蛇年宁波楼市走向何方？“以价换量”能否延续

　　蛇年开春，宁波楼市继2012年走出先抑后扬、平稳回暖的曲线后“温暖”开局。今年头一个月，宁波楼市成交量延续了去年11月和12月商品房月成交量超2000套的“热度”，给2013年楼市一个暖春的期待

　　新春楼市低迷是否意味行情拐点

　　2月份，正值中国新春佳节，也是楼市 交易的传统淡季。据统计，春节(2.9－2.15)期间，市六区成交商品住宅仅1套，情形与2012年春节假期住宅成交“零”套相似。二手市场也十分淡定，记者了解到，我市几大房产中介一直休息到正月初八才恢复营业，之前即使有开着的门店，也没有看房人进出。

　　这样的楼市行情与1月份的热闹情形形成了鲜明对比。市房产交易中心的数据显示，2013年1月份，市区商品住宅房销售量为2209套，比上月增加45套，同比升幅约475%；二手住房共成交2057套，比上月增加426套，环比上月增加了26.12%，与上年同期比的升幅更是高达579%！

　　显然，春节期间“1套住宅”的成交给信心十足的楼市泼下一盆冷水。那么，今年1月份的成交仅是2012年年末翘尾行情的“昙花一现”吗？

　　对此，宁波业界人士普遍认为，这仅仅是宁波人的购房习惯使然，“宁波人春节期间要么走亲访友，要么出门游玩，没有趁此时机看房买房的习惯。春节成交低迷并不代表楼市行情的转折。”

　　我市各大房产中介机构也都看好节后市场。21世纪立得房产营销部经理白文欣预计本周起公司的二手房成交量就会逐步恢复到节前水平，并在3月份实现全面回暖。南天房产企划部经理薛敏强更是用“异常火爆”来形容今年的二手房成交，“我们公司1月的348套成交量是去年同期的近5倍，2月至今也有147套成交，应该说市场成交可以继续延续2012年末的翘尾行情。”

　　楼市“以价换量”特征能否延续

　　2012年，楼市在经历过一年多的观望与等待后逐步启动。特别是去年夏季以后，成交热潮一直延续到年末。

　　有统计数据显示，去年中心城区共成交商品房37141套、356.15万平方米，同比分别增长7%、34%，其中商品住房20238套、255.36万平方米，同比分别增长55.6%、61.6%，市场成交明显回升。

　　业界认为，住房限购、差别化信贷等政策措施，有效遏制了投资投机购房行为，使得楼市调控成果得到进一步巩固。在此前提下，房价逐步合理回归，市区新开盘商品住房项目“以价换量”特征明显，有效激发了市场购买热情。统计部门出具的2012年12月份统计数据显示，我市新建商品住房价格同比下降7.4%，二手住房价格同比下降4.7%。

　　“以价换量”销售策略使开发商资金链状况好转，底气增强，于是部分开发商开始逐步实施“平价放量”和“保价缩量”策略。在此情况下，“以价换量”的市场主体特征还能延续吗？

　　宁波百隆房产总经理谢耀生分析认为，细分今年1月份成交产品，刚需仍占绝对比例，成交单价还是在低位，楼市主流还是以价换量。“但市场博弈已经走出观望时期，看好后市已成主流。”

　　蛇年楼市走向的“N”种可能

　　近期，各地不断出现的地王不断推升着今年房价上涨的预期，同时网上也不时传出一些地方久违的“通宵排队买房”景象。有部分商业机构宣称：多个一线城市楼盘开盘场面火爆，有楼盘开盘单价立涨5000元，还有楼盘“连夜排队购房”。

　　宁波一些房企销售人员也坦承，“去年销售任务已经完成，现在主要是调整阶段，后期与去年一样的优惠已经没有了。”

　　这些现象都或多或少地影响了购房者对房价下降的预期，不少购房者的心态出现了逆转，使目前“观望等待房价下降”的刚需购房者越来越少。不仅如此，一些改善型需求也开始入市，为楼市回暖再添新力量。

　　那么蛇年楼市究竟会怎么走？荣安地产股份有限公司董事、销售负责人钟卫民给出的判断是大市稳中有升，但同时产生区域分化、产品分化现象，即中心城区，受供应量影响，价涨量跌；新城区，镇海、北仑等区供应量大，价稳量稳。

　　钟卫民介绍说，去年下半年以来，宁波刚需被大量释放，其中位处市老三区、鄞州新城区的90平方米左右商品房更是众多购房者的首选。以鄞州区荣安蝶园为例，500多套房源中70%是90平方米以下，目前楼盘总体销售率已近9成。“眼下市场、特别是中心城区适合刚需房源已不多，因此今年的中心城区刚需房将要靠二手房来补充，进而会促进卖一买一的改善性需求。”与刚需房供给相对吃紧不同，他认为改善型需求供应量集中，将竞争激烈。据悉，至一月底，宁波尚有24792套存量房待消化，其平均面积达150平方米。

　　在表示出对楼市的良性循环的谨慎乐观同时，业内人士也坦言，国家对楼市的调控能力很强，调控还有很多牌可打。去年底的中央经济工作会议明确指出，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，为今年全国的房地产调控定调。不久之后，住建部表示，2013年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施。

　　尽管楼市在岁末年初强势回暖，但房地产调控的政策利剑却始终高悬头顶。中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为，虽然楼市回暖的态势已经非常明显，但如果房价持续上涨，限购、限贷政策不仅将进一步保持，还不排除更严厉的调控政策将会出台。

　　“量升价稳或将是2013年宁波楼市的主旋律，但可能会走出2011年的成交曲线。”谢耀生说原因有三，首先是成交量飙升，可能会催生楼市新政；其次是供应量不足(指刚需产品)难以造就海量成交：再是双限政策的严控，需求还是被抑制。”

　　本报记者 王岚 来源宁波日报)