新加坡人的幸福感：月入2500三年可按揭买房

　　“住”的问题是关系到两国人民幸福感的重要因素。两地住房格局存在差异，直接导致政府调控效果差异。新加坡住房主要有三类：一是政府组屋，二是公寓。这两类都是由建屋发展局负责建设的。三是洋房，属于私人房产。新加坡有约九成的人居住政府组屋，一成的人住公寓和洋房。新加坡政府有能力调控，使楼价维持在多数市民可以承受的水平。

　　而中国住宅主要以商品房为主，经济适用房明显不足。一些大城市的经适房比例甚至不到10%。在保障性住宅严重匮乏的情况下，大部分中低收入者被迫选择价格日益高涨的商品房。虽然近两年新开工面积的经济适用房是新加坡目前组屋总量的6倍以上，但由于人口数量的差异和财力的相对不足，目前国内能够享受经济适用房待遇的居民还只是少数。尽管有各地推行的限购令，在保障性住房比重不到60%以上的情况下，限购是不能解决问题的。政府的调控也只停留于表象。因此，只有当政府真正成为公共住房保障制度的主体，并承担起为中低收入家庭提供住房保障的责任，才能以管理监督者和直接参与者的双重身份干预住房市场，通过调整商品房供给结构来遏制房价过快增长，通过政府调控来弥补市场失灵，以满足中低收入家庭的基本居住需求。

　　此外，尽管两地均实行公积金制度，但效果存在差异。新加坡从1955年开始实行中央公积金制度。这是一项全面的强制储蓄制度，规定雇主（不论是私人机构还是国家机关）和雇员都必须以雇员的薪金为基数，按照法定的公积金缴纳率将个人月薪的一部分存入中央公积金局的个人账户，用于退休、住房、医疗、教育、投资增值等诸多方面。公积金中30%可用于购房。具备条件的公民，都可申请购买组屋，并可提取公积金的1/2作为购房首付款。政府以高于公积金利息0.1%的利率为购房者提供贷款，还款可以从公积金中扣减，还款期限可长达25年。这种制度不仅为公共住宅建设提供了大量资金来源，也有效解决了居民购房资金。形成了老百姓、政府和建屋发展局三者之间的良性循环。反观我国，尽管我国于1999年颁布了《住房公积金管理条例》，2002年进行了修改，但我国的住房公积金制度仍不成熟，有待于进一步完善。最突出的问题是住房公积金覆盖率低，其受益者主要是中高收入人群，没有覆盖到所有城镇职工特别是低收入人群，因而未能充分发挥住房公积金的功效；其次，公积金的强制储蓄功能并没有显现，无法有效解决公共住房建设的资金瓶颈问题；第三，中低收入居民申请贷款的门槛仍然过高，其购房能力大打折扣，无法真正解决低收入家庭的住房困难。

　　最后，新加坡住房保障制度的成功之处在于立法明确、法制健全。在组屋建设的各个发展阶段，都通过立法的形式以确保住房保障政策和“居者有其屋”计划的贯彻实施。目前，我国还缺乏专门的住房保障法律法规。鉴于此，应尽快制定完善有关住房保障的法律规范，建立符合我国国情的、适应社会主义市场经济发展需要的相对完整的住房保障法律体系。应当从法律上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源；规定住房保障管理机构的设置及其职责权限；要制定住房保障基金管理法规，明确把住房保障资金列入财政预算，投入专项资金保证廉租房和经济适用房的建设；应明确各级政府在解决居民住房问题中的责任。

　　差距缩小了，我们也会逐渐感到幸福的。

　　（作者系上海中建中汇律师事务所合伙人律师，华东政法大学法制新闻研究中心高级研究员）