房企竞相“弄潮”城镇化

　　城镇化，这个在中国萦绕多年的词汇，在2012年底演绎出了别样高潮，并有可能引领未来十年或更长时间中国经济格局及投资走向。

　　根据十八大报告精神，城镇化与工业化、信息化和农业现代化并列，成为中国全面建设小康社会的重要载体，更是撬动内需的最大潜力所在。根据 记者统计，在十八大召开前后的一个月时间里，中央部委及地方相关政府部门出台与城镇化有关的新政超过五个，涉及的城镇化创新区域覆盖内蒙古、湖北、河南、安徽、浙江、广东等多个地区。其中有住房和城乡建设部发布的《关于支持大别山片区住房城乡建设事业发展的意见》等部级文件，也有《广州市人民政府关于推进城乡一体工程实施意见》这样的地方发展规划。从内容来看，政府部门对城镇化发展道路的思考之深远、准备之充分、配套之完备，出乎市场预料。

　　据上证报调研，众多房地产企业早已先知先觉，在即将大举掀开的城镇化浪潮中“躬身入局”。比如中信地产早在2011年就开始在全国范围内系统梳理城镇化潜力区域，选择拿地进入时机。更多企业已经深入到拿地环节：华发股份、华夏幸福、荣盛发展、中南建设等成为深耕某个区域城镇市场的典型代表。甚至部分企业还有计划参与地方政府主导的轨道交通等基础设施建设项目。这些看似偏居一隅的低调房企，正有意成为新一轮城镇化大潮的主角。

　　⊙记者 于兵兵

　　○编辑 阮奇

　　大举收储“城镇级”土地

　　作为一个系统性社会发展规划，城镇化以解放农民消费力为核心，以产业导入为载体，以土地资源高效利用为重点，全面拉动基础设施建设、居住、教育、医疗、文化等各产业发展，成为未来较长时间中国经济发展的重要引擎。以此来对照各条产业链，机遇与挑战一目了然。而房地产业，由于身处“土地—建设—商业—消费”这条主产业链核心位置，其在城镇化快速推进过程中的角色就尤其惹人瞩目。

　　12月4日，有珠海第一国资房企之称的华发股份发布公告称，公司以10.69亿元的总价拿下广州白云区永泰村集贤庄国有建设用地使用权，建筑面积不超过9.33万平方米。“这个地块是广州白云机场旧址的其中一幅，虽然从位置上看它还属于比较市中心的，但由于此前片区并未实现较好的整体开发，广州新一轮城乡一体建设方案无疑将对这一区域的开发带来利好，比如轨道交通等配套设备的提速建设。”一位接近华发股份的业界人士表示。

　　而回看华发股份一年多来的公告信息，公司大举收储“城镇级”土地的战略意图十分明显。比如，公司在今年初就大举拿下了辽宁盘锦一处老工业区项目，虽然公司也要承担部分工人安置、教育设施建设等配套工作，但从地价成本来看，地方政府为企业做足了利润空间。总建筑面积高达224万平方米的15宗商住用地，总地价仅为3.65亿元。平均每平方米楼板价只有162元。此外，从珠海市场起家的华发股份近年来把拿地触角远伸至黄河以北，在大连、包头、沈阳等地大片拿地。资料显示，华发股份目前在珠海等地的二级土地储备超过1000万平方米，一级土地储备超过500万平方米，且大量存在于上述城市的“城镇”结合带。

　　“未来城镇化发展路径下，更多企业会将主战场由一二线城市转向三四线城市及城镇结合带，这个市场空间确实巨大。”中国房产信息集团分析师薛建雄表示。

　　一位大型国企内部人士向记者介绍，企业选择进驻哪些“新城镇”区域，是有明显规律可循的。“我们的一大思路是跟着轨道交通走。”

　　以珠海为例，当地人士告诉记者，珠海市中心目前房价在16000元—2万元/平方米，而地处珠海与中山市连接带的轻轨站珠海北站附近，房价不足万元。“如果开车从珠海至珠海北站要30至40分钟，可是轻轨只有十几分钟。显而易见，一旦轻轨开通，自然有人愿意选择在新的卫星城居住。这就是城镇化发展的最直观驱动力。”上述人士表示。

　　除了轨道交通因素外，企业人士表示，在“城镇”带大体量拿地的好处之一还有和地方政府的议价空间比较大。“现在地方政府对土地财政依然比较依赖，大体量项目其实是企业在变相为政府做基础配套工作，比如学校、医院的建设等。后期又能贡献相对稳定的税收，政府对此都比较欢迎，所以愿意在地价、交通配套等方面给予支持。”该人士称。

　　正是基于上述思路，市场在今年下半年陆续出现了众多低价天量收储的情况。其中万方地产中标北京门头沟区高新技术用地土地一级开发，占地仅超过63万平方米，股价即封涨停。华发股份则在今年年中宣布入主威海荣成八亩地项目一级开发，项目距离荣成市中心城区5 .5公里，总用地面积高达7800亩。此外，还有新湖中宝签约温州平阳县一级开发，用海面积共计803.4公顷。更典型的城镇型房企还有河北的华夏幸福。因为一直深耕河北廊坊固安县，华夏幸福显然已经成为与北京一河（永定河）之隔的环京城镇带最大地主。

　　而根据记者调查，上述房企无一不高度关注国家城镇化战略。“我们在今年初专门举行了系统的专家研讨会，就2013年以后可能大举推进的城镇化战略进行深入分析，寻找可能的机会。”上述房企之一内部人士称。

　　央企同样高度关注城镇化战略。据了解，中信地产自2011年起委托世联地产进行城镇化发展机遇调研，在一份长达207页的调研报告中，世联地产为中信详细分析了中国几大城镇化潜力区域，并得到相当乐观的投资结论。其中长三角城市群城镇化潜力较大的区域比较广泛，包括湖州、镇江、嘉兴、绍兴、南通、泰州、扬州、金华、淮安、徐州、盐城、宁海、奉化、富阳、余姚等，另外，廊坊、唐山、岳阳、衡阳、绵阳、泸州、佛山、惠州、珠海、湛江、泉州、南昌、鞍山众多三四线区域市场被机构重点推荐。更多类似奉化、富阳、余姚、崇州、蒲江、胶州、胶南、蓬莱这样的潜在市场，已经进入房企视野，只要条件成熟，这些原本很少在企业开发视线内的镇级房地产市场，将蓬勃兴起。

　　至于企业具体选择“进镇”开发的目标，世联地产建议考虑如下因素：具有一定主导产业、具有农民工回流趋势和良好的人口导入能力、项目的居住工作通勤时间在半小时至一小时范围内、地方政府对区域扶植力度较大，执政效率较高等。

　　总体来看，根据中金报告，截至2010年，中国城镇化率为49.7%。假设未来农业劳动人口占劳动人口比例下降至15%，我国城镇化比率最高将达到72.8%。在此趋势下，大城市郊区化，中小城镇崛起将是未来我国社会结构发展的必然方向。未来十年，城镇化年增速可能放缓至1个百分点，但房地产市场每年因此而产生的潜在刚性需求仍高达6至7亿平方米，其中二级城市约40%的住宅将被地级市购房者买走。

　　配套政策密集出台

　　企业如此先知先觉地布局城镇带，绝非偶然。一条清晰的加速发展城镇带的国家战略正在从战略层面向市场面逐步落实中。

　　十八大工作报告中对城镇化的定位之高，引人关注。“回顾十七大报告，其全篇提及城镇化仅为两次。相比之下，十八大报告全篇提及城镇化多达七次。更重要的是，在全面建设小康社会经济目标的相关章节中，工业化、信息化、城镇化和农业现代化成为全面建设小康社会的载体。城镇化无疑将成为未来经济发展方式转变的重中之重。”光大证券研究报告指出。

　　以此为中心点，可以发现一条清晰的城镇化配套政策密集出台时间表：

　　11月6日，住房和城乡建设部出台《关于支持大别山片区住房城乡建设事业发展的意见》，政策惠及安徽、湖北、河南等相关区域，支持内容包括加大农村危房改造和保障性住房建设，加快改善片区城乡基础设施和人居环境等。

　　11月15日，国家发改委批复《呼包银榆经济区发展规划（2012-2020年）》，覆盖范围包括内蒙古自治区的呼和浩特、包头、鄂尔多斯、巴彦淖尔、乌海市、锡林郭勒盟的二连浩特市，乌兰察布市的集宁区、卓资县、凉城县、丰镇市、察哈尔右翼前旗，阿拉善盟的阿拉善左旗，宁夏回族自治区的银川、石嘴山、吴忠、中卫市相关区县，以及陕西省的榆林市等众多中西部市县级区域。沿黄城市群、产业转移（生态纺织）示范区等多个建设项目获批。

　　11 月29 日，国务院副总理李克强在会见世界银行行长金墉时表示，中国未来几十年最大发展潜力在城镇化。已经进入中等收入国家行列的中国，由于城乡差距量大面广，因此存在巨大的城镇发展潜力。

　　第二天，国务院出台《川渝合作示范区（广安片区）建设总体方案》，示范区立足四川，着力建设川渝产业合作基地、连接川东渝北的重要交通枢纽、生态环境共建共治样板区、区域合作体制机制创新试验区。

　　同日，国务院办公厅出台《关于批准绍兴市城市总体规划的通知》，要求绍兴在2011至2020 年间重视城乡统筹发展，完善城市公路、铁路、公共交通等基础设施体系，建设资源节约型和环境友好型城市。

　　一个可以预见的趋势是，未来还将有更多区域被陆续批复以城乡统筹为核心要素的发展规划。不过，若快速简单推进“去村建镇”，却不是市场希望看到的结果。

　　“根本上说，城镇化不是一个企业要考虑的事，是政府要考虑的事。如果把城镇化仅仅理解为新一轮圈地运动，把农村人口引入新城买房消费，那是简单又危险的，也是不靠谱的。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟称。专家表示，理论上，中国未来更大的消费潜力在农村市场，更多土地资源也在农村。从这个角度看，城镇化思路绝对正确。但是，城镇化过程一定要解决两大核心问题：一是产业支撑。如果没有产业做支撑，这些导入的人流没有工作可做，将引发失业等问题。二是农村集体土地的流转。这是增加农民可支配收入的重要手段，其流转方式的成功与否，直接决定了新一轮城镇化路径的成败。

　　如果以上述两个关键问题的触及与否来审视11月以来的各类新政，市场显然无法认清决策者实际操作思路。不过，在十八大召开之前出台的另一个地方细则却可能引以为鉴，那就是广州市政府在10月31日公布的《中共广州市委、市政府关于推进城乡一体工程的实施意见》。

　　“整体来看，广州城乡一体工程思路系统，配套完备，责任清晰，并已经落实到可操作层面。其文件模板堪比深圳第三次土改思路。是地方政府实际推动城镇化道路的样本。”一位广东资深土地市场专家告诉记者。

　　根据这份文件，广州将在2015年基本建立起城乡空间协调有序、基础设施网络健全、产业发展融合互补的新型城乡关系。除城乡居民收入比由2011年的2.32：1缩小到2：1之外，广州的城乡布局将呈现重大变化，“全域广州”的城镇体系包括“都会区—外围城区—重点镇（含中心镇）—一般镇”。

　　在乡村建设方面，广州明确提出更新型、引导型、保育型三种农村发展模式，采取集中建房等方式改变农民分散居住方式。交通方面，将建成中心城区连接从化、增城及花都、南沙的轨道交通，以及1200公里村道建设，实现全市“宽带入村”、垃圾处理、污水处理、电网、燃气等管网建设也将在2015年完成基本配套工作。

　　更为重要的是，广州将学习深圳，在土地创新使用方面有更深入的突破。比如建立覆盖国有建设用地和集体建设用地的统一交易平台，推动集体建设用地使用权以出让、出租、转让、转租和抵押等方式实现有偿流转。对农村自留地资源，实行货币补偿、物业补偿、参股经营、等价置换、指标抵扣等多种模式，全面解决留用地历史欠账。对工业用地实行“弹性”供地，试点短期出让、到期评估制度，鼓励企业通过年租制等方式获得建设用地。

　　“这些说法很多只在深圳第三次土改方案中可见类似表述，广州或将在农村土地资源再利用方面走出一条先行先试之路。从文件本身看，牵头单位已经详细至广州市发改委、规划局、房管局等各部门，同时将从化市政府、增城市政府、花都区政府及各县级政府一并列入行动体系中，其可操作性之强令市场侧目。”一位广东房地产界人士称。 (来源：上海证券报)