四川信托29亿兑付压顶 融资方销售不及预期1/3

　　房地产信托兑付顶峰即将到来，黑马四川信托正遭29.6亿到期兑付压顶。这款产品融资方为云南地产商俊发地产，不到11亿的项目销售收入，只有信托计划预估值的三分之一。

　　该信托产品融资代价苛刻，被指为融资方债务重组。此外，融资方今年还将面临6亿银行抵押借款的偿还压力。

　　如期兑付悬疑

　　正式成立半年左右，四川信托就发行了一款让市场瞩目的信托产品。

　　其公告显示，2011年5月6日成立的“俊发地产股权投资集合资金信托计划”，发行规模高达29.6亿，项目续存期为2年，根据不同金额收益从12.5%-14%不等。无论规模还是收益，这款产品都是当时房地产信托中的焦点。

　　这笔巨额资金投向俊发地产全资子公司云南俊华名下“昆明滇池国际城市湿地公园西亮塘一期”的项目开发，还款来源主要是该项目的销售收入。

　　去年7月，俊发地产董事局主席赵彬对外宣称，“截至目前，俊发每月根据需要留有头寸少则3亿元，多则达到12亿元。资金链至少保持能支撑一个月，即使当月一分钱不收或不融资的情况也能正常运转。”

　　值得注意的是，实际销售情况并不乐观。据当地相关媒体报道，该项目在今年1月开盘，一共销售104套别墅，开盘当天就售出91套，销售额7.1亿。记者从该楼盘售楼处获悉，余下的别墅也在1月份出售完毕。

　　“价格每平在1.5万到2万之间，面积为380㎡—880㎡。”该项目售楼处工作人员告诉记者。以最高价格计算，该楼盘除开盘日之外，售出的余下13套别墅，销售额不超过3.4亿。也就是说，整个楼盘的销售额不超过11亿。

　　这仅是四川信托估值的三分之一。四川信托2011年关于俊发地产的尽职调查报告显示，该项目预计销售收入30.3亿元，净利润10.9亿。

　　今年5月5日，四川信托将迎来这款产品的兑付期。能否如期兑付成为市场悬疑。

　　疑为债务重组

　　这个信托产品看似完美的担保结构，被指为俊发地产借新还旧，债务重组。

　　产品介绍显示，在受托人确认西亮塘项目一期建设资金足够的情况下，云南俊华可以将部分资金用于云南俊华所属其他项目的开发建设。

　　其中，17亿元是优先级资金，7亿用于受让俊发地产持有云南俊发的49%股权，余下10亿计入云南俊华资本公积。值得注意的是，另外12.6亿次级信托资金，全部由俊发地产认购，而俊发地产对云南俊华的债权刚好为12.6亿。

　　“这种资金纳入信托计划的形式，是债务重组的方式之一。”一业内人士称。

　　不仅如此，四川信托的介入，还唤醒俊发地产沉寂了四年的土地。

　　2007年12月，以云南俊华的名义，俊发地产竞得西亮塘1116亩土地，18.66亿的价格创下当时云南“地王”的传奇。然而，一直到2011年四川信托介入之前，这片土地都未见大动静。据悉，由于长时间的土地控制，俊发地产缴纳了8000多万土地滞纳金。

　　知情人士称，几年未见开发，主要是俊发地产资金链问题。

　　实际上，为获得四川信托的输血，俊发地产代价不菲。

　　信托计划中，俊发地产将余下的云南俊华51%股权全部质押给四川信托，所以，四川信托成为云南俊华的控股100%的实际控制人，对云南俊华的重大事项拥有一票否决权。

　　同时，云南俊华12.6亿的债权，需要按每年21.59%的比例，支付给四川信托资金占用费。在信托计划成立后18个月内，云南俊华可提前偿还债权及相关资金占用费，如果信托计划满18个月后，没有一次性偿还债权以及相关费用，从第19个月到第23个月则分别需支付8000万、9000万、1亿、1.1亿、1.2亿。并且中途出现相关违约现象，还可能出现更加严重后果，包括资产处理等。

　　产品介绍预计，该项目净利润10.9亿，而四川信托持有的股东分红比例高达90％。加上上述资金占用费，该项目的利润可谓所剩无几。

　　“俊发在西亮塘1期的开发建设上，很难获得什么收益，这样高的成本融资，是因为资金链紧绷。”一知情人士称。

　　融资方6亿借款今年到期

　　俊发地产的资金链到底有多紧张？

　　这家1998年成立，港资企业，注册资金7亿元，发迹于云南昆明的房地产企业，从2006年开始激进扩张。2008年陷入资金链危机。

　　“从2009年开始我们就调整了战略扩张思路。”俊发地产董事局主席、首席执行官赵彬表示。尽管如此，俊发地产还是大肆跑马圈地。

　　“俊发转型的第一步是扩大项目地域范围，近的是从昆明主城区扩展到市郊，并向周边城市及地州扩展，进入大理、晋宁、嵩明、西双版纳、丽江等城市，远则走出云南，进入成都、贵阳、海南，构成‘大西南战略’。”赵彬表示。

　　高速扩张之下，俊发地产的资产负债率保持较高的水平。据四川信托尽职调查报告显示，2007年到2010年，俊发地产的资产负债率分别为83.4%、81.6%、82.7%、63.1%（母公司数据）。

　　近两年，俊发地产多次在昆明打起价格战，被指陷入资金链困局。如2011年推出滨江俊园，降价20%，以1.08万每平米的定价，创下周边同等楼盘的售价新低。

　　“俊发不是上市公司，负债比较高，加上对外扩张，降价是为了快速回笼资金，缓解现金流压力。”昆明当地知情人士表示。

　　四川信托相关资料显示，预计俊发地产2012年末累计现金流为100亿。事实上，去年当中，俊发地产频频拿地。仅2012年7月，就借助子公司云南俊华，以15亿拿下7宗土地，这是继俊发地产在成都之后的又一次大规模土地储备。

　　“包括西亮塘项目在内，俊发地产总计有20个项目即将在2013年运作，总货值达900亿。”赵彬在2013年的经销商大会上表示。

　　“俊发今年需要的现金流特别大，资金链压力前所未有。”一位知情人士称。

　　据四川信托尽职调查报告显示，今年1月5日，俊发地产欠农行盘龙支行的2.9亿元已到期，而昆明官渡农村合作社银行金马支行为其提供的3亿元抵押贷款，也将在今年10月面临兑付。