融资短板掣肘扩张万科寄望B转H股再突围(图)

　　从监管层积极表态到中集集团完成国内首单B股转H股探索，种种迹象表明，万科B股转板计划的顺利落地并无太大悬念。

　　按照中集集团B转H流程用时4个月的周期推算，万科最快有望在5月前后实现在香港H股上市。这意味着继借壳南联地产并更名为万科置业(01036.HK)后，万科将 一举进入A股、H股和万科置业三大融资平台时代，谋求资本市场的二次突围。

　　值得注意的是，香港资本市场的融资成本在总体上要远远低于内地，这对于目前主要依靠内地银行或者信托融资的万科来说，颇为被动。瑞银的研究报告显示，万科2012年上半年隐含年化平均借款成本为9.2%，而保利、招商和金地同期的隐含年化平均借款成本仅为6.7%、5.4%和6.6%。

　　对此，有业内人士分析称，这意味着仅融资成本就消化掉万科不小的利润，无疑，万科境外双融资平台的建立，将有利于解决公司目前的融资困局。

　　国际化资本先行

　　1月18日晚，万科公布B转H方案，拟申请将已发行的B股转换上市地，以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易。

　　万科B转H与中集集团相似，将安排第三方向全体B股股东提供现金选择权，具体价格将在公司B股股票停牌前股票收市价基础上溢价5%。

　　此前1993年，万科发行4500万股B股。截至2012年12月26日停牌前，万科已发行B股总数为13亿股，占总股本的比例为11.96%，B股市值达164亿港币，为沪深两市中B股市值第二大的上市公司。

　　万科董事会秘书谭华杰介绍，B股转换上市地不仅有利于改善股票流动性，“更重要的是，有助于提高万科在国际市场的知名度，通过和境外资本市场的对接，获得更为广阔的国际化视野和平台，为今后更为有效的利用国际资源、优化治理结构创造条件。”

　　郁亮在媒体会上表示，万科在明年进入第四个十年发展周期，国际化战略已经到了必须提到议事日程的时间点上。

　　此前2012年5月14日，万科以10.79亿港元的价格收购南联地产73.91%股权，2013年1月更名为万科置业，这被视为万科国际化探索的重要窗口。

　　按照万科的最新表态，万科置业将只涉及香港的房地产开发与经营业务，而万科自身则涉及大陆业务，两者不存在同业竞争。

　　在收购南联地产前后，万科还成立了香港事业管理部，并设立美国业务推进小组，以推动万科的国际化进程和业务。

　　但郁亮强调，万科的国际化并非简单拓展海外房地产开发业务，其主要目的是通过国际化提升万科管理水平和对行业的认识，整合更多国际资源。

　　突围融资困局

　　尽管万科强调B股转H股是万科第二次股改，目的主要是增强B股流动性而非解决融资问题，但几乎所有券商都认为，此举将在根本上弥补万科的融资短板。

　　在国内宏观调控未见放松的背景下，A股地产公司的再融资通道包括债券、增发都已被关闭多年，上市房企在内地被融资难题困扰已久。

　　这样困境逼迫内地房地产企业开始不断开拓境外融资渠道，招商地产、金地集团等多家上市房地产企业不断尝试在香港借壳上市。

　　实际上，双融资平台已经成为内地房地产行业的重要趋势，包括华侨城、保利地产、世茂、天伦置业等在内的多家开发商，目前都在资本市场上建立起内地和香港的双融资平台模式，并通过境外融资不断输血。

　　对于万科来说，自2007年8月以来，万科已经超过五年未在资本市场上进行融资，只能依靠信托和银行贷款维持扩张需求，难以纾解融资困局。

　　根据年报整理，万科在2008~2011年年末净负债率分别为33%、20%、18%和24%，远低于A股上市房企对应平均值的61%、34%、57%和76%，意味着万科的财务杠杆显著低于可比公司及行业平均水平。

　　但拥有海外融资平台和融资优势的保利集团、中海地产(00688.HK)和恒大地产(03333.HK)，通过合理的财务杠杆助推，近几年实现了销售规模的快速扩张，增速总体上远快于万科，大有赶超万科的趋势。

　　万科是销售规模行业第一，但中海地产却是利润规模的行业第一，其一直被万科视为竞争对手。2011年中国海外发展的平均借贷成本是3.4%，但万科多数融资利率都超过7%，部分信托贷款利率甚至高达11%。

　　业界甚至担忧，万科在融资方面的劣势已成为制约其长期增长速度的重要因素，并有可能迟早会被竞争对手赶超。

　　多家券商研究报告均认为，若 B 股转H 股顺利实施，将拓宽万科海外融资渠道，其融资成本或将降低3~4 个百分点，万科“地产大哥”地位将愈加稳固。

　　不过，郁亮表示，万科此次B股转H股并没有融资计划。而按照香港规定，万科收购南联地产后的前两年仍面临重大资产重组的限制。这意味着，万科在短期内仍无法在香港资本市场进行实质性融资。