北京楼市成交量降幅明显 市场或将“量缩价稳”

　　“新房日均网签量与3月相比下降近四成；二手房日均网签量与3月相比下降超八成……”北京“国五条”房产调控细则出台后，网签恢复的第一周，新房市场与二手房市场的表现与调控前相比，堪称“冰火两重天”。业内人士表示，调控从严令购房者观望情绪浓厚；预售证发放受到严格管控，新建住宅涨价难度加大，北京楼市调控初步效果已经显现。预计短期内市场将呈现“量缩价稳”的局面。

　　市场迅速“冷却” 成交量降幅明显

　　北京“国五条”调控细则出台后，由于系统升级等因素，本月8日，北京网签暂停8天后恢复正常工作，积累下的网签案件得以进行集中办理。即便如此，无论是二手房还是新房的成交量均出现了大幅下跌。北京房地产市场迅速降温，与新政策前的“火爆”场景相比，堪称“冰火两重天”。

　　根据北京住建委的网签数据统计，上周(2013年4月8－14日)，北京全市新建商品住宅网签总量为2845套，日均网签仅为406套，与3月份的日均网签量相比下跌37%；北京全市二手住宅网签总量为1716套，日均网签仅为245套，与3月份的日均网签量相比大幅下跌83.2%。

　　“虽然新增客源量较调控前变化不大，但有实际成交意愿的客户却大幅减少。客户购房意愿明显低于今年以来的平均水平。”链家地产市场研究部分析师张旭说，“一方面"国五条"细则以及公积金新政策导致了部分需求观望；另一方面，近期购房需求在新政策前得到了比较充分的释放，对于近期的成交产生了一定的透支作用。”

　　“买卖双方的心态已由之前的争取快速成交，变成观望等待。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，经过上周的集中办理，网签暂停时积压下来的案件已经基本处理完毕。

　　胡景晖分析，国五条细则出台后，大多数人感觉购房需求将从二手房市场转向新房市场。其实不然，调控细则对新房和二手房市场限购政策从严的力度是一致的，全区域限购，二套房首付比例和利率提高，对新房市场的销售也有较大影响。

　　热点项目“停涨” 房企压力或增大

　　根据中原地产市场研究部统计监测数据显示，4月以来，热点项目签约38个项目，相比3月的签约均价变化幅度不大。其中，涨幅在1%以下的达到23个，占比达60%。整体来看，八成左右的房源签约价格处于“停涨”状态。

　　“北京新建住宅预售监管非常严格，所有项目均不允许超过之前或者同区域价格。”中原地产市场研究部总监张大伟指出，3月下旬开始的预售证项目，均价基本都与之前一期持平，楼盘价格上涨得到抑制。而除了均价在每平方米2万元以下的房源客户量有所增长外，其他类型房源需求均出现了不同程度的下调，也平抑了整体楼市价格。

　　据链家地产市场研究部统计，4月第二周，新建商品住宅市场有2个期房项目入市，总供应住宅994套。新增供应的2个项目都位于五环外，都是均价低于2万元的“刚需”盘。总体来看，4月份上半月供应仍处低位，且与3月相比呈现出下降趋势。

　　“从目前来看，北京楼市调控政策压力最大的并非仅二手房市场，新建住宅市场同样如此。”张大伟表示，北京楼市价格审批愈发严格，短期来看，可能会抑制开发商推盘的积极性，抑制供应量。

　　专家表示，各家房企不仅要面临客户需求变化的影响，资金压力也将明显加大。经过一段时期的市场博弈后，部分项目或将加快预售。

　　楼市陷多方博弈，后市有望“量缩价稳”

　　专家表示，“国五条”落地后的一段时间内，是需求观望和各方力量博弈的典型期，成交量会出现一定幅度回落。从长期来看，影响新房市场走势的不确定因素在增加，如二手住宅市场的预期传导、供应释放周期拉长、开发商销售策略等，都会影响到新房市场的需求释放。

　　张旭认为，北京“国五条”调控细则以及随后的公积金新政策给市场带来了极大的影响。从二手房市场上看，部分业主放弃挂牌，转租或惜售，二手房市场将会维持缩量调整，前期极度透支的市场需求以及严格的政策压力促使整体市场开始步入调整。在新房市场，原本打算近期入市的开发商可能需要重新调整开盘结构和销售价格以及定价方案。预计短期内，低供应仍将持续一段时间。

　　“计划涨价的项目获得预售证将难上加难，项目推盘时间将会不同程度地延后。”胡景晖表示，除此之外，土地增值税等税收的严格征收，也在一定程度上影响开发商未来的市场预期及推盘价格策略。因此，未来新房市场供应量的萎缩也将造成新房市场成交量的低迷。

　　今年一季度，市场交易量创下新高，提前释放未来几个月交易量。对于后市展望，业内普遍认为，需求量萎缩有望使得房地产市场出现“拐点”。张大伟表示，三个月内，市场“零上涨”的可能性较大。胡景晖表示，虽然北京等一线城市库存量较低，但在严厉的调控政策下，市场将呈现“量缩价稳”的局面。(记者孔祥鑫、任峰)

　　作者：孔祥鑫 任峰来源新华网)