南京房产局长谈改进物管三大利好

　　本报近日连续关注的吉庆家园小区物管纠纷事件引发了大家对如何选聘小区物管的关注。昨天，南京市住建委副主任、南京市住房保障和房产管理局局长李真率领相关部门负责人做客扬子直播室，分析了吉庆家园物管纠纷的症结，对如何应对和避免物管矛盾支招，并透露，南京已经建成小区业主公共决策平台，未来业主投票过程将更透明公开。

　　最新进展

　　老物管依然在小区收费

　　街道：我们无权赶他们走

　　2月22日，在南苑街道组织下，经过社区工作人员挨家挨户走访，通过验票、计票，吉庆家园小区换物管的风波结果是：新老物业都不再续聘。

　　2月25日，新的物管跨越物业公司表示“尊重居民选择”，撤离了小区。而不少居民反映，老物管长兴物业依然在收取停车费，关于此次结果的公告贴出来就被撕，“可能我们小区还有不少居民不太清楚这个结果，我感觉，长兴可能会"赖"着不走了”。居民陈先生担忧地说，长兴物业搬回原来的办公室了。

　　扬子晚报记者将此情况反映至南苑街道，街道负责人说，已经约谈了长兴物业负责人，发了函要求他们撤离。对于居民关于老物管可能会不撤离的担忧，该人士表示，长兴毕竟在小区管理了十几年，还有一些账目、设备之类的需要交接。街道也没有权力赶他们走。街道目前正在帮助居民，尽快让业委会可以正常运作起来。

　　主管部门支招

　　成立业委会、选物管该咋办？

　　靠小区业主自治解决问题

　　行业主管部门、街道出面调解，动用10个社区的工作人员对1173户居民进行走访。吉庆家园小区这次的换物管风波，动静真不小，昨天很多居民致电本报24小时热线表达自己的困惑：我们到底该怎么办？

　　其实早在2月22日的验票现场，南京市住建委物管办行业监督科科长徐成已经对此做了相关解释。徐科长表示，业主委员会的选举、业主大会的召开，是由物权法确定下来的一个基本的民事行为，这一系列活动叫业主自治活动。也就是小区全体业主作为一家人一起去商量一件事情，但是人太多了，意见不统一，就采取意见集中的方式，“是多数决而不是一致决。”徐科长说，但是这个事到底应该谁去做？是行业主管部门？还是属地政府街道？甚至是媒体这些“外人”去做？从物权法立法本意上来看，很显然不是。“因为物权法设立了业委会和业主大会的制度，就是让小区里的业主采取自治行为去解决这些问题。”

　　真正能和物业“对抗”的还是业主，要通过召开业主大会共同选举，只要超半数就能通过炒掉或选聘一家物管。而吉庆家园的问题之一在于，从街道组织的验票来看，现在业委会就物业选聘做出的决议没有得到半数以上业主的认可。

　　而在两个物业“掐架”的过程中，又有居民向街道递交了一份521位住户的签名，要求召开业主大会罢免业委会。“全小区只要有20%以上的业主有动意，就可以召开。”徐科长解释说，但是考虑到这个要求是罢免业委会，业委会可能会拒绝召开业主大会，因此，有“指导、监督”职能的街道可以给业委会一个期限召开业主大会。逾期后，街道就有责任作为临时业主大会筹备组，制定会议议程规则，召开大会。如果业委会没有被罢免，就在街道的指导和监督下，继续展开选聘物管的工作；如果业委会被罢免了，街道就有责任作为成立业委会的筹备组，去做收集议题等工作，但是不能发表意见。等新的业委会成立后，再去完成新物业公司的选聘工作。

　　据南苑街道人士介绍，这521位业主的签名又遭一些居民质疑，目前正在核实，只要属实，有这个要求的业主总量达到“20%”，街道就可以按照规定，一步步指导和帮助小区成立新的业委会。因为小区有1173户居民，所以，从业委会的选举到物业的选聘，都需要一个过程。小区是大家的，街道也希望居民能积极参与进来，尽快解决这个问题。

　　老物管坚持不撤离怎么办？

　　要靠居民齐心走司法途径

　　根据一些业主反映，老物管目前还没有撤离，而且可能会“赖”下去。如果遇到这样的物管，业委会成立之后该怎么办呢？不仅吉庆家园，很多小区居民非常关心这个问题。昨天的视频现场，李真表示，街道作为政府部门或者住建委作为行业主管部门，对不撤走的老物管都没有强制执行的权力，需要居民通过司法途径来解决。

　　李真说，通常情况下，小区业主遇到这样的矛盾，首先是找行政主管部门。吉庆家园这个事也不例外，街道、住建委都在第一时间内按照行业规范，做出了反应。比如，住建委向跨越物业公司提出了老物业没有走，新物业暂时退出的要求。这个要求，并不是对“跨越”的否定，而是考虑到两个物管的存在会影响小区管理，目的在于先解决这个矛盾，新物业再进驻，让小区平稳过渡。现在，如果合同到期，告知老物管被解聘，老物管依然不愿意走，业主将无法完成新物业的选聘，可以去法院起诉，要求老物管撤离。

　　吉庆家园这次的风波，在一开始要求长兴物业撤出得不到回应后，业委会实际上可以选择最有利的解决方法是司法途径。李真表示，通过这件事情，可以看出，在关于“物管”的这个问题上，很多业主还是一种惯性思维，认为行政机关可以解决。“我们有这个能力，但是没有司法赋予的权利。”

　　为何有时新物管仍难让人满意？

　　过分追求低价中标，往往事与愿违

　　有些业委会成立的动意就是为了“炒”物管，那换了新物管的小区，管理上是不是真的让业主满意呢？如果还是不满意，那么问题在哪里？

　　市物业办主任胡俊成说，在广大业主监督之下，大部分小区物管更换后，整个小区服务质量有了提高。但也存在一小部分更换后越来越混乱的情况。目前物业管理制度下，小区的第一个物业公司都是开发单位通过招投标确定的。业主往往认为这个公司代表和维护的是开发建设单位利益，一旦开发建设单位遗留问题出现时，业主们会把问题一并算到物业公司头上，就希望把物业换掉，认为换掉就能解决问题。胡俊成说，第二个方面，物管是劳动密集型行业，准入门槛低，不少物业管理从业人员素质相对不高，这个时候服务水平和质量不能让业主满意，也是更换的原因。第三，少数业委会确实存在个人利益不当诉求，希望通过更换物管得到好处。

　　“造成现在更换物管导致矛盾的原因有四个方面。”胡俊成说，一是业委会对整个小区服务管理标准和价格标准没有完全的认识，更换过程中往往追求低价中标。认为老百姓掏更低的钱，享受同样的服务，但往往事与愿违，很难达到期望。二是召开物业管理企业聘用过程中程序不完善、不规范，导致结果受到质疑，为日后开展工作埋下隐患，一部分业主认为你选聘不合法，进而反对新的物业公司。三是被解聘的老物管采取某种方式滞留，比如借口合同不到期，引发小区矛盾纠纷，这次吉庆家园也是这个原因。四是业委会往往是阶段性工作，没有建立一个对物业公司长期的动态的监督工作。

　　利好信息

　　小区业委会成员要上培训班

　　住建委推系列措施，提高物管服务水平

　　“我们想通过法规的进一步建设和业主自治能力的提高，让老百姓在小区的居住满意度不断提高。”在昨天的视频访谈中，李真局长向扬子晚报记者透露，他们正在通过酝酿出台一系列有针对性的措施，提高大伙儿对小区居住环境的满意度，让物管服务更贴心，让业委会的工作更具公信力。

　　利好1：业主公共决策平台正在试点

　　通过电脑或是手机，注册一个专属自己的小区业主身份，然后进入指定的官方页面登录后，就可以看到小区内最新的管理动态，而且通过该平台还可以远程对小区内的各项事务发起投票，投票过程透明公开，还能杜绝暗箱操作。这个业主公共决策平台正在试点。

　　李真说，在与业主的交流中，他们发现，很多业委会拿出来的东西都说经过了业主同意，但真正到业主那儿去验证时，都说不是自己签的字。这让管理部门很困惑。而验票的实际工作难度非常大，不可能每张验票去拿给公安鉴定。因此住建委开始考虑建立业主决策公共平台，通过信息化手段，把小区工作管理到位。小区内的公共事务管理可以利用这个系统，短时间内对小区公共事务进行决策，而且效果能够得到保障。该平台甚至开发了手机功能，比如业主不在南京，在外地，可以通过手机进行投票。

　　利好2：小区业委会人员将进行专业培训

　　目前南京市有物管的小区是2000家，其中有业委会的小区大概只有400家，而这其中还在正常管理的业委会只有四分之一。这足以说明，业委会的运行遭遇到了发展瓶颈。

　　李真说，南京从1994年开始才有第一家物业企业，经历了10多年，但是整个民主自治的管理还是非常“年轻”的，很多小区内还没有建立非常有效的内部监督机制，业主们也没有形成对业委会工作职能的信赖和有效监督。同时，现在的业委会专业程度不高，不熟悉国家和地方的一些法规，在具体行使过程中容易出现简单粗暴的现象。

　　李真说，现在很多小区的业委会主任的组成多是一些退休人员，虽然他们有参与小区活动的积极性，但是对于如何团结广大业主管好小区方面并没有太多经验，缺少处理问题的能力。现在业委会主任，要么是退休老太太，要么是“好事”人员，他们有这个积极性，但没有处理问题的能力。

　　李真透露，为了让小区的业委会成员具备专业素质，南京市住建委正酝酿召开业委会的培训班，请专家给这些业委会的“掌门人”授课，让他们提高治理小区管理事务的能力，能够在工作中不违法、不越权。

　　利好3：对业委会权利与职责将有指导意见

　　在李真看来，目前的一些业委会是在广大业主还没有具备民主议事习惯和民主议事能力的情况下成立的，这就使得这些被赋予了过多权利的自治组织往往运行起来并不顺畅，而代表业主的业委会也存在职责不明的问题，有时候失去监管的业委会反而会失信于业主。

　　李真说，业委会主任和成员，不仅要有能力，对个人素质要求也非常高。业委会组织完全应是出于公心，没有私利，同时还要有组织能力，一个小区要开一个业主大会很不容易，少则五六百户，多则一两千户，要让大家坐在一起议小区公共事务，说老实话比一个单位的领导还难，所以业委会运作好的话，是要奉献爱心和时间的。

　　“既然承担了这个担子，就要负起责任。”李真说，每一位业委会成员都应有公心，对委于自己的职能和定位要有清醒的认识，自己其实并没有权利，只是代行了全体业主的权利，所以不能自说自话。下一步，他们会推进一些针对业委会权利职责的指导性意见出台，让业委会也有职责约束，避免出现空挂业委会牌子而不为业主做事的情况。(记者 杨娟 陈郁)

　　作者：杨娟 陈郁来源扬子晚报)