通宵排队购房“重出江湖”(组图)

　　已过刚需承受“底线” 板块价格洼地填平

　　“顾村板块商品住宅成交均价已连续3个月突破20000元/平方米。

　　业内人士指出，当前的价格已触及刚需购房者"底线"，顾村板块价值洼地已消失，板块正在经历由刚需向刚需兼顾改善型需求的转型。”


　　佑威及楼市专评网提供的数据显示，今年6-8月，顾村板块的商品住宅成交均价分别为20036元/平方米、20752元/平方米、20232元/平方米，已连续3个月突破20000元/平方米。

　　中国指数研究院副院长陈晟认为，“顾村板块近年来发展快速，以上海全市商品住宅成交均价走势来看，可以说在调控下顾村的房价跑赢了楼市"大盘"。”

　　上海同策咨询研究部总监张宏伟分析，"破纪录"的成交均价主要是由近期的保利叶语在公寓和别墅的高成交量所拉动的，是成交结构发生变化所致。而区域板块内大多数楼盘的成交均价并没有达到20000元/平方米。”

　　上坤公园天地营销管理部经理郑立天透露，商住项目上坤公园天地将在10月推盘，预计单价超过2万元。该楼盘邻近轨交7号线和顾村公园。

　　佑威机构执行董事黄志坚指出，邻近轨交和顾村公园的房子肯定是要比其他的房源贵。当然，整个顾村板块来看，现在的价格确实已经不低了。

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李占军表示，“宝山区近年来是上海楼市的供应主力，其中顾村板块以相对较低的价格吸引了大量的刚性需求购房者在此置业。随着轨交7号线的开通，大大拉近了顾村与中心城区的距离，贯穿板块的主干道沪太路也修建完成，很大地改善了顾村的环境和交通状况。可以说，顾村板块近年的价格上涨较快是完成了一个补涨的过程，也就是填平它的价格洼地。”

　　公寓卖得快

　　确实，顾村板块屡屡站上月度成交（量）榜单榜首的位置。

　　如果说去年的顾村市场上还有东方帕提欧、绿地公园壹品等楼盘能稍许与保利分庭抗礼的话，那今年随着这些楼盘的收尾，公寓市场上除了保利叶语仅檀乡湾在5月推出过174套房源，共计15615平方米。黄志坚指出，“除去保障房不说，总建筑面积42万平方米的保利叶语可谓是一家独大。”

　　网上房地产的数据显示，保利叶语在去年12月，今年3月底、5月底、6月底、7月底共5次开盘，每次都能稳坐次月上海月度成交榜榜首的宝座。

　　来自佑威及楼市专评网的数据显示，去年年底保利叶语推出的268套房源几乎在当月就销售一空，今年上半年推出的几批房源也在一月内去化七八成。然而，最新一批的房源销售在六成左右，出现一定的萎缩。公寓报价从3月的18000元/平方米涨到了现在的19000元/平方米，别墅的价格达到24000元/平方米左右。

　　对此，张宏伟表示，“8月全市商品住宅成交面积最大的楼盘还是顾村板块的保利叶语，在目前的政策调控大环境下，该项目绝对属于热销项目。”

　　与保利叶语邻近的“姐妹楼盘”保利地产保利叶上海也是供应大户，目前公寓在售价格19000元/平方米，2008年开盘以来单价几近翻番。

　　区域内另一个公寓项目檀乡湾，在售3栋11层小高层，户型有72-136平方米一至三房，均价17300元/平方米。网上房地产数据显示，项目今年5月底开盘至今已销售近七成。

　　除此之外，顾村还有几个商住项目，绿地北郊广场于9月18日加推50年产权的商住两用LOFT房源，挑高4.5米，面积为43平方米一房和67平方米两房，均价16500元/平方米，此前7月首次推盘报价在16000元/平方米。

　　或定格中低端

　　顾村作为楼市供销主力板块，商品住宅均价过20000元/平方米或许已破刚性需求购房者的承受力极限，失去性价比优势之后，拿什么来吸引购房者的目光呢？

　　张宏伟认为，“单价2.3万元左右，就可以在中环外边缘一些板块买到房子，例如大华板块和高境板块，2万元的单价为什么还要买在顾村呢。”

　　“其实顾村板块还是存在一定的资源优势的。”黄志坚分析，例如顾村公园，面向顾村公园的房子还是有价值卖点的。

　　张宏伟也认为，顾村公园及周边配套不断完善，顾村板块可以逐渐从刚需板块向改善性板块转变。“区域内已经有一些经济型别墅产品，区域内产品多元化的迹象已经出现。”

　　区域内目前在售的别墅楼盘都是尾盘在售，绿地公元1860在售联排别墅面积为140-240平方米，总价在330万-800万元/套。绿地公园壹品的联排别墅最低售价为408万元/套。

　　“顾村作为上海最早的保障房建设基地，区域内有大量的经济适用房和动迁安置房，而且区域经过近年来的发展，待开发的空间也相当有限了。随着板块的成熟不排除会有高价项目的出现，但顾村板块始终会是比较成熟的中低端居住板块。”李占军认为。

　　黄志坚也表示，顾村板块走高端路线的可能性不大，应该是以刚需和改善型产品坚固的板块。

　　陈晟认为，“顾村板块具备多方面的资源优势，产品可以走多元化路线，这对于整个板块都有好处，不同人群居住会使整个板块生机勃勃。”

　　调查

　　七成网友认为板块价格偏高


　　顾村板块作为上海配套商品房基地，一直以来备受关注。且近两年随着轨道交通7号线的建成通车以及顾村公园低碳生活概念的影响，品牌开发商纷纷进入，整体形象以及综合配套设施都得到了明显提高和改善，一跃成为当前房地产热点板块。价格也水涨船高，此种形势下，板块自身定位及未来发展也成为热议的话题。

　　近日，东方早报联合新浪乐居展开的“顾村板块置业调查”数据显示，近八成购房者认为顾村板块是不折不扣的刚需板块，价格便宜是吸引刚需购房的关键因素。七成购房者认为20000元/平方米的价格偏高。

　　不折不扣刚需板块

　　作为上海房地产热点板块的顾村板块，给购房者以怎样的印象？

　　调查数据显示，近八成(77.17%)网友认为顾村板块主要着眼于刚需购房者，是名副其实的刚需板块。不过也有逾两成(22.83%)网友认为顾村板块是面向改善型购房者的。

　　性价比是关键

　　购房者买房为何会选择顾村板块？顾村板块有哪些优势吸引购房者来此置业？

　　调查数据显示，相对于中心区域高昂的价格，相对便宜的价格成为顾村板块吸引购房者的关键因素，占受访购房者的35.72%。其次是性价比高，占受访购房者的30.16%。

　　此外，位于郊外区域的交通因素和区位板块优势所占比例则相对较少，仅占受访购房者的20.63%和13.49%。

　　均价2万不合理

　　随着轨交7号线的通车，拉近了顾村与中心城区的距离，顾村板块的房价也水涨船高，目前成交均价已达20000元/平方米，引起购房者质疑，“刚需的产品，改善的价格。”

　　调查数据显示，在受访购房者中，逾七成(73.08%)认为20000元/平方米的价格偏高，仅两成(22.31%)认为合理。

　　不看好走高端路线

　　在人们的印象中，顾村板块一直以价低质平的形象出现。然而，在未来发展中，顾村板块能否打破常规逐渐向改善型板块转变，甚至走上高端路线？

　　调查数据显示，近七成(69.53%)受访购房者不看好顾村板块走高端路线，因为顾村板块主要面向刚需购房者，刚需板块性质不会变，且调控下，高端产品未必能卖得好。

　　不过，也有15.63%的受访购房者表示，可以逐步推出别墅和高端项目来满足市场的不同需求。14.84%的受访购房者甚至表示，房价一直在涨，走高端路线，是迟早的事情。

　　二手房

　　90平方米两房最好卖

　　8月份以来，受银行贷款继续收紧、非上海人补税不被受理等因素影响，刚性需求购房者的观望情绪浓重，刚需重镇顾村的二手房市场同样如此。

　　成交量降三成

　　21世纪不动产上海区域市场中心提供的数据显示，顾村板块8月成交量比上月降幅在三成以上。虽然二手房交投转淡，板块内业主心态仍然平稳，挂牌量仍与上月持平，且基本不提供议价空间。

　　据21世纪不动产上海锐丰共富分行经理熊炜介绍，与宝山其他板块相比，顾村板块的优势在于交通、资源、配套和房源等多方面因素。

　　轨交7号线贯穿整个板块，由南向北设有顾村公园、刘行、潘广路3站，且邻近外环线与沪太路交界处，自驾出行较方便。

　　板块内还有顾村公园绿地、荻泾河等稀缺自然资源，如此大型公园板块并不多见。而且顾村板块经过多年发展，生活、商业配套已经较为成熟。板块内别墅、公寓、动迁房源均有涉及，可选小区较多，房龄较新。但顾村至今还缺少大型综合和高档商业配套是板块的不足之处。

　　投资者被“卡住”

　　上海中原菊联路分行经理陈大仕告诉记者，“目前顾村板块内二手公寓单价集中在1.7-1.8万元，面积80-90平方米两房较受买家欢迎，面积110-120平方米的三房较难卖。”

　　熊炜也表示，80-90平方米两房受买家欢迎，除有置换需求支持，面积、总价适中，购买负担较轻及其户型设计合理、多为南北朝向的板式房、居住舒适度较高，也是其较易销售的原因。

　　“而110-120平方米三房较难卖的原因在于此类房源之前的买家多为外地投资客及对贷款有较高依赖度的本地买家，调控政策趋严之下，这两类买家已逐步淡出市场。外地投资客一般属个体户或私企性质，少有社保和税金缴纳记录，政策调控趋严下，对市场前景看淡，入市意愿降低。”熊炜告诉记者。

　　此外，熊炜强调，对贷款有较高依赖性的上海本地买家，多为非首次购房，原采取首付三成加贷款七成方式，此轮贷款收紧下、首付比例大幅提高，超出了其承受能力。或是由于有2套及以上住房，丧失了购房资格。

　　目前板块内挂牌的二手房源中，还有一部分动迁房房源，占比在30%左右，挂牌价格在1.6万-1.7万元/平方米，比普通二手住宅挂牌价要低1000-2000元/平方米，且税费成本较低，故较受买家青睐。由于动迁房解禁高峰期已过，市场心态已经趋于平稳，故对普通一、二手房市场构成冲击有限。

　　别墅出手难

　　汉宇顾村分行高级经理汪灯彬表示，虽然顾村板块房源种类较多，但与公寓和动迁房相比，别墅的销售不太理想。

　　熊炜分析道，顾村二手别墅销售较难因为放量少。板块内挂牌的二手房源中，别墅占比仅为一成，多数别墅业主认为随着板块未来商业配套改善，地段价值将会提升，别墅产品因其稀缺性，在长期看来也有升值机遇，故存在惜售心理，并不急于出手。

　　“今年我们门店别墅房源仅成交2套。”陈大仕告诉记者。“区域内一手别墅现在还没有全部销售完，绝大多数买家会优先考虑一手别墅，这也是二手别墅出手比较难的重要原因。”

　　访谈

　　必然要多元化发展


　　东方早报：顾村板块始终以刚性需求客户为主，成交均价却突破20000元/平方米，是否合理？

　　孟涛：顾村板块给购房者的第一印象就是刚需板块，所以保利叶语推出的产品也是针对刚性需求购房者的。

　　目前项目在售的房源为80平方米、90平方米以及120多平方米的三房和四房，均价19000元/平方米左右，80、90平方米总价150万-190万元不等。

　　顾村板块整体还是以刚需和自住客为主的板块，这一路线基本不会变。

　　东方早报：顾村板块将来的楼市是否会形成多元化的发展？

　　孟涛：随着前期公寓项目的推出，生活配套交通配套的不断完善，也会有一些别墅产品推出，使顾村板块的产品也呈现出多样化的发展，这是一个板块逐渐发展成熟的必经之路。

　　东方早报：顾村板块是否已经是一个成熟的居住板块？

　　孟涛：顾村板块经过几年的发展现在已经是一个相对成熟的居住板块了，随着交通、生活、商业、医疗不断的完善，板块的整体价值不断提升。

　　而且，我们每次推出一批新房源都会取得很好的销售成果，可以看出，买家都看好板块内成熟的居住氛围。

　　东方早报：相对板块内其他项目，最大的特点是什么？

　　孟涛：保利叶语最大的特点无疑是它占据了公园第一排的绝佳位置，也就是我们常说的公园首席观景台。

　　当然它同时也是区域内最大的居住社区，紧邻轨道交通7号线，房型设计非常适合刚性需求买家，性价比非常高。

　　低总价最适宜刚需


　　东方早报：顾村板块目前均价突破20000元/平方米，价格是否合理？

　　郑立天：这个价格由市场决定，在上海108个板块中，顾村板块可以说是成交的龙头。

　　这主要是由于顾村板块拥有的几大资源优势造就的，环境上有400公顷的顾村公园，轨道交通7号线已经贯穿整个板块，由绿地集团打造的生活配套商圈也已经过几年的运营形成一定的规模，华山医院顾村分院也将在年底建成，医疗配套也完善了。

　　顾村板块的逐渐发展成熟也是板块不断升值的重要原因。

　　东方早报：顾村板块以刚性需求客户为主，随着价格的上涨是否会转型为改善型板块或者走高端路线？

　　郑立天：这个可能要由政策因素决定。

　　目前来说的话，顾村板块市场的主要购买力依然是刚性需求购房者。顾村板块还是以刚性需求为主的板块，未来随着顾村整体价值的提升肯定会有一些改善型的产品推出，一旦政策面放松，改善型和投资型的购房需求会在这里出现一定的井喷。

　　东方早报：上坤公园天地的项目主要客群是哪部分人群？项目的最大的特色在哪里？

　　郑立天：上坤公园天地的项目我们是针对刚性需求购房者，预计在10月中旬推出。

　　产品为5.4米挑高的LOFT产品，商业产权，有面积小、总价低的特点。

　　总价在120万-170万元之间，这个总价段是刚需最容易接受的，相对于顾村板块内其他项目产品170万-280万元的总价段有较强的价格优势。

　　我们的项目除了依托顾村板块的交通、商业、医疗配套外，最大的特色就是紧邻顾村公园，所有的房子都可以直面顾村公园而没有遮挡，景观环境一流。