上市遇挫急缺钱 太古地产220亿变卖资产

　　自太古股份有限公司6月28日刊发公告称“公司的全资附属公司太古地产有限公司现正进行磋商，可能即将出售一项重大投资物业资产”起，太古地产即受到市场的高度关注。

　　尽管公告并未透露具体交易内容，但是根据瑞信集团发表于次日的报告，太古正商讨出售的投资物业资产为香港九龙塘又一城商场，作价220亿港元，其中拟收购方为新加坡丰树产业基金。

　　事实上，此次融资规模与太古地产原计划于2009年分拆上市的筹资规模相当，当时计划筹集资金189亿-208亿港元。彼时，所筹资金原计划主要用于拓展内地业务，并会考虑进入住宅地产市场。

　　220亿港元出售又一城

　　在香港九龙塘又一村一隅，又一城是一道难以忽略的风景：偌大的观景窗洒满阳光。入其内，白色主调的空间愈加宽敞，这里汇聚了各类商业与购物休闲名牌。

　　实际上，自开幕至今，又一城，这座大型购物商场及写字楼大厦，已有13年的历史了。1998年11月13日，由太古地产及中信泰富合资兴建的又一城开幕。至2006年，太古地产以61.8亿港元购入中信泰富50%权益，成为单一业主。其中，又一城每月租金已逾1亿港元。

　　其实，在太古地产于香港已落成的屈指可数的物业投资组合中，对比又一城，太古地产或许更加期待太古广场、太古坊、太古城中心等物业投资组合的收益。

　　其中，2003年，太古地产就已筹备太古港岛东，即太古坊和太古城组合而成的商业大楼。2008年7月，太古地产即耗资15亿元为太古广场进行改建计划和翻新工程，目前优化工程仍在进行中。

　　根据2010年年报，太古广场和港岛东续约租金呈正增长：尤其是，由于金融服务业需求持续殷切以及缺乏新供应，太古广场预计租金将上涨，而港岛东对于非中心商业区且办公楼租户而言，需求亦旺盛。

　　至6月28日，太古股份有限公司刊发公告称，公司的全资附属公司太古地产有限公司现正进行磋商，可能即将出售一项重大投资物业资产。再根据瑞信集团发表于次日的报告透露，太古正商讨出售的投资物业资产为香港九龙塘又一城商场。

　　如此一来，又一城即成为太古地产资产出售的标的物。

　　根据瑞信集团的报告透露，太古正商讨出售的又一城，作价220亿港元，比瑞信预期的185亿港元高。由于太古一次过可获得220亿港元现金收入，预计其负债大幅降低11个百分点，减少分拆地产业务上市的必要性。如果交易落实的话，这将成为香港有史以来最大宗的物业买卖。

　　或将收购内地新项目

　　对于太古地产来说，大规模出卖资产，或许是其上市搁浅后不得已而为之的一项举措。对于太古集团董事局主席白纪图来说，上市搁浅显然是一个遗憾。

　　2009年11月2日，太古股份有限公司宣布，有意分拆旗下的地产子公司，安排子公司进行首次公开募股并在香港上市。

　　事实上，太古地产早于1977年6月即在港上市，直到1984年资本市场低迷时被母公司私有化，自此成为太古集团的全资附属公司。这是太古地产第二次计划分拆上市。

　　而在此之前的数年中，太古地产则是重点研究将旗下商业地产项目打包为房地产投资信托基金REITS上市的方案。

　　一个不得不注意的细节是，在分拆上市议题提出之前的数个月，即2009年5月，太古地产高层发生了人事变动，原主席兼行政总裁简基富退休，而新主席白纪图和新行政总裁郭鹏继任，分拆上市无疑是新任者的重要议题。

　　2009年12月15日，太古地产分拆上市的时间表略有雏形：预计在2010年第二季度完成。

　　太古更是于2009年业绩报告中提到，集团已就分拆太古地产独立上市一事向港交所提呈申请，分拆的目的是为太古公司及太古地产投资者带来利益，而交易所得资金将用以投资于两家公司。

　　一切，原本按部就班地进行着。

　　2010年4月15日，太古分拆旗下地产业务上市一事在港交所进行上市聆讯，计划于2010年4月26日起开始路演，5月14日挂牌，募资额约30亿美元。

　　5月2日，太古地产在香港召开IPO新闻发布会，公布其于联交所主板上市的详情。次日，太古地产开始招股，将发售9.1亿股股份，招股价20.75-22.9元，集资额189亿-208亿港元，亦将创下香港股市最高融资纪录。

　　时隔4日，适逢内地调控趋紧以及欧洲市场波动，鉴于市场气氛转坏，太古地产不得不取消上市计划。彼时，所筹资金原计划主要用于拓展内地业务，并会考虑进入住宅地产市场。

　　即便上市铩羽而归，太古地产向内地扩张的计划并没有终止。

　　2011年6月1日起，时任太古地产中国区常务总裁安格里与香港区常务总裁白德利职位互换，安格里将调往香港接管总部营运，而白德利则将常驻北京掌管中国国内事务。此番调动，亦令人遐想。

　　实际上，安格里此前上任，时逢2008年太古地产在北京成立中国大陆区总部之际。彼时，安格里就曾表示，太古地产未来5年的发展重心将转至内地市场，除目前已进入的广州、上海、北京、成都4个城市外，未来还将增加1-2个二线城市作为重点发展目标。除了一波三折的成都项目之外，后面的计划并未实现。

　　如今，白德利履新，或许将会有新一轮动作。其中，白德利在太古集团担任管理工作超过23年，负责统筹公司在中国国内的业务运作，包括执行公司整体投资策略，并在设有公司代表处的4大主要城市进行项目收购的计划，同时做好北京、成都、广州和上海现有的项目。

　　就在太古地产两大领导交接班之后不久，重大投资物业资产出售一事紧跟着公告而出。无疑，上市未竞，太古地产不得不另辟蹊径。

　　一名接近太古地产的代理行高管对时代周报记者表示，太古地产出售物业，是因为马上有目标投资项目。目前，太古在二线城市看地比较多，其中就有武汉、长沙等地。

　　慢步调影响发展速度

　　目前，太古地产在国内的项目是屈指可数：广州太古汇、北京三里屯Village、北京颐堤港和上海大中里。

　　太古集团董事局主席白纪图于3月的业绩报告会上曾表示，今年将有两个多用途物业项目启用，分别为广州太古汇及北京颐堤港，预租情况均令人满意。上海大中里发展项目的预计启用时间现延迟至2015年，成都市大慈寺片区地皮预计由2014年开始陆续完成重建工程。

　　其中，筹建近十年的广州太古汇于5月25日开始试营，是继北京三里屯Village项目之后太古地产在国内第二个入市的项目。

　　不过，历时两个月，广州太古汇的试营运却备受舆论争议，甚至是招商都出现困难，最终与玛莎百货、Gucci、爱马仕等国际知名品牌未能达成入驻协议。

　　实际上，这样的场景似曾相识：作为太古地产在国内第一个入市的项目，北京三里屯Village项目，原定于2007年10月开业，但是由于南北两区定位差异和高租金预期，招租情况不佳，尤其是北区。最终直到2008年12月，三里屯Village南区才正式开业。

　　该名代理行高管对时代周报记者表示，相对于两大对手，九龙仓和华润，他们的优势在于直接代理权，直接代理奢侈品，但是太古目前还没有代理权，还要跟代理公司在谈判过程中拉扯，在起步阶段能力绝对比华润和九龙仓低。太古地产的慢步调已是有目共睹。

　　“步伐较慢，跟太古地产产品单一有关，要求比较苛刻。相对而言，九龙仓与华润等奢侈商场对手的发展模式比较快速，租售兼容，及时回笼资金。”一名不愿具名的代理行高管如是说。他表示，动作比较慢，对太古地产之后的拓展会有影响。“在一线城市吸引力没有5年前好，过去依靠品牌比较容易圈地，但是现在只能在二线城市圈地，相对而言，太古品牌的稀缺性削弱了。”

　　他指出，最近一两年，奢侈品销售不错，减税额度比较高，因而“太古高端商品优势很大，有迫切做大的愿望。”