□本报记者 林喆
与商业地产开发热潮相伴随，今年来国内外一线零售品牌纷纷加快在内地商业领域扩张的步伐。这在带动国内零售业态升级的同时，也对商业地产的规划、开发和运营提出了更高的定位要求。显然，住宅地产商在涉足商业地产后，将不仅仅面临“转型烦恼”，
在西方主要经济体消费市场一片疲软的背景下，庞大且增速不减的中国消费市场，无疑是诸多国际零售品牌加力在华布局的主要原因。根据高力国际的统计数据，今年以来已经有包括西班牙Oysho、美国Minnetonka等多个国际知名品牌进入中国。而那些已经在国内布店的，包括Coach、Gap等品牌，也纷纷公布扩张计划，其在国内的门店数量将成倍扩张。
不久前，阳光新业位于青岛南京路的新业广场与国内知名儿童体验馆运营商“比如世界”签约。双方将共同建设一个专为3-12岁儿童精心打造的，由儿童自行管理的虚拟城市，总面积近7000平方米，总投资约1亿元。这是比如世界继北京之后开出的第二家体验店。无独有偶，包括星美国际影院、美特斯邦威、苏宁电器等大量国内优秀品牌也正在加大区域布局的力度。
据国家统计局数据，今年前三季度，全国社会消费品零售总额达13.08万亿元，同比增长17%。仅以北京为例，来自北京市商务委的数据显示，截至2011年8月，各类零售外资店铺累计3559家，比2009年的2500家增加1000多家，而在2004年这个数字只有32家。
这块巨大的蛋糕，当然也是中国商业地产开发商的机会。“中国市场对国内和国外零售品牌商的吸引力正在增加，巨大的消费潜力及二三线城市的快速发展，让许多零售商跃跃欲试。”阳光新业总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿坦言，国内外品牌的进入与扩张，将是未来一个持续的大趋势。对于项目是否能够引进优秀的零售品牌或打造特色主题，也将会在很大程度上影响到项目的竞争力。
但是，商业机遇和物业开发的前景并非一成不变。按照李睿的观点，目前国内的购物中心同质化非常严重，引进优秀的品牌是打造产品差异化，吸引人气的重要手段之一。以“比如世界”为例，该品牌给项目带来差异化的同时，对区域商业环境、客群定位以及物业运营管理的要求很高，这就需要商业地产在开发前期就有明确的定位和规划。目前，一些位置不错的项目由于招商能力弱、定位缺乏特色，结果经营不佳，甚至无法开业，这种现象值得业内人士深思。
近年来，国内商业地产和国内外零售品牌均呈现加速扩张的趋势，但实体项目的招商远没有想象的那么容易，尤其是对国际品牌的招商。“许多国际品牌在区域布店，都有严格的位置、数量、面积、规格要求。所以要求商业地产开发商、运营商对项目建设与发展有一个清晰的定位，以符合品牌商家的要求。”李睿透露。
更为重要的是，由于大量零售商业项目开发并陆续竣工，商业地产行业内部的竞争也日趋激烈，商业开发商与零售商家的谈判难度正在增大，而行业的整合也已显露端倪。
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