上海对商业地产限贷 开发商吃了一记闷棍？

个人消费信贷禁止用于购买商业用房，同时叫停商业用房期房按揭业务。一份来自上海银监局的风险提示，正在揭开商业地产调控的序幕。

　　在此之前，在住宅市场因限购、限贷、限价陷入低迷之时，商业地产异军突起，打着“不限贷不限购”的旗号“招摇过市”。

　　21世纪不动产 上海区域市场中心统计显示，上半年上海新建商业、办公项目累计成交面积为近五年最高值，成交均价达2.13万元/平方米，同比大涨39.7%，为历史最高位。同期住宅类成交均价同比增幅则为27.4%。

　　但来自上海银监局的风险提示为商业地产敲响警钟。业内人士认为，此项措施一改结构封顶即放款的惯例，直指开发商资金链。商业地产在疯狂了仅约半年之后，后市政策收紧预期渐浓。

　　开发商：能忍受延迟放款？

　　8月23日下午，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时，上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。

　　这是历年的楼市调控中首次将目标对准商业地产。事实上，上海银监局此次风险提示，并非突如其来。

　　工商银行一位内部人士向《第一财经日报》透露，该行确实在早前就已经开始执行商业用房期房限贷的措施。

　　汉宇地产方面亦透露，虽然24日才由上海银监局发文，但几个月前，上海各主要银行出于风险和额度的原因，就已经逐步对期房的商业地产项目停止贷款。目前不少在售的（已结构封顶可以预售，但未竣工验收）办公、商业、SOHO项目在客户蓄水期就已经做好了资金回笼周期上的准备，也与银行有协议，让客户先签约、先首付，一旦项目竣工立即放款。因此，对于上海的不少开发商业地产的企业来说，实际上早已开始针对这一规定制定应对措施。

　　昨日，本报记者致电沪上多家在售商业地产期房售楼处，发现多数出售型商用物业项目售楼处已对此政策作出反应。

　　“您可以先来售楼处看看情况，政策涉及到的合同变动我们可以帮您问银行。”松江海派青城售楼处人员如是说。

　　对于记者提出的可能因银行推迟放款而导致违约的担忧，多数销售人员均认为没有必要。

　　据闵行兴城商务广场售楼处的销售人员介绍：“我们现在已经开始执行新政策了，如果是因为银行原因造成还款推迟的话，我们是不追究客户责任的，只要保证首付能够及时进账就可以了。”

　　正在销售商铺物业的金山童博园销售经理则表示：“我们放款最长时间有将近拖到一年的。这种情况的话，开发商直接和银行协商，就看开发商的关系硬不硬了。”

　　不过，临时应对措施下，一些可能出现的风险不容忽视，此前上海已曾出现过因银行延迟放款，开发商为了索要违约金而将业主集体告上法庭的案例。

　　兴城商务广场上述销售人员表示：“只要把你这边该履行的义务履行到了，之后因为银行的原因造成放款时间推迟的话，跟你们就没关系。”但当记者问及是否会有书面保障时，他又坦言：“因为政策刚出来，我们现在合同的版本还没更新。”

　　商业地产政策收紧？

　　总体来看，商业地产限贷的新规对购房需求影响不大。市场分析人士指出，由于该政策主要针对客户购买商业项目时的贷款行为作出了限制，并未如住宅市场般就购买资格作出限制，故因住宅受限的投资需求对商业地产预计仍会保持高度关注。虽然对消费者影响甚微，但此次限贷给开发商吃了一记“闷棍”。

　　金山童博园销售经理表示：“款放不下来其实是开发商的资金难以回笼，客户还可以推迟还款，这种情况是对客人有利，对开发商不利。”

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍指出，这项政策对开发企业影响力深重。原因在于，对商业地产来说，从结构封顶到竣工验收，还有相当的装配工程量，封顶后续工程的资金消耗在某些高端项目中占比三至四成甚至更高。贷款发放时间延后的规定不仅会置部分楼盘于烂尾风险之中，更抬高了商业地产的开发门槛，阻碍部分企业进入商业地产开发的步伐。

　　无疑，商业地产调控政策收紧的信号灯已经亮起。

　　德佑地产副总经理罗亚东分析，自宏观调控以来，住宅市场的投资、投机性需求被严厉压制甚至被清理出市场。一方面导致开发商对住宅市场的后市持“看空”态度，纷纷将资金从住宅市场上抽离，转投商业地产；另外手头有资金的客户也从住宅市场抽离转身投向商业地产市场。这两股综合的供需力量共同推高了商业地产市场的热度，所以目前市场上已经出现了住宅市场和商业市场“冰火两重天”的局面。这种大量资金涌入商业地产的格局，无疑会推高商业地产市场的价格，造成商业地产市场可能的泡沫。因此，上海市有关部门，包括银监会在内，已经警觉到这样的风险存在，并出手去严格管控商业地产市场的信贷。

　　21世纪不动产上海区域分析师罗寅申亦表示，此次出台的商业地产限贷政策，表明商业地产的风险已为政府重视，不排除未来其他限购政策跟进的可能。另外从客观层面也似乎意味着，政府方面对楼市仍有许多调控后招。