包括酒店、超市等。

　　“资金不到位，所以很多工人都没再留在工地上。”一位看守工地的保安告诉记者。

　　随后，记者来到位于贵阳金阳新区的中天会展城项目。在该项目A区，确实没有正在动工的迹象。而在B区，记者发现，邻近会展中心方向有些地方尚未开工，只露出半截钢筋。不过，一直往项目工地里走却有不少楼盘已建起来，有的地方正开挖地基。工地里还有不少工人正忙碌工作，并不能算完全停工。

　　工地上一位工人称，已开始建的楼群是去年下半年打孔的，年前开始做地面建筑，工地并没有停工过。“我们还经常被催赶工期。”工人说。

　　在记者采访中，对于存在停工嫌疑的渔安新城和中天世纪新城中心组团两个项目，中天城投一位负责人并没详细描述计划进度的情况。在中天城投2010年年报中，这两个项目的预计竣工时间分别被定为明年6月和12月。

　　“渔安新城是回迁安置用的，有些手续还没有完善，例如设计图纸、施工手续等，另外，还有一部分地是为其他项目安置使用的，现在还没到动工时期。”7月18日，前述中天城投负责人向记者表示。

　　至于世纪新城中心组团，他表示，周边还不需要这么大的商业配套项目，目前该项目仍按进度来做。对于资金不到位的说法，他并没有给出明确的答复。

　　“会展城项目A区现在是做外部装修，不需要人海战术，并且由于毗邻会展中心，在‘2011生态文明贵阳会议’期间被要求停工。B区的空地是由于规划调整，原来计划是做住宅，后来改成了写字楼和酒店。”该人士回应说。

　　对外担保倍数：1.6

　　市场担忧项目“停工”的背后，实际上是对中天城投资金链的忧虑。

　　2011年一季报显示，中天城投的资产负债率高达84.62%，货币资金仅为10.62亿元，较年初减少了9.81亿元，而一年内到期的非流动负债就有6亿元。

　　截至目前，中天城投累计对外担保28.4亿元， 占最近一期经审计净资产（归属于母公司的股东权益）17.2亿元的165.03%。其中为全资子公司提供担保27.4亿元。而大股东金世旗国际所持上市公司41%的股份中，就已有40.98%用于质押。

　　事实上，早在2010年9月，中天城投分别与招行、交行签定了100亿、200亿元的意向授信协议。而记者了解到，两家银行的实际发放贷款量并不多。

　　“现在对地产贷款是该收的就收，银行总不能跟国家的地产调空对着干吧。”某签定意向协议的银行负责人对记者说。

　　不过从公开资料来看，广州银行海珠支行却是其坚定的支持者。

　　除了6月的4.7亿元贷款外，此前的4月初，该支行还给中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司提供7亿元贷款。

　　此外，2011年4月1日，中天城投集团城市建设有限公司从贵阳银行南明支行获得3亿元贷款。中天城投持有贵阳银行1.99%的股权。

　　“上市公司的担保倍数放大到1.6倍，其实贷款风险已经是挺大了，万一发生经营风险，银行就会面临很大的风险敞口。”成都某银行负责地产业务的人士认为。

　　该人士表示，并且净资产还包括无形资产、应收账款等，一旦发生风险，净资产是否真如报表所反映的数字，也很难说。

　　7月19日，记者就上述贷款一事多次联系广州银行海珠支行，但均没联系上相关负责人。

　　保障房融资难题

　　保障房概念是资本市场青睐中天城投的原因之一，不过现实中，这一身份未能如研究机构此前的预计，为其融资带来如此大的便利。

　　今年3月10日，中天城投公告称，“十二五”期间，将在贵州省内完成建设面积约1000万平方米、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。

　　3月至4月22日的35个交易日中，中天城投涨幅高达41.85%，而期间地产指数涨幅仅为8.15%。

　　国信证券给保障房描述的蓝图是，按保守的方法测算（不考虑销售的溢价，仅按200亿投入成本作为计算净利润的基数），取8%的利润率，2011-2015年可带来16亿净利润，平均每年增厚EPS约0.35元，加上配建的商场商铺、办公场所等经营性附属设施及享受的政策优惠，收益更高。

　　上述中天城投负责人告诉记者，首个30万平米的保障房项目还在打地基和孔桩阶段，预计在三年内完成；还有一个90万平米的保障房项目准备今年开工，开工手续还在办理中。

　　记者了解到，中天城投将保障房定位在公租房项目，建成后自己持有。具体的运营模式还在探讨中，可能会由政府成立专门的管理公司，来专门对接数量众多的承租人，这样就可以让企业减少中间的管理环节。

　　至于保障房项目的收益，该人士表示，此前提到的8%收益率是对经济适用房项目而言，这块收益包括了配套商业的销售和税收返还等补贴政策。而对于中天城投定位的公租房，短期内可能经营收益并不乐观，但是长期的租金收益应该是可观的。

　　保障房的融资也并不容易。

　　上述人士表示，现在保障房项目还在前期阶段，尚不需要大量资金，但开建后的资金量会比较大，“我们一直在和银行接触，但受额度的限制，还没法办法解决贷款问题。”

　　贵阳地区某股份制行负责人也向记者表示，对于保障房项目的贷款，还在前期的调研中，并没有正式放款。