零售商用房大量入市 招商经营面临激烈竞争

　　承接2012年银河国际购物中心等大型购物中心入市、开张之势，新年伊始，位于友谊路商圈的新业广场赶在春节前开业，进一步充实了天津南部城区的商圈布局。“随着大量购物中心的落成入市，天津零售物业市场正在加快改变以传统百货占优的局面，购物中心在全市总存量中的比例大幅提升，使2013年零售商用房开发经营面临优胜劣汰的考验，购物中心的开发经营亦进入专业提升期。”世邦魏理仕等机构在2012年度市场报告中指出。

　　购物中心供应持续增长

　　“2012年天津零售物业市场供应增量，需求活跃”，多家机构日前发布的数据显示，2012年天津零售物业市场持续扩张，年度供应量和吸纳量均达到历史最好水平。

　　世邦魏理仕天津市场报告指出，2012年，Massimo Dutti、TNGT、Replay等多个新零售商进入天津市场，带动了市场需求，并使零售商用房租金较2011年稳中有升。

　　在新增供应中，超过八成为购物中心，购物中心在零售市场中的比例持续增大。新入市的友谊精品广场、大悦城、金元宝滨海国际购物中心、绿游天地等招商、经营亦较平稳。2012年第三季度开业的银河国际购物中心，更是汇集了众多国际顶级时尚品牌，其中某些国际品牌作为天津首店进驻银河购物中心。

　　第一太平戴维斯天津市场报告显示，2012年，天津中心城区主要有六个商业项目入市，为全市带来大体量新增供应：银河国际购物中心，建筑面积23.5万平方米；天佑城，商业建筑面积约11.3万平方米；怡乐天地，建筑面积约3万平方米； 苏宁乐贩仕，建筑面积约1.2万平方米；彩悦城，建筑面积约9万平方米；新业广场，建筑面积约10万平方米。滨海新区主要有三个新项目入市，包括市民广场的开心购物广场，以及位于泰达MSD A区的绿游天地和泰达MSD B区的滨海伊势丹。

　　经营面临品质升级压力

　　供应量的持续增大，以及网络购物的迅猛发展，使传统定位的零售商用房面临更大的经营考验，一些新开业的中档及中低档零售百货商场受到挑战。对此现象，第一太平戴维斯分析人士认为，具有休闲娱乐综合购物功能的高品质购物中心将具有应对需求升级的特殊优势。目前，海信广场、嘉茂购物中心等都在加紧对各自现有租户进行调整和升级。“预计2013年上半年，天津中心城区将有两个优质商业项目开业，届时将带来约11.5万平方米的商业面积。未来多个优质项目的入市，将有效提升天津商业物业的整体品质。”

　　世邦魏理仕天津研究部分析人士认为，“过去是传统百货市场占主导，面对的是更有目的的消费者。现在购物中心更多是体验模式，一站式购物中心是未来的主流方向。从近几年天津市场来看，虽然新增总量很大，但由于购物中心的单体项目较大，因此新增数量不多，且分布较广。从这方面来讲，天津市场的发展较为理性。从项目招商情况看，未来市场一、二线品牌会增多，除此之外，餐饮和娱乐未来有较好的发展空间，因此天津整体商业市场较为乐观。”

　　机构人士预计，2013年新项目大量入市，市场的空置率将有所增加，一些业态单一、硬件条件差的项目也将不得不升级改造、调整租户以顺应市场，零售运营商寻求差异化经营将成为趋势。（王哲 蔡杉杉）

　　作者：王哲 蔡杉杉来源今晚报)