地产股估值处于近十年谷底

　　本报记者 申鹏

　　受到上海扩大二套房购买资格范围的消息影响，昨日沪深两市地产股全面活跃，“万宝招金”涨幅均超过2%。分析人士指出，在经历了近两年的深度调整后，目前房地产股票的估值处于近十年谷底，已经充分反映了地产调控政策的悲观预期，而流动性好转以及投 资者对于今年政策出现局部放松寄予厚望，是刺激地产股上涨的主要原因。

　　地产股引领大盘突破2400

　　昨日沪深股市继续维持强势格局，上证指数在上午收盘前发动攻势，依托5日均线上攻2400点整数关口。截至收盘，上证指数报收2403.59点，这也是该指数连续第二天收盘站上有“牛熊分界线”之称的半年均线。此次上攻2400点，有成交量的有效放大作为配合，沪市成交额1091亿元，较前一个交易日增加346亿元，增幅达46%，这也是本轮反弹以来沪市成交额首次超过1000亿元关口。

　　昨日引领大盘上涨的最主要动力来自于地产板块，申万房地产指数涨幅达2.95%，146只成分股中仅5只下跌。中华企业涨停，首开股份、苏宁环球、北京城建等中盘地产股涨幅超过5%，“万宝招金”四大金刚涨幅也都在2%以上。

　　从消息面来看，刺激地产股上涨的主要原因是有市场传闻称，上海楼市调控政策出现微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。对此，上海市房管局有关负责人明确表示，这一操作办法从限购政策开始实施时就已经执行，上海楼市限购政策没有调整变化并将继续严格实行。分析人士表示，此次官方的明确表态，无疑是扩大了二套房的购买资格范围。

　　从昨日的盘面看，上海扩大二套房购买资格的消息被市场理解为限购政策局部放松的又一重要信号。值得注意的是，此前不久，芜湖市的房地产政策放松被住建部叫停，让投资者对于限购放松的预期暂时降温，而由于时间间隔如此之短，因此此次上海市的动作则被视为更有参考意义。

　　中金公司认为，房地产政策的放松已是必然，只不过较为缓慢，先地方后中央，未来一段时间仍将是中央和地方博弈的阶段，市场已经在反映地产政策放松的预期，近期销售的环比改善和政策放松预期仍将对地产股价提供支撑，未来影响地产股表现的将主要是需求能否在3、4月份有效回暖。

　　估值反映悲观预期 或继续修复

　　自2010年一季度管理层出台针对房地产的紧缩措施后，沪深两市地产股开始了长达两年的持续调整，板块指数跌幅一度超过50%，板块的整体估值也随之跌至谷底。据wind数据统计，截至昨日收盘，申万房地产板块的平均市盈率（TTM整体法，剔除负值）为15.45倍，处在近十年的谷底，较十年平均值折价50%以上。

　　分析人士指出，由于房地产限购政策导致的销量低迷、库存高企以及价格下降，是地产股估值下跌的主要原因。不过市场普遍认为，目前地产股的股价已经充分反映了企业业绩下滑的悲观预期。随着央行连续两次下调存款准备金率基本确立新货币周期启动，以及房地产政策局部放松的预期越来越强烈，地产股的估值有望继续向上修复。

　　不过，也有部分业内人士对于房地产企业目前的销售和库存状况表示担忧。高华证券在一份研究报告中指出，根据过去12个月滚动销售面积计算，包括北京、上海、广州、宁波、杭州等13个城市在内的房地产库存平均消化时间高达20.3个月，并且仍处于上升趋势中。

　　对于后市房地产股票的走势，多数券商持乐观态度。中金公司认为，短期内市场反弹仍将延续，投资者可以提高风险偏好，建议超配地产，可以加仓部分前期跌幅明显的二三线地产股。国泰君安证券则称，政策面见顶明确，未来将逐步趋松，托底基本面并抬高地产行业的估值及股价，选股思路为高周转龙头企业。