易居：一线典型城市土地成交均价同比增长近2倍(组图)

　　土地市场首月"开门红"，出让金收入同比大增2.6倍

　　一、10个典型城市1月土地成交持续火热

　　（一）土地成交建筑面积较去年同期大幅增长

　　1月，10个典型城市土地成交建筑面积2602万平方米，环比下降32%，同比增长77%。2012年下半年土地市场的持续回暖，从最近全国主要城市供地及成交土地的节奏看，土地市场回暖趋势依然明显。究其原因，一方面部分开发商对房地产市场的乐观程度明显提高，在春节前这个往年土地、楼市的淡季，土地市场依然热闹，房企拿地依然积极，另一方面由于去年1月正值新年假期，因此基数较低。预计随着新年假期的临近，未来几个月土地成交将有所回落。

　　图1 10个典型城市土地成交建筑面积走势


　　2012年2月份开始，土地成交建筑面积增幅进入了低位盘整的阶段，下半年出现缓慢收窄的趋势， 2013年首月出现一年来首次正增长，且增幅高达77%，预计未来数月将会出现短期的调整。

　　图2 10个典型城市月初累计土地成交建筑面积增幅走势

　　
　　1月，10个典型城市土地出让金收入为562亿元，环比下降31%，同比增长263%。从2010年12月达到近5年来最高值后，土地出让金收入开始进入波浪式下行通道，在2012年5月份降至历史最低点后，出现缓慢爬升的态势，2012年底创下新高，1月同比增幅更创下近33个月新高。主要原因是资金面的改善使得房企年底拿地热情依然延续，一些大型房企四处出手拿地，进一步推动了土地市场供需两旺的局面。

　　图3 10个典型城市土地出让金收入走势


　　2013年1月，10大典型城市土地出让金收入为562亿元，与2012年同期相比大增2.63倍，较2011年下降35%，处于稳步回升的态势。

　　
　　1月，10个典型城市土地成交均价为2162元/平方米，环比增长1%，比去年同期增长104%，持续同比正增长。整体来看，2009年全年土地均价呈现波浪式上行，从2010年3月开始进入下行通道，2012年下半年出现波浪式上行的趋势。1月价格水平与去年12月基本持平，同比增幅连续4个月有所扩大。

　　图4 10个典型城市土地成交均价走势


　　1月，一线城市土地成交建筑面积为1068万平方米，环比下降24%，同比大幅增长了41%；成交均价为2870元/平方米，环比增长10%，同比增长187%。1月出现的土地市场的热潮，一方面是2012年度楼市翘尾行情的延续，另一方面也体现了开发商对未来一线城市楼市的信心。

　　图3 一线城市土地成交走势

　　
　　1月，上海、北京、广州、深圳土地成交建筑面积环比增幅分别为-48%、0.4%、3%、-45%，同比增幅分别为-51%、53%、2725%与979%；成交均价环比增幅为-50%、168%、-71%与278%，同比增幅为181%、511%、-84%与-62%。整体来看，一线城市中北京和广州的土地市场火热程度几乎与疯狂的12月持平，甚至略涨，而上海和深圳的成交量均出现四成左右的回落。

　　图4 一线各城市新建商品住宅市场成交量增幅走势


　　1月，典型二线城市土地成交建筑面积环比下降42%，同比增长了114%；成交均价环比下降13%，同比增长49%。与一线城市相比，二线城市市场表现较为平稳。预计2013年三、四线城市去库存化压力仍然较大，受此影响大中型开发商将在地价合理范围内适当补充库存，一、二线城市仍将是其重点布局的区域。

　　图5 二线典型城市商品住宅市场成交量走势

　　
　　作者：上海易居研究员 吴晓君