房地产长周期趋势已开始掉头向下

　　从最近各地的“国五条”细则看，各地方政府抵制房地产调控的心态一览无余。除了在限购政策上有所加码外，预期中的住房交易个税从严征收、二套房贷再次收紧等强力措施均被各地有意回避，更有城市发布的细则正文仅132字，被网友吐槽为“相当于一条微博”。地方政府在过去几轮调控中，因抵制心态而使政策“走样”屡见不鲜，但像此次这般抵制实属罕见。说白了，还是对于土地财政、投资、传统增长模式和税收的留恋难以割舍。

　　在“任期制+GDP增速考核”这一中国特有的官员推动型经济发展模式下，没有哪一个行业像房地产一样受到地方政府如此贪恋。税收只能拿来发工资（即吃饭财政），土地出让收入才是地方可以自主支配的部分。首先，土地出让收入是地方政府基建投资项目的资本金，没有这部分投入，没有办法撬动银行贷款和其他社会资金，也就无法启动各类投资项目；其次，土地是地方政府招商引资宣传的卖点，低地价或免地价是吸引外商投资最有力的竞争条件；最后，土地是地方融资平台的抵押品，是偿还地方债务的唯一可靠的来源。各金融机构是否给地方发放贷款，看的就是融资平台所储备土地的规模、质量和地价前景。由于存在开发周期，在土地出让时必须营造房价和地价上涨预期。若市场形成下跌预期，土地市场将相当冷清，这在2008-2009年上半年和2011-2012年上半年仅有的两次房地产下调周期中表现得相当明显，轻则土地以底价成交，重则流拍。因此，地方依赖土地有一个前提，那就是地价、房价不能下跌。

　　目前很多城市轨道交通运作模式是：地方政府将土地注资给地铁公司，地铁公司以土地抵押获得银行贷款来启动地铁项目建设。同时，地铁公司单独或联合开发商来开发房地产项目，最后以房地产销售利润偿还银行贷款和覆盖地铁运营费用。可见，如果房地产销售不能实现“惊险的一跳”，银行贷款偿还和地铁运营将无法实现。平台公司融资也是一样的道理，以土地抵押获得的贷款是地方政府高速公路、CBD建设等项目的主要资金来源，这些项目同样周期很长（有的要10年以上）。银行贷款规模、期限、利率等决策全部要依第一还款来源平台公司储备土地的质量来定。

　　过去十多年房价快速上涨，实现了投资、财政收入的快速增长。但是，我国GDP规模在2011年已经超过日本，成为仅次于美国的第二大经济体。在基数更大的前提下，要继续保持高速增长，环境、资源和能源供应将不可持续。近期，空气污染、水质污染已经给传统增长模式敲响了警钟。同时，地方政府疯狂追求短期经济增长是各类资源价格疯狂上涨的根源，也是正在逼近的宏观金融风险的主要根源。因此，从要素供给来看，我国潜在经济增长能力已经降低。同时，社会保障问题、环境污染、收入差距问题等已经到了非解决不可的地步了。如果说，2008年为应对金融危机而沿用加大固定资产投资的传统增长模式是迫不得已的话，今后相当长的一段时间将要为之埋单，否则会错过经济转型的最佳战略机遇期。

　　新一届管理层在经济领域提出的“新型城镇化”便是在传统经济增长模式软着陆（维持一定的固定资产投资增速）的前提下，实现向新经济增长模式过渡的有效选择。无论是集体土地入市获得公平竞价、农民工市民化，还是美丽中国战略的提出，以及对于地方融资平台和理财产品的清理，公用事业价格的改革，目的都是要让要素价格回归到市场竞争下的水平，彻底改变过去粗放使用的负激励。

　　但此番用意仍旧被地方有意无意地解读为增长至上，这从各地新近公布的经济增速目标和新型城镇化发展战略中可见一斑，而地方对本轮调控的抵制根源就在于此。因为，2012年下半年以来经济之所以见底回升，是因为管理层对于各地基建投资项目审批放松所致，而这种放松需要在资金端和房地产调控上做相应的放松来支持。事实上，2012年下半年以来，管理层在资金端和房地产调控上的松动是非常明显的。正当新一届地方政府正准备“大干一番”的时候，中央突然来了一个调控，遭到地方强烈抵制在预料之中。但是，2012年下半年资金和地产调控松动的后果依旧是以短期效果来换未来风险，而房价上涨、通胀、产能过剩、金融风险等让未来经济出现“硬着陆”的风险正在上升。

　　综合来看，过往调控成“空调”从而引发新一轮房价上涨和投资盛宴的旧模式，尽管逻辑还存在，但大环境已不存在了。地方抵制调控的旧模式虽然仍在作怪，但从货币发行、人口红利、适龄购房人群等决定房地产长周期的因素看，房地产大方向已经开始掉头向下。这一观点人们已经达成共识。而从新一届中央政府执政理念、近期市场走势和宏观指标看，我们认为房地产行业长周期掉头向下的趋势将加速。从维护已经不能再失去的改革公信力来看，新一届管理层不会试探继续维持传统模式的空间有多大。从这个角度看，本轮调控中浓墨重彩的房地产税收改革不是调控问题，而是改革问题，不是短期应对，而是长效之策。

　　（作者单位：深圳市房地产研究中心）

　　作者：李宇嘉