交银：不动产投资意愿降至临界点

　　4月3日，交通银行金融研究中心在上海发布了最新一期的《交银中国财富景气指数报告》。本期报告基于今年3月对国内1910个小康家庭的调研数据得出。在国内消费、工业生产数据表现弱于市场预期，国务院部署新一轮房地产调控政策，股市震荡整理的背景下，国内小康家庭财富景气指数在连续两期持续大幅上行之后，本期比上期有所回调，报125点，总体仍处于历史较好水平。三个一级指标“两降一平”，除收入增长指数与上期持平外，经济景气指数和投资意愿指数分别下滑5个百分点和8个百分点。

　　小康家庭对经济增长预期降温。随着国内经济回暖，经济景气指数从去年四季度开始出现触底回升态势，从106点快升至上一期132的历史高点，本期小幅回调至127点。一是1-2月份宏观经济数据表现不及预期导致小康家庭对经济景气预期的乐观程度降温。统计局近期公布的1-2月份消费、工业生产等数据弱于市场预期，宏观数据的表现预示今年一季度经济增速回升可能不及市场此前的乐观预期，使得小康家庭对宏观经济景气乐观程度受到负面影响。二是针对前一阶段楼市再度面临量价齐升的局面，国务院部署了新一轮房地产调控，政策对房地产市场的打压将对经济增速回升造成一定影响，也加重了小康家庭对经济增长的担忧。虽然一季度消费、工业生产等数据表现弱于预期，但目前经济企稳回升的趋势并未发生根本性改变，内外需求仍处于逐步恢复回暖的过程中：首先，今年前两个月虽然工业增加值增速回落，但工业企业利润延续了去年四季度的回升趋势，工业企业盈利仍在好转有利于刺激企业未来投资热情；其次，1-2月份我国投资、出口数据的表现相对强劲，预计随着地方政府换届完成之后，二季度后国内投资增速将进一步加快；而年内美国、日本经济将进一步复苏，也有利于我国出口的稳定增长；第三，年内收入分配改革将继续推进，预计消费未来在量与质上均将有所改善；最后，年内稳健的货币政策与积极的财政政策对经济增速回升也有较强支撑作用。

　　小康家庭收入增长保持平稳。本期小康家庭收入增长指数为138与上期持平。构成收入增长的两个二级指标，家庭财务状况指数和投资收益指数“一降一升”。从家庭收支角度来看，节后小康家庭普遍支出有所缩减，其中在食品、日用品、水电煤等家庭日常开支以及应酬娱乐开支等方面支出减少得最多。本次调研中，预期就业形势趋好的小康家庭比例略有下滑，因此导致小康家庭对收入的乐观程度比上期有所降低。从投资收益来看，本期小康家庭延续了对投资收益的乐观情绪，但上升幅度趋于平缓，主要原因是近期股市震荡调整，更多的小康家庭认为现在各类投资产品收益和过去相比没有明显增加。值得注意的是，资本市场经历1-2月份的快速上涨之后，近期受到新国五条出台、IPO即将重启、银行理财产品监管升级等诸多利空消息打压，小康家庭对流动资产投资意愿回落明显。从投资品种来看，固定收益银行理财产品和贵金属投资仍是首选，但本期除固定收益银行理财产品和债券的投资意愿有所上涨外，其他各类投资品的投资意愿均有下滑。

　　不动产投资意愿大幅降至临界点。据国家统计局，2月份，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格比上月下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。70个大中城市中，二手住宅价格比上月下降的城市有4个，上涨的城市有66个。总体来说，房地产市场量价齐涨，涨幅在加大。在此背景下，2月20日国务院部署了新一轮房地产调控政策。数据表明新一轮调控政策显著改变了小康家庭对不动产投资意愿。调研显示，国内小康家庭不动产投资意愿结束了从去年四季度开始的持续上涨态势，本期大幅降低至临界点，跌幅达11个百分点。特别是对未来不动产的投资意愿更是比上一期显著降低了16个百分点。从不同风险投资偏好角度看，各类小康家庭都开始减少对不动产的投资意愿，特别是“高风险，高回报”类的小康家庭不动产投资意愿下降幅度最大。值得注意的是，“国五条”对刚需和投资投机性需求产生的影响大小不同。从本期调研来看，持有1套住房的小康家庭对当前的不动产投资意愿与上期相比几乎无明显差别，但持有2套及3套以上住房的小康家庭对当前不动产投资意愿显著减少，特别是持有住房在3套以上家庭的当前不动产投资意愿减少幅度达12个百分点。此外，近期关于“国五条”倒逼形成“恐慌性购房”的相关报道，造成小康家庭对房价的预期也发生了变化，多数受访家庭认为短期内房价将上涨，而未来房价将维持当前水平。

　　随着后续各地调控细则的出台，投资和投机性购房需求都将受到进一步的打压，或将对房地产市场起到降温作用。

　　作者：交通银行