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见习记者 王丹 上海报道
7月以来，房地产直接融资开闸的消息，在资本市场引起震动，与其关系密切、且“热衷于”为地产企业提供间接融资渠道的信托、券商、基金等，纷纷开始调整业务战略。
本报记者从多位业内人士处了解到，最明显的迹象是，不少机构对好的房地产项目的融资成本，已有所松动。
融资成本悄然下降
“上月末，有资金朋友问是否有合适的直投房地产项目，要求项目好，年化收益率20%以上，当时我还说帮他留意，要放在现在，我只能大笑三声，告诉他，"哥们，这么高的收益率已经是老黄历了，现在能达到15%以上就不错了。”7月18日，上海一家从事地产项目融资业务的投资公司负责人告诉本报记者。
上述人士表示，7月以来，房地产信托收益率明显下降，实际上，房地产企业的融资成本在悄然下降，无论民间资金直投还是通过信托计划、有限合伙制产品等曲线方式，成本都有所降低。
据用益信托统计的数据显示，7月1日-14日的两周时间，房地产信托产品平均预期年收益呈下降趋势，前一周环比下降0.33个百分点，后一周环比下降0.22个百分点，目前整体在9%左右，今年上半年，为数不少的年化收益率过10%的产品，如今已是难寻。
近日，诺亚财富在下半年信托策略报告中建议，投资者应适当降低房地产投资收益的预期。该公司分析人士表示，目前，开发商通过信托等渠道高成本融资的意愿明显下降，一方面是难以承受过高的资金成本；另一方面则与房地产直接融资开闸，将促使融资成本下降的预期有关。
6月末，房地产直接融资开闸的消息便已在业内传开，且逐渐甚嚣尘上。
“一旦地产企业直接融资渠道放开，加之利率市场化的推进，好多机构的资金优势便将不再，一些现在符合做财务性投资的大中型房企，特别是央企、国企、上市公司背景的房地产公司，融资渠道会大幅拓宽，就无需信托这样过高成本的融资渠道了。因此，大家都希望趁着最后一波机会赶紧做”，18日，杭州一家主动管理型的信托公司负责人表示。
据该负责人介绍，最近不只是信托，还有券商另类子公司、基金子公司等对其手头好的地产项目在成本上都有所松动，且趋向于先做中长期产品，“现在缺的不是资金，缺的是合适的好项目”。
倒逼机构让利
房地产直接融资暂停的三年，大多数地产企业选择通过海外上市、发债、私募、信托、券商、基金等平台融资，融资成本大幅攀升，成本超过20%的不在少数。这也是近年房地产信托迅猛发展，券商、基金子公司成立后均纷纷瞄准房地产领域的最重要原因。
7月17日，新华联（000620.SZ）携手汇添富基金子公司设立地产项目资管计划，此事在业内引发热议。受关注的不仅是基金子公司抢夺了信托“饭碗”，以及先通过分级计划再走银行委托贷款通道的创新方式，还有其公布的8.94%的委托贷款利率。
“这个产品的融资成本应该比通过信托方式要低。”据上海一家代销信托的第三方企业负责人王伟介绍，此前，房地产公司通过信托融资，即使是上市公司，并有抵押等，但投资者收益、银行的托管费、信托的管理费、人员销售费等加起来，总融资成本年均要超过15%。“如果8.94%包干，那真的是太低了！”
记者随后从新华联了解到，这款产品早已售罄，不过，实际成本不止8.94%，除资产计划中新华联认购的5.5亿元B类份额后，成本是每年13%左右。
“这个公开的贷款利率很能误导市场，不过反映出一种现象，目前，房地产项目融资的发起方、资金方趋向于标榜成本低的心态，也有价格战的意味”，安信信托（600816.SH）一位理财经理告诉记者。
目前，很多房地产企业已认识到融资成本下降的现状。
北京一家大型第三方理财的业务经理告诉记者，上个月，他们曾包销一款房地产信托，投资者预期年化收益率在10%左右，企业总融资成本是15%左右，原计划信托融资4.5亿元以上，不过近日募资满足合同约定后就没了下文，因为该公司要采取更低成本的方式。
他说，“其实，目前信托等机构发行房地产信托的盈利空间已经不大，上半年，房地产企业的信托融资成本大多超过15%，高的能到18%，最近明显下降。”
据业内人士透露，目前，好的房地产项目各方机构都在抢，基金子公司给出价格的普遍在13%左右。受访的信托则表示，也可根据企业资质具体商谈。更有信托人士称，他们下一步准备到中小开发商的地产项目中掘金。
但分析人士认为，中小开发商的地产项目风险重重，需要相当专业的团队操作，否则，房地产信托的风险会更大。
作者：王丹
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