张玉良：土地供给少货币印太多 房价要降可能性不大

　　搜狐财经讯 7月12日，在搜狐财经主办的未来大讲堂上，绿地控股集团有限公司董事长张玉良和听众分享了他带领绿 地集团跻身世界500强的创业故事。企业家如何处理政商关系，既是一个价值观的问题，又是一个技巧性的问题，张 玉良将用自己的亲身经历阐释企业家应该离政治有多远。

　　张玉良认为影响房价的因素是综合的。其中人口流动的影响很多，北京上海、省会城市因为有更好的医疗、教育、工作机会，导致人口集中更高，房价也高。而这些年货币投放量的增加，也推升了房价。张玉良指出北上广这样人口增加的城市，由于土地供给量不足，中国大城市的房价必然高。他指出“北京、上海这种地区那就应该大量的供地。供应不足那就自然供不应求，就会导致房价上去。”

　　张玉良：我觉得影响房价的因素是综合的，比如说经济发展状况，这个国家、地区的经济是在发展还是在衰退，是在快速增长还是在低速增长。购房人的收入水平、收入状况，这个收入不仅仅是工资、是奖金，还有财产性收入、其他所有的收入，包括父母给他的收入或者其他亲戚朋友给他的收入。

　　人口的流向，这个城市、这个国家人口的流向是什么情况。比如现在中国的流向是一线城市的流向越来越大，短时间 内的人口聚集度非常快，省会城市的增长速度非常快，但是三、四线城市的人口有的地区负增长。人口流向决定需求 ，也就决定供需。还有产业集聚，过去是行政导向人口的流向，现在更多的是就业岗位决定的，为什么北京那么多人 留在这里？因为能找到工作，能有比较好的空间或者说成长的舞台。为什么省会城市容易人留下来，因为有就业岗位 ，当然还有很好的医疗、教育。如果没有好的教育，没有好的医疗，很多人就不愿意留在这个城市。这些都决定了人 口往哪里流。

　　还有流动性的多少。去年美国人拼命印钱，日本人、欧洲人也在拼命的印钱，其实我们国家也印钱不少。前段时间说 银行间有流动性危机，但这是真“钱荒”，还是假“钱荒”，我是觉得有一个问号，钱流向哪里去了，是真的“钱荒 ”吗？100万亿还钱荒？钱多了要由资产价格来顶替，怎么顶替？房价上去了，挤平了。所以钱印了多少对房价影响 也很大。当然还有一定时期内的供求矛盾。供求失衡，供不应求，肯定是要推高房价的。所以，这些因素都会决定房 价。

　　这10年导致房价上涨的原因我觉得有这么几条。

　　1、与我们的经济发展和城市化快速进步有很大关系，因为经济成长了，需求增加了，城镇化程度加快了，从农村都 要搬到城市。在全世界，我们可以找到很多案例，比如美国的70年代，日本的80年代初70年代末，俄罗斯的某些阶段 ，你去看看那一段时间他们国家城市的房价都上涨很快。

　　2、我们对住宅土地的供应不足。当然这不是全国，因为生产房子不是生产可口可乐，不是生产汽车，生产可口可乐 可以把在东北的可乐运到北京来，在新疆的汽车可以放到上海去开，可以移动，但住房不行，在北京上班的人说回到 沈阳去居住行吗？不行，回到大兴就很远了。在一定时期内，供不应求，那就是房价上涨，供应不足。当然不仅不足 ，地价还在不断的上涨。

　　今年年初，国务院召开了一个中国经济高峰发展论坛的会议，有一个分论坛，我跟国土部的一位领导同志对话。他说 全国的供地是平衡的，我说部长讲的非常正确，我们现在要讲的是结构当中的矛盾。比如整个供地量是可以的，但是 供应在居住方面是够了吗？有的不够。全国的各个城市平均是可以的，但是人口大量导入的地区够吗？不够。所以结 构性不够。鼓励大家去买房那都是空话，空置房的地区需要供地吗？不需要。省会城市，经济发达，增长潜力比较快 的地区，北京、上海这种地区那就应该大量的供地。供应不足那就自然供不应求，就会导致房价上去。

　　3、产品标准和成本的提升。看看80年代、70年代造的房子标准是什么，现在每一平米造的房子的标准跟80年代相比 是5倍以上，80年代造房是2000块钱，加上土地加上其他的都够了，现在地价就是1万块、2万块，这个成本怎么能做 得下来。其他的标准还有很多方面，比如配套标准、设施标准、环境标准、门窗的标准都不一样，这个标准每年都在 提升，成本上升那当然是综合性的。从原材料到农民工的工资到土地的成长更突出。

　　4、保障性住房建设相对滞后，当然这2年国家进步很快，很当中也有很多的问题，分配不公。有的缺少市场化等等。

　　这些因素都导致了这10年来越调房价越高，当然了这里有一个认识问题，我自己认为房价要下降只是非常短的时间内有一些波动，除了这个因素，从总体上来讲，可能性几乎不太有。

　　因为总我们国家的发展情况，从经济的增长情况、城市化、成本的构成等等，如果主观意愿希望它下降，它就会下降 ，我觉得这本来就是一个误区。另外我们把保障性住房、中低收入的住房硬要跟社会普遍认为的房价归在一起讨论， 那也是个误区。

　　前段时间《人民日报》发了几篇文章，有的观点被批了一通，说房价越贵对低收入人群越好，因为富人交税多了，拿 钱去建保障房了等等这样的观念，我想把这些简单的概念捏在一起讨论，主观认为房价就是下降了，现在不下降反而 升了，我觉得政策就是失败了，这种观点也不完全对。

　　我个人认为房价上涨的原因有一些是正常的，有一些确实很不正常，不正常当中我认为是体制机制造成的。比如很多媒体、专家说到地方政府的收入没来源，只能靠卖地，这确实是体制问题。