德国新租房法 保护房客也不让房东“吃亏”(图)

今年1月23日，汉堡，民众抗议涨房租，他们向汉堡市长递交了7万人签名。

　　欧洲金融危机后飞速增长的房屋租金，让爱租房不爱买房的德国人头疼。据媒体报道，德国一项对房租的涨幅做出更严格限制的新租房法5月正式生效，德国建设部长彼得·拉姆绍尔称新法既能保护房客，也不会让房东“吃亏”。

　　柏林房租比五年前上涨32%

　　71%的人将自己所购买的公寓出租，只有29%的人是自己住，很多投资人想在一个稳定的市场进行一个安全投资

　　以德国首都柏林为例，柏林的房租价格较欧洲其他国家的首都较低，但由于外来资金、房地产炒作、更多的求租者，柏林的房租价格相比2007年还是增长了32个百分点，飞涨房价引发民众强烈抗议。

　　2008年欧债危机发生后，许多原来在意大利、西班牙、希腊的投资者纷纷开始寻找新的投资地点。他们看中了德国房地产的稳健。

　　投资者发现，就算加上“投机税”等繁杂的税种，德国的房价还是要比其他地方低很多。柏林的房价算是欧洲国家首都城市里最低的，每平方米大约2000欧元（1欧元约合8.1元人民币）。今年3月，47岁的意大利电影制片人弗拉卡西在柏林买了两套房，他说，“同样一套房，在罗马至少要贵五倍”。

　　柏林一家房地产公司经理明恩加扎尼在2012年卖掉了约1000套公寓，其中三分之一的购买者是来自于40个国家的投资人。

　　“他们中的大多数是希望为自己的资金找一个安全的天堂。去年我们的顾客中有71%的人将自己所购买的公寓出租，只有29%的人是自己住，很多投资人就是想在一个稳定的市场上进行一个安全的投资。”明恩加扎尼说。

　　据美国媒体统计，目前德国房市中外国投资者占据约30%。在过去5年内，德国房市中私人投资者的数量以每年35%的速度在增长。

　　单方面涨租超50%可判入狱三年

　　即使房东有正当理由想提高租金，也须经过房客同意。如房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能强行提高租金。

　　为抑制德国租房市场膨胀，2012年12月德国议会通过了一项法案，允许各州政府控制该州主要地区房租3年内涨幅不得超过15%。新法还延续以前的一些规定，例如房屋租金应该按照各地政府的“指导价格”，超过这一价格的20%，算违法行为，房客有权将房东告上法庭；如房租涨幅超过50%，房东要与房客协商，房客同意后方可增长，否则房东单方面涨租超50%被认为是赚取暴利，可判入狱三年。

　　据德国媒体报道，德国政府此前也对租金涨幅做过规定，要求3年内的涨幅不得超过20%。

　　“我们讨论了限定房租增长的各种可能性，”汉堡市城市发展部发言人格劳普纳表示：“我们希望新的租房法会在这方面起到一定作用。”这部新法将会在柏林、慕尼黑首先生效。

　　平衡法律，不向房客“一边倒”

　　德国建设部长彼得·拉姆绍尔认为，新法不仅可以限制房租过快上涨，也可以平衡此前法律向房客“一边倒”的局面。

　　为得到房东的支持，新法包括一些保护房东的条款。包括：房客不得因房东对改善住房条件（例如安装外墙保温、新的采暖系统）的行为而要求减租。他们必须忍受噪声、灰尘等。但如安装过程超过三个月，房客可以要求补偿。德国政府认为，这项规定将促使房东及时更新设备，提高能源使用效率。

　　此前，德国房东要将房客扫地出门可不是件容易事，但在新法案中，房东要想让房客搬出去要比以前容易得多了。

　　按照以往的规定，即使房客有欠租违约等行为，业主也要出示足够证据，然后才能由执法人员将房客请出。按照新规，房客如果没有及时交清房租，或是恣意破坏屋内设施，房东将可以强制要求房客搬走，而如果房客无法找到新住处，则将暂住到流浪人员收容所。

　　德国租客协会负责人西本考顿则认为新制度对租客而言十分不利：“新的租房法是对租客权利的猛烈打击，甚至可能导致房价会涨到新高。”西本考顿的忧虑是由于房客可能怕被房东勒令搬出而向房东涨房租的要求妥协，导致市场房价升高。

　　300万人

　　德国爱租房的传统衍生出了一个特殊的群体德国租客协会。现在，德国各地的租客协会会员超过300万人，成员大多是左翼活动家、移民、退休员工等。

　　20%

　　新法延续以前的一些规定，如房屋租金应该按照各地政府的“指导价格”，超过这一价格的20%，算是违法行为。

　　50%以上

　　统计数据显示，德国超过50%的家庭租房居住，这一比例在年轻人中更高，其中不乏医生、白领等高收入者。

　　背景

　　健全租房法护租房传统

　　据英国《每日电讯报》报道，面对租房还是买房的问题时，德国人往往会选择租房，这是德国的传统。

　　一半德国人没买房

　　几乎一半的德国人没有自己的房子，在欧洲除瑞士外是个人拥有房屋数量最低的国家，在瑞士，大部分人租住房屋而非买房。

　　形成租房传统的原因之一是德国租房市场很健全，另外德国人没有丰厚的收入、喜欢旅游、要求一定的生活品质、工作的流动性等，都是他们不买房的理由。

　　一名德国人表示，房市的高税收让很多人放弃考虑买房：“我一个月的收入在4000欧元左右，其中一半以上要通过税收的形式上缴财政，而法兰克福的房租大约在1000欧元，再考虑到日常开支，我哪有积蓄去购买房子。”

　　租房族不乏高收入人群

　　没钱买房，但是德国人并未因此而焦虑。因为德国政府花了大力气建设、完善租房市场。由于德国严格的租房法，注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。统计数据显示，德国超过50%的家庭租房居住，这一比例在年轻人中更高，其中不乏医生、白领等高收入者。

　　租客“组团”指导市场

　　据英国媒体报道，德国爱租房的传统还衍生出了一个特殊的群体，那就是德国租客协会。由于房源紧张、出租秩序混乱，租客协会早在1868年，就在德国德累斯顿市出现了。现在，德国各地的租客协会会员超过300万人，成员大多是左翼活动家、移民、退休员工等。德国租房“指导价”不由供求关系决定，很大程度上也是因为租客协会的存在。（记者 韩旭阳）

　　作者：韩旭阳来源新京报)