从7月份开始，前海，这片填海而成的土地将迈入一个新的发展时期。
从6月25日至7月1日的一周时间里，前海多项政策密集落地，其中已获批的22条优惠政策基本落地，《前海深港现代服务业合作区综合规划》获批，《深圳市前海深港现代服务业合
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高门槛出让土地
6月25日，前海管理局首次公告，将以一次性竞价方式，公开挂牌出让3宗土地的使用权，涉及土地面积约16.85万平方米，建筑面积127.36万平方米。
在前海14.9平方公里土地中，前海管理局实际掌控用地为7.8平方公里，这部分未出让用地在剔除水廊道、道路及公共绿地后的净用地面积仅有3.07平方公里。
对于寸土寸金的前海来说，每一块土地的出让都事关全局。深圳前海管理局副局长蔺宏表示，前海的土地出让必须防止可能出现的房地产恶性炒作，这会影响到前海的产业政策和规划布局。
不过，首次土地出让的规则中，并没有出现此前市场预计的弹性年期等创新做法。蔺宏表示，弹性年期是为资金上有困难的中小企业设计的，但本次出让的土地门槛较高，出让对象是并没有资金障碍的大型企业和大型开发商。
首批出让的3宗土地均位于前海合作区桂湾片区，属商业性办公用地。
出让公告中对竞买人设置了较高门槛，其中，要求T201-0077、T201-0075宗地竞买人资产总额和主营业务收入均不低于100亿元人民币或等值外币；要求T201-0078宗地竞买人须为在香港联合交易所上市企业，市值不低于400亿元港币等条件。
蔺宏表示，之所以设置这些门槛，是为了配合前海合作区高端定位和高品质建设的目标，而并非是排斥竞争。
在此之前，前海管理局确实摸过底，希望参与到前海开发建设的是符合前海合作区定位，最好是有相关产业或项目建设的经验和实力的企业。
有媒体测算，此次土地出让，前海管理局有望进账50.5亿元。蔺宏表示，出让土地的收入将用于前海的进一步开发建设，其中会提取出让金15%~20%的比例，按照相关奖励政策，补贴给入驻前海并实现产业发展目标的企业。
探索新开发模式
根据深圳市最新批复的《前海深港现代服务业合作区综合规划》，前海合作区三年内投资资金将达3898亿元，到2015年前海合作区基础设施建设全面完成。
一般而言，国内新区，大多依靠所储备土地的升值收益来偿还前期基建的巨额投入。但前海显然不能走同样的道路。
深圳综合开发研究院常务副院长郭万达认为，前海土地制度改革面临诸多问题，其中又会涉及到前海合作区的开发模式和融资模式。有鉴如此，前海接下来的创新举动意义尤为重要。
由于历史原因，包括招商局、中集集团以及深圳国际旗下的西部物流在内的三家公司，合计拥有前海合作区内超过1/3的土地。
更深层次的难题还在于，前海合作区承担着金融改革探路的重任。在地方融资平台已被限制的情况下，要推动前海合作区的开发建设，还必须在融资渠道上探索新的道路。
好在，前海有实现这些探索的先决条件。前海管理局新闻发言人王锦侠透露，前海合作区获批人民币跨境贷款试点以来，截至2013年5月底，前海跨境人民币贷款本案金额已经突破50亿元。这些低成本涌入前海的资金，都将被用于前海的开发建设。
而在新进公开的《深圳市前海深港现代服务业合作区土地供应暂行办法》中，前海严格限制行政划拨、协议出让、公告出让等方式，鼓励稳妥试行作价出资或者入股、土地租赁的创新方式使用土地。
蔺宏在接受记者采访时表示，随着前海土地供应暂行办法的出台，以及头三宗土地挂牌出让，前海的开发将从政府规划阶段，走向企业和政府共同开发的新阶段。
作者：郑升
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