二手房避税 冲动交易不可取

　　在“新国五条”的刺激下，成都二手房交易持续走高。房地产律师林方平提醒广大消费者，无论买卖房屋，都不要为了规避税费而急于求成，冲动交易就容易产生纠纷，甚至给自己带来麻烦与损失。

　　冲动买房再悔约导致纠纷不断

　　本周以来，记者从多位房地产专业律师处了解到，近期二手房交易量猛增，随之产生的纠纷也层出不穷。

　　四川毫达律师事务所蒲建东在接受本报记者采访时就提供了一个极为典型的案例，王女士眼看“新国五条”细则出台，身边众多亲朋好友都急于买卖房屋，自己也想尽快卖掉成都桐梓林小区的一套房子，以免被征收买卖房屋差价20%的个人所得税。10天前，通过房产中介，王女士与买方陈先生签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋成交价为180万元，违约金为房价的20%，即36万元；买方违约约定定金不退，卖方违约约定双倍返还定金，三方均签字盖章后合同生效。随后，买方向卖方支付了2万元定金，卖方的房屋产权证交由房产中介保管。三方约定于2013年3月8日办理过户手续。

　　然而，仅仅过了3天，买方陈先生提出毁约放弃购房，理由是担心新政细则出台后卖方会将高额税费转嫁给自己，纠纷由此产生，而且涉及到买方、卖方及中介三方。陈先生只愿意损失2万元的定金；王女士则要求除了不退定金外，还要求陈先生赔偿违约金；而中介则要求2万元的定金平分，和王女士一起各得1万元，对此王女士不同意，中介便扣押王女士的产权证。

　　对于陈先生、王女士、房产中介的三方纠纷，蒲建东律师指出，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，在这一案例中，卖方有权选择要求买方支付违约金36万元，或选择已收定金不退。相应的，买方承担的风险不仅是损失定金，还有可能支付违约金。

　　中介损失补偿该向谁收取？

　　在上述案例中，卖方王女士与房产中介也产生了分歧，房产中介认为，《房屋买卖合同》中约定，如合同解除，卖方王女士所收2万元定金中应向房产中介支付1万元，故房产中介要求收到1万元定金后才退还卖方王女士的房屋产权证。而蒲建东律师认为，“卖方王女士所收2万元定金中应向房产中介支付1万元”的约定，与《中华人民共和国合同法》定金法相冲突，是无效条款或显失公平可撤销的条款，卖方王女士合同目的没有实现，且无违约行为，不应向房产中介进行赔偿。在这个案例中，买方陈先生除了支付中介费外，还应向房产中介承担违约责任。

　　在二手房交易过程中，代理房产交易的中介也是利益人之一。为了规避纠纷，成都市房管局要求房产中介不得收取卖方的房屋产权证。律师提醒买卖双方在签订《房屋买卖合同》时，应明确房产中介工作至合同目的实现时结束，如果《房屋买卖合同》解除，中介费由违约方支付以保护守约方权利。

　　交易高潮未退谨防又起纠纷

　　连日来，成都二手房交易高潮继续。3月13日上午10点，记者在成都市政务服务中心房产分中心看到，办证大厅外仍然是人山人海，一些市民表示，“买号”现象已经出现，有串串天未亮就来排队，只要出1000元就可以代为办理全部手续。

　　而记者走访的多家房屋中介均表示，本周二手房交易市场仍然很火爆，与往年同时期相比，不论是成交量，还是上门咨询的人次都明显增多。伴随着二手房交易高潮，许多二手房交易纠纷也随之而来。四川致高守民律师事务所律师林方平提醒大家，赶在新政细则实施之前冲动交易，不论对买方还是卖方，甚至中介经纪人都是不利的。 记者 李敏 来源四川日报)