房地产信托兑付压力骤增 华融接盘中诚信托项目

　　近日，华业地产（600240.SH）公告：2010年4月，子公司深圳市华富溢投资公司向中诚信托借款10亿元。随着还款日期的到来，华富溢投资、北京君合百年房地产开发公司只能与华融资产管理公司广州办事处签署协议重组债务。

　　5月23日，华业地产人士表示，中诚信托的贷款属 于单一信托，不存在兑付压力，对华融的债务属于正常的获取资金渠道，并不意味着该项目的运营出现问题，今年前五个月这一项目销售已超过6亿元。

　　不过，有的项目就没那么幸运。此前吉林信托的一款集合信托计划由于延迟清算被曝出兑付困难。记者在中信信托2011年报中看到，有两家地产公司的贷款出现欠息，其中一家便是耳熟能详的天津星耀投资。

　　资产管理进场

　　2009年10月，华富溢投资向中信信托借款9.9亿元，利率7.5%/年，期限2年，贷款用途是满足其收购北京“自由小镇项目（暂定名）”的资金需求。后华富溢投资转为向中诚信托借款10亿元。

　　按当初设想，此次收购将有利于公司加大对房地产项目的投入力度，为经营增加新的利润增长点，增强对抗市场风险的能力。

　　记者在华业地产的历年年报中看到，其通州东方玫瑰家园项目在2009年12月开盘预售，当年回笼资金约0.99亿元。到了2010年，这一项目预售回笼的资金约1.76亿元。销售的商品房主要是原股东已经建成的部分。

　　华业接手后，到2011年4月，该项目开始销售。当年实现销售收入10.69亿元，回笼资金约 9.25亿元。

　　“由于目前监管部门对地产信托项目监管力度加大，因此在融资的时间点上有相当大的不确定性，为了拓宽融资渠道，与不同金融机构尝试新的融资方式，才决定与华融资产管理公司合作。”该人士说。

　　“在债权债务存续期内，华融是无权处置担保物的。”该人士解释说，之所以签债务重组协议，是由于对方是资产管理公司的性质要求，但是对于公司来说，这笔资金实际上和银行、信托借款无实质区别。

　　上海一位信托人士表示，除了债务重组，四大资产管理公司、地产基金还会采用股权收购的方式参与地产项目合作。

　　在此前，吉林信托发行的南京联强集合资金信托由于延迟清算，被媒体曝出最终是由华融资产管理公司接手。记者没能从吉林信托方面证实这一说法。

　　上海信托人士曾与资产管理公司参加地产项目的融资设计，他表示，对于本来就是收购不良资产的资产管理公司而言，由于流动性困难而出售的项目实际上是一项收益回报稳定的投资。

　　地产基金涌动

　　华澳国际信托的一个地产项目最近遭遇兑付困难传言。5月11日，上实发展（600748.SH）公告称，全资子公司上实城发收购华澳信托持有的天津市中天兴业房地产开发有限公司49.34%股权，收购价格为75845万元。

　　华澳国际信托相关人士证实，这款信托计划目前是在正常兑付当中，预计于5月底兑付完成。上实发展回购的方式也是原来信托合同中约定的退出方式，所以并不存在项目兑付出现风险的现象。

　　此外，中信信托2011年报显示，在其固有贷款前五名中，天津星耀投资有限公司和昆山红枫房地产有限公司的还款情况都是欠息。两者分别占中信信托固有贷款总额的比例为19.85%和11.87%。而在2010年报中，昆山红枫房地产有限公司还能按时归还贷款利息。

　　实际上，兑付风险是今年压在众多信托公司心尖上的大石头，在提前预防风险方面也采取了诸多措施。除了资产管理公司，地产基金也在频繁抄底。

　　清科研究的统计显示，一季度内完成募集的3只房地产基金共计到位4.05亿美元，而在房地产投资领域，一季度共有6.37亿美元的投资金额发生，占比将近四分之一。“房地产行业跃升明显，以11起投资案例列行业排名第三位。”清科称。

　　“比如以市价3-4折来收购项目，然后再出手。因为抄底的绝大部分项目在质地上都没问题，仅是因为开发商流动性不足而已。”上述信托人士表示。

　　作者：刘振盛 (来源：21世纪网)