“我们是一家非主流房企。”朗诗董事长田明如是给自己的公司定位。
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赴港借壳，曾被认为是内房企业急切要海外融资，不得已而为之的路径。经济观察报统计，自2012年以来，赴港借壳的房企达到10家。
但接下来要恢复融资功能，房企们则可能面临种种限制，最坏的情况是，两年无法注入足够改变壳公司基本面的资产。
“实际上可以先通过朗诗集团增资扩股、借款和境外BVI公司借款等形式注资壳公司，再将优质项目资产注入。预计HK106恢复融资功能不需要两年，顺利的话明年即可达到该目标。”田明说，今后朗诗集团名下所有优质地产开发业务，将通过上市平台运作。
注资路线图
市场估计，根据港交所的相关规定，朗诗可能要面临一定的政策约束和操作风险。
首当其冲的是，按照港交所的规定：买壳后的24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%，则该交易构成“非常重大交易”，可能要以IPO申请的标准来审批。
一位熟悉香港证券市场的人士介绍，这样的监管安排，目的主要有两个，一是避免大股东将不符合条件的资产放入上市公司，二是避免大股东利用控股地位，霸占董事席位，做不公平的资产计价，损害小股东的利益。
“但如果用上市公司的资源去投新项目，是没有限制的，公司股东愿意投资，监管部门没有理由管。”田明说。
“我们有很多种选择向平台注入流动性，第一种是通过朗诗集团旗下的BVI公司，也就是HK106的大股东，组织外币，以低于市场的价格借款给上市公司；第二种是满足10号文的前提下，集团直接借人民币给上市公司；第三种，通过大股东增资扩股，增加权益资本。”
如此，上市公司具备了投资能力，拿下地块或在建项目后，资产负债表规模得以扩张。
值得注意的是，港交所关于24个月内的注资限制，实际上是参照注资当期资产负债表，而非买壳节点时的资产负债表。换言之，注入资产前，若壳公司的主要财务指标已更新，那么注入的资产相关指标只需不高于最新的财务指标，即不构成“非常重大交易”。
按照田明的计划，增加权益资本、利用股东借款投资项目和股东直接注入资产，交替进行，“只要节奏控制得好，不需要两年，就可以将集团房地产开发业务中的优质资产，切换到上市公司平台上来”。
田明说：“顺利的话，今年下半年可以通过平台投资项目，明年可恢复融资功能。”
上市收官
完成对深圳科技全面要约收购后，目前朗诗资本平台已经具备操作条件。至此，朗诗继万科、万达、绿地等企业后，成为2012年来第10家通过借壳港股上市的内地房地产企业。
今年6月9日，朗诗境外BVI全资附属公司Greensheid Corporation与深圳科技签订购股协议，以8.63亿港元的代价，向后者的控股股东收购共12.6亿股股权，约占上市公司的全部已发行股本的63.4%。
7月2日，朗诗宣布，已就收购深圳科技全部已发行股份提出强制性无条件现金要约，并建议更名为“朗诗绿色地产有限公司”（简称“朗诗地产”）。
“上市的初衷，主要是获得一个更优的融资结构。”田明说。
过去11年中，朗诗集团主要通过境内的银行贷款、信托和基金等渠道获取资金。据不完全统计，2012年其融资成本在11个点以上。这一水平在国内房企中位列中游，但较香港内房股偏高。
今年3月，万科通过港股平台万科置业，成功发行一笔8亿美金、5年期的债券，票息仅为2.7个点。
田明估计，最早明年恢复上市平台的融资功能，朗诗地产今后将作为朗诗集团地产开发业务的主体，集团仍然保留科技、基金、养老等业务板块。
据悉，朗诗今年计划用80亿元投资15个项目，已投5个项目，仍有10个左右项目要投。“希望尽快通过朗诗地产来拿地”。
作者：陈哲
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