上半年销售率不足40% 荣盛发展资金链压力难纾

　　一直走“农村包围城市”扩张路线、深耕三四线城市的荣盛发展（002146.SZ），也许算是受限购政策冲击最小的上市房企。

　　与去年各项指标均未完成年初计划相比，荣盛发展在今年上半年则进入一个新的业绩爆发期，实现了销售金额、营业收入和净利润的大幅飙升。

　　但在 快速周转和高杠杆发展模式下，多年来一直困扰荣盛发展的高负债率依然居高不下，资金链压力仍未获得明显纾解。尤其是对于全年150亿元的销售目标而言，荣盛发展在上半年的销售任务完成率不足40%，下半年销售业绩压力不言而喻。

　　荣盛发展日前发布的中期财报显示，2012年1至6月，该公司实现营业收入55.4亿元，同比增长40%；实现净利润8.36亿元，同比增长37%。

　　在销售业绩方面，荣盛发展在上半年实现销售面积116.36万平方米，同比增长73%；销售金额68亿元，同比增长66%；销售回款57.9亿元，同比增长26.7%；这也大幅领先于上半年全国商品房的平均销售增长水平。

　　这意味着荣盛发展的销售业绩增幅较去年大幅上升。此前2011年，该公司分别实现商品房销售合同面积181万平方米和销售金额113.22亿元，同比分别减少7.36%和增加10.17%，销售金额完成年初计划的83.7%。

　　按照年初计划，荣盛发展2012年计划销售面积272万平方米，签约金额150亿元，实现销售回款150亿元，计划销售回款比2011年实现的115亿元增长30%。

　　通过推算可以发现，上半年荣盛发展仅仅完成年度计划销售面积的43%，销售金额的45%，计划销售回款的39%，多项指标完成率都未过半。

　　目前，荣盛发展已经布局了20个城市，上半年河北省收入贡献六成，依然是结算主力区域，而来自湖南、江苏的收入则分别下降了82%和83%。

　　高周转战略不可避免带来高经营杠杆，在近年来资产负债率居高不下背景下，目前短期财务周转依然是困扰荣盛发展的一大难题。

　　截至6月30日，荣盛发展的总负债继续上升至221亿元，资产负债率虽然较年初下降了2.03个百分点，但依然高达73%。荣盛发展持有货币资金19.93亿元，较期初的26.85亿元有所下降，短期借款和一年内到期的长期借款总额为58.41亿元。

　　根据机构推算，荣盛发展目前现金覆盖一年内到期的长短期负债比例仅为34%，较年初下降18个百分点。剔除预收款后资产负债率为60.1%，较年初下降2个百分点。而荣盛发展全年偿债的高峰期为3月、6月和9月及2013年1月。

　　华泰证券研究报告认为，以周转换现金的策略使荣盛发展在3月和6月顺利完成债务偿还，资金压力有所缓解但依然偏紧。而招商证券研究报告也认为，荣盛发展现金流状况较为紧张，短期偿债能力仍存一定风险。

　　尽管资金链压力不减，但荣盛发展拿地势头并不保守。1月到8月，该公司在呼和浩特、沈阳、临沂、唐山、廊坊等地斩获共8 幅土地，建筑面积合计108.53万平方米，平均楼面地价1126元/平方米。

　　东北证券行业分析师高建认为，由于经过连续多年的高速增长，基数已经逐渐抬高，目前荣盛发展受到资金来源的限制已经影响到公司的持续扩张，如果没有新的股权融资的话，公司是否能够维持较高的增长水平将会面临一定的不确定性。

　　作者：黄树辉 (来源：第一财经日报)