十年九调：楼市调控再扬调(图)

　　2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对近期部分热点城市房价上涨趋势明显，研究出台了有关调控措施。

　　新华社消息称，这也是本届政府最后一次例行常务会议。这是这项会议十年来第九次专题讨论房地产调控。

　　会议希望保持政策连续性和稳定性，为下一届班子留下“稳定房价考核问责制度”，“扩大房产税改革试点”，“推进城镇个人住房信息系统”等命题。

　　会议要求，要严格执行商品房限购措施，已实施限购地方要按统一要求完善限购措施；其他房价上涨过快的城市，省级政府应要求其及时采取限购等措施，与此同时，完善稳定房价工作责任制，各地需要制定房价调控目标，并将进行问责。

　　中国房地产协会副会长朱中一分析，诸如限购完善、升级、要求各地出台房价调控目标并进行问责等，却是继2012年以来，中央第一次释放的“从紧信号”。 一是因为近期房价涨幅逐渐扩大势头明显，2013年房价上涨成为大概率事件；另一方面两会即将召开，此举也可以稳定市场。

　　在此之前，本届和上届中央政府就房地产问题，共召开8次国务院常务会议。按国务院工作规则，该类会议一般一周一次，是国务院总理、副总理、国务委员、秘书长等高层进行专题性决策的主要平台。

　　调控力度加码？

　　会议释放调控加码的信号。会议要求，已实施限购措施的城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。会议要求各地区制定并公布年度新建商品房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。个人住房房产税试点也要求扩大范围。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称，作为主管部门之一的住建部可能将根据会议精神制定一个限购的统一标准，有些城市尤其是中西部原来限购执行比较松的城市，或将基于此，进行调整升级。

　　会议也涉及到房价上涨过快的未限购城市，其要求省级政府应要求这些城市及时采取限购等措施，同时明确要扩大个人住房房产税改革试点范围。

　　对此，中原地产市场研究部总监张大伟表示，目前调控效果存在明显的分化现状，一二线城市上涨过快，与此同时，三四线城市房价上涨温和、部分城市的楼市甚至还处于下降通道，实际符合过快上涨的标准并不多。

　　记者致电住建部相关人士亦了解，住建部也将根据会议精神研究出台房地产调控的细化政策，“如果因为放松调控而导致房价快速上涨，住建部将进行约谈，并进行问责”。

　　对此，北京一位不愿具名的开发商人士担心，强调“房价调控目标问责”，预计楼盘“限价”将成为常态，在问责制度下，各地也将加强对楼市的行政干预，对于房地产市场的持续稳定健康发展无益。

　　阳光100集团常务副总裁范小冲认为，此次会议并无实质性调控政策，临近换届和两会，后续的各地的执行情况很难确定，短期对于市场的影响有限。

　　未来调控对接城镇化政策

　　此次会议提出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变。多位业界人士也认为，城镇化政策将与未来楼市调控相互影响。

　　此次会议首次要求，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量，比2011年例行会议要求“供地总量不低于过去两年”的规定，拉长了计算平均值的期限。会议还要求，在2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　“现有的住房限购等政策只是短期内抑制了需求，但由于未涉及到关键、核心问题的解决，房地产调控也屡次陷入"调控-上涨-再调控"的怪圈，范小冲说，“站在城镇化的高度上，只以房价涨幅为限购扩容依据，和城镇化趋势上存在一定的相悖，农民变为市民需要有购买居所的资格。”

　　有消息称，全国城镇化工作会议可能在3月左右召开，范小冲认为，真正的楼市调控举措有可能在两会后确定。

　　范小冲表示，增加住房供给的关键除了增加住房用地供应量之外，更重要的是改革土地制度，稳步推进集体土地入市。

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　　十年9次以房地产调控为主题的国务院常务会议

　　观察十年来9次国务院常务会议对形势和政策的主要表述，大致有以下特点：首先是政策工具更加多样，尤其在2010年以后出现更多金融领域的配套政策。其次是政策路径基本一致，比如结构性地增加供应，坚持保障性建设。最后是调控对象明确化，在政策适用主体上有一定调整。最终的调控效果和制度根源，众说纷纭，兹可为后来者镜鉴。

　　2003年7月30日“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。会议指出，要深化改革，加强宏观调控，切实解决房地产市场快速发展过程中出现的问题。”

　　2005年4月27日“目前房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。”

　　2006年5月17日“房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。”

　　2008年12月17日“近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”

　　2009年12月14日“随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。”

　　2010年4月14日“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。”

　　2011年1月26日“去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。”

　　2011年7月12日“当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。”

　　2013年2月20日“我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。”

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