高端房扎堆 北京大兴楼市面临“突围”压力

　　关注理由

　　去年，绿地新里西斯莱公馆、保利茉莉公馆在大兴一战成名，大兴也因这些品牌开发商的进驻而成为北京楼市热区之一。

　　随着以中小户型为主的楼盘消化殆尽，地铁的开通以及 配套的完善，今年大兴楼市产品也面临升级，旭辉、绿地、华润等品牌开发商纷纷推出高端大户型产品，但今年2月开始的以限购为主要内容的楼市调控打乱了开发商的计划，虽然从户型、面积、配套环境上优于去年的刚需产品，但市场的变迁却让大兴高端盘不得不调整策略，或调低预期，或优惠促销。去年火热的市场不再，部分开发商发出“生不逢时”的感慨，大兴高端盘面临严厉考验。

　　大兴黄村步入高端房时代

　　大兴黄村新城北区从地理位置上，紧邻南五环，这一区位相比房山、昌平、顺义等新城可谓得天独厚。不过由于南城发展较晚，黄村新城北区这一区域长期被市场所忽略。

　　从2009年底开始的投资9000亿元“南城计划”使大兴黄村新城北区成为最受益区域之一。而2010年北京楼市最火的区域也当属南城的两大新城大兴和房山。

　　从绿地、保利、金地等品牌开发商进驻大兴，就为大兴新城发展注入了良性的基因。虽然去年4月开始的“史上最严厉调控”使投资客离场，但并未打击刚需客群的购房信心。绿地新里西斯莱公馆、保利茉莉公馆、金地仰山等大兴一批以中小户型为主的楼盘纷纷获得刚需购房者的热捧。

　　实际上，大兴黄村从2001年开始，便有品牌开发商进驻，其定位为南城豪宅区域，其中的代表楼盘为华润翡翠城、顺驰领海。但在2009年以前，购房者更关注北京东部和北部楼市的发展，南城的相对落后也很难与“豪宅”联系起来。

　　随着地铁的开通、日渐成熟的街区和宜居氛围，区域成熟度越来越高，大兴黄村的“豪宅”基因再度焕发活力，大兴黄村楼市在2011年也开始进行产品升级，旭辉紫郡清盘后推出旭辉御府、金地仰山高层公寓去年消化更快，今年主推花园洋房、绿地新里西斯莱公馆今年主推平层官邸“5号公馆”。大兴黄村在2011年进入豪宅扎堆时代。

　　“生不逢时”高端盘低开入市

　　用刚需产品试水市场，等到社区成型以后，最好的产品如“楼王”或者高端产品留到最后卖是开发商推盘常态。而在大兴黄村这一推盘特点更为明显，目前大兴黄村楼市从去年的刚需市场集体升级到今年的高端市场。

　　金地仰山项目相关负责人对记者表示，去年刚需盘放量时地铁还是个预期，而到今年地铁已经开通，这也是大兴房价的一个有力支撑。

　　随着2月调控政策的出台，想要在地铁开通利好下推高端盘的开发商失算了。

　　据北京房地产交易管理网数据显示，去年1月大兴楼市的价格为15000元/平米，经过一年的上涨，到今年2月上涨到了22000元/平米的最高值，随着2月调控的影响，区域价格有所波动，下滑至今年6月的17000元/平米。

　　为了顺应市场，新入市项目如华润公元九里调低预期开盘。旭辉御府、领海朗文世家等项目推出特价房、“1万抵10万”的大幅优惠。

　　旭辉御府相关负责人告诉记者，如果延续去年良好的市场，今年大兴高端盘的前景也是不错的。但是低密、配套完善的高端盘在今年遭遇调控，可谓“生不逢时”。

　　四问大兴

　　关键词1：产品

　　定位趋同 升级产品“撞车”？

　　去年大兴楼市以刚需盘闻名，保利茉莉、绿地新里西斯莱、马赛公馆等60—90平米的小户型迎来热销，今年以来大兴区域仍在持续放量，但入市的主流产品开始向大户型的中高端盘转变。

　　记者发现，包括老盘的新开楼栋如绿地五号、领海朗文世家、金地仰山，以及纯新盘旭辉御府、华润公元九里等项目，主推户型都在120平米或以上，记者从大兴多个在售项目了解到，目前区域以中高端项目为主，高层产品价格在18000元/平米左右，洋房售价则在20000元/平米以上。

　　上周入市的华润公元九里是大兴目前最高端项目，主打城市豪宅，均价25000元—30000元/平米；中高端楼盘金地仰山主推118—140平米三居，均价在18000元—22000元/平米；领海朗文世家户型为120—222平米，均价18000元/平米；旭辉御府150—270平米，均价17600元—21000元/平米。

　　“目前大兴楼市刚起步，各楼盘定位有一定的错开”，金地仰山营销负责人王东博表示，如华润定位为500万元/套起的豪宅。针对白领至中产的改善型产品中，旭辉御府以140—160平米为主，而金地则以90—140平米为主，相比通州、房山而言，区域竞争还不到“惨烈”地步，但由于去年大兴土地集中出让，今明两年区域的竞争会越来越激烈。

　　面对多个“升级产品”的竞争，一些开发商已感受到市场压力。去年大兴一些开发商都曾对本报表示，要留着最好的大户型产品慢慢卖，而在目前形势下，大户型产品开始让开发商“犯愁”。

　　关键词2：房价

　　跟降趋势显现 价格战来临？

　　去年楼市的火热使得大兴楼市价格一度僵持在20000元/平米以上，而随着7月初旭辉御府以“特价”名义的领头降价，金地仰山等楼盘迅速跟进，区域价格初显松动，如领海朗文世家，高层产品的最低价已在16100元/平米。

　　区域一位开发商表示：“这次旭辉对市场的反应速度很快，找到了市场能接受的价格”。记者了解到，此前旭辉报出的预售单价是3万元/平米，6月初项目取证后开盘实际价格调整为22000元/平米左右，经过开盘销售的反馈后，6月底旭辉以“集团11周年庆”的名义迅速推出100套特价房，均价17600元/平方米，热销后再加推50套特价洋房。

　　旭辉御府营销负责人告诉记者，7月推出的150套特价房已被认购128套，公司对销售情况很满意，但未来是否还会再推“特价房”则还没有确定。

　　“和去年相比我们价格没有降”，金地仰山营销总监王东博表示，去年市场大热时项目没有过多透支价格，但他承认目前西区高层17800元/平米的均价比公司原来的预期要略低。

　　而另一开发商则对记者表示，旭辉降价吸引了市场目光，不仅分流了客户，降价项目的热销也给自己楼盘的个位数销售量带来了很大压力。“旭辉大体上降了1万，不可能没有影响，我们不想纯去拼价格，但是折扣会松动一些”，上述开发商告诉记者。

　　而业内也普遍认为，原本想以3万元/平米入市的华润公元九里也调低了价格开盘。华润项目营销负责人对记者表示，华润目前认购均价为27000元/平米，销售价格则在25000元—30000元/平米，符合公司的预期。

　　关键词3：成交量

　　领降楼盘成大兴销售亮点？

　　综合数据显示，7月大兴大部分开发商的成交情况并不理想。金地仰山、绿地5号公馆、红木林、中建国际港等区域重点项目签约率都比6月大幅下跌了至少五成以上，部分项目仅有个位数成交。

　　而领降的旭辉御府和领海朗文世家则正好相反，两个项目6月销售情况不佳，但7月经过促销，销售环比大幅增长，分列区域成交一、二名。

　　旭辉御府项目相关人员介绍，7月的成交几乎都来自于特价房，虽然签约仅61套，但实际认购已达到128套。而领海朗文世家7月网签42套，排名第二。

　　亚豪机构副总经理高姗表示，由于周边在售项目较多，竞争相对激烈，大兴在售项目的开盘销售率普遍不佳，下半年仍面临较大销售压力。

　　关键词4：供应量

　　下半年还将迎来放量高潮？

　　据北京市房地产交易管理网统计，去年下半年大兴楼市供应面积119万平米，供应房源12799套，单套面积92平米。随着市场对这一批中小户型产品的消化，以及大兴楼市产品升级，今年上半年大兴楼市供应面积59万平米，供应房源4959套，单套面积增为119平米/套。

　　由此可见，今年上半年大兴供应量环比去年下半年急剧减少，但单套户型面积却上涨，大户型产品增多。

　　不过，从土地供应来看，大兴未来仍将是北京主要的房源供应区域，供应区域有南移趋势。如去年年底，金融街、龙湖、保利拿下生物医药基地三大地块，合计100万平米，今年下半年将入市。此外，今年下半年即将入市的大兴地块集中在孙村组团、生物医药基地、旧宫等区域，合计面积达到70万平米。

　　大话大兴

　　金地仰山营销负责人王东博：

　　竞争压力小于通州房山

　　我感觉大兴目前的竞争压力是北京各个区域里面最小的，不像通州和房山项目都定位在纯刚需的群体，竞争得非常激烈。

　　区域总体来说还是以中小户型为主，主要吸引白领到中产这一阶层的客户。包括我们项目和红木林、中建国际港、绿地等都是，产品结构方面大户型产品下半年入市较多，但各个公司做的产品有很大差别，直接竞争可能不会太激烈。

　　市场情况方面，大家的销售情况肯定受到了影响，但开发商应该都有自己的应对方式和节奏。我们7月上半月销售情况不太好，下半月还可以，现在每周能保持20套左右的走量。

　　保利新茉莉公馆开发商：

　　房企竞争激烈购房者受益

　　从区域来看，地铁轨道交通，已经把大兴黄村与主城区紧密结合在一起，黄村已经形成了一个成熟的住宅集群。另一方面，首都第二机场落户大兴，也让大兴的前景看好，可以说今天的望京就是明天的大兴。

　　对于大兴楼市，今年大兴黄村有较多高端产品入市，其中类别墅产品、花园洋房、平层官邸等，产品业态在升级，但由于遇上了调控，价格还算平稳。

　　调控让开发商之间竞争更激烈，这对于购房者来说则是件好事，可以多家比较。

　　亦庄某开发商：

　　大兴“退潮”效应显现

　　大兴供应量较大，目前市场上如果没有大幅降价刺激，成交周期可能越来越长。以前北京人不愿意去南城买房，现在首次置业的刚需更关注价格和交通，所以地铁的利好让大兴去年卖得很火，很多项目从去年初到现在区域价格涨了好几千，现在退潮了只有降价。

　　包括亦庄在内，大兴其实很适合白领居住，并且大兴有自己的产业，不会成为睡城，区域的价值有支撑。我觉得现在比较担心的是一些高端的项目，能不能吸引高端客户花千万元在南城买个房子？这还需要市场检验。

　　记者观察

　　踏空市场高端盘卖出刚需盘价

　　这是一个“调控市”。

　　当2009年北京土地价格一路狂飙，开发商对未来入市满怀信心时，何曾想到时隔一年遭遇调控，不得不推迟入市或者低价入市迎合市场；同样，当开发商已经调低预期入市，期望低开高走，中低端产品售完后产品升级卖一个好价钱时，一场调控又让高端房进退两难。

　　大兴楼市刚好经历了从2010年4月开始的史上最严厉的两轮调控，区域内开发商也是备受煎熬。

　　2010年多个刚需盘热销让此前默默无闻的大兴楼市火了一把。随着年底地铁开通的利好，部分开发商认为，2011年随着大兴刚需产品供应量的减少，刚需盘的后期产品都将推位置更优、低密的产品，大兴房价将有所提升。但这一愿望在今年2月开始的新一轮调控下变得不现实。大兴作为活跃的新城，市场也开始沉寂下来，而开发商去年的“升级”策略面临“踏空”风险。从目前高端项目的销售情况来看，今年2月前定价在22000元/平米左右，之后都通过推特价房、打折优惠等方式降价，高端房的售价在18000元-19000元/平米，大兴房价重回一年前，高端盘卖出了刚需盘的价。

　　虽然大兴高端盘在今年集体入市有些“生不逢时”，但不可否认的是，南城正发生翻天覆地的变化。在北京东西北方向，都有一批高端楼盘成为区域市场顶级产品标杆，而在南城，也需要有开发商树立一个新的高端楼盘标杆，来印证新南城的发展，希望在调控下，仍有能成为代表南城高端产品的“标杆盘”出现。(记者 袁晓澜 自曾晖 实习生 强静雅)