看似不温不火的富力地产（02777.HK），或许正在酝酿一场爆发性的冲刺，该集团上半年的土地购买策略已透露出些许端倪。
数据显示，截至今年6月末，富力地产以1320元/平方米的成本新增土地储备780万平方米，共耗资102.96亿元，期末，该集团土地储备可售总面积约为3410万平方米。
进入7月，其购地行动仍在继续。值得关注的是，该集团大部分新增项目均位于一线城市，例如总价最高的是上海虹桥项目，该公司分两次摘得虹桥商务区核心区北片区两宗地，两地块共占地约10.63万平方米，总拿地代价约为36.31亿元。
连同去年在北京等一线城市新斩获的土地储备，富力地产抢先在大城市拥有了相当规模的优质地块，并且土地成本远低于同行。这将为其在未来的竞争中脱颖而出奠定基础。
鉴于其大量一线城市项目将于今年底或明年上市，该集团高层透露，其2014年的销售目标是550亿，较2013年的420亿大幅度提升。
盈利稳定
日前，富力地产发布中期业绩财报，2013年上半年总营业额人民币101.9亿元，同比增加21%；盈利人民币14.5亿元，较去年同期增加11%；毛利率按年跌6个百分点至38.2%。每股盈利为人民币0.4538元，多于去年同期可比每股盈利人民币0.4077元，中期股息每股人民币0.12元。至6月底，富力持有现金193亿元，净负债比率为100.9%。
富力地产表示，公司上半年协议销售额185.8亿元，同比增长18.3%，完成全年目标420亿元的44%，超出过往半年所达的百分比，有信心完成全年销售额目标。
公司中报显示，富力上半年纯利增加主要由于其核心业务—物业发展业务的业绩所带动。物业发展业务的营业额及盈利分别为90.2亿元、12.6亿元，分别增加了22%及35%，而物业发展盈利占富力地产纯利总额的86.9%。物业发展业务的增长原因主要是由于交付的面积增加84%至9.7万平方米。
值得注意是，由于期内主要出售刚性需求住宅，使得富力地产整体平均售价仅9300元/平方米，下降33%。在没有利润率特高项目支撑又受售价较低项目的影响下，期内公司毛利率为38.2%，按年下跌了6%。
从财务数据上看，富力地产的半年业绩仍旧保持平稳状态，这缘于该集团此前对国家宏观调控始终保持谨慎态度，但这一判断正随着市场的变化而发生改变。
该集团认为，政府的政策目标主要在于三方面，稳定房价、减少投机及增加保障性住房供应，而就这些目标技巧有序地引入所制定的调控措施。然而，同样重要的是两项推动市场的基础因素—城镇化及家庭收入增长。例如城镇化对中国持续经济发展的重要性，中国的城镇化进程仍有很大的空间，明显意味着房屋需求将长期增长。
对于政策以及市场走势的判断，富力地产董事长李思廉便对媒体表示，他认为政策信号显示，“大调控的方向告一段落”。
鉴于对市场预期看好，富力地产已经加大投资力度，在项目建设方面，将加快步伐以应对本年已经提升的销售目标。数据显示，该集团上半年新开工面积283万平方米，截至6月底总在建面积达917万平方米，较2012年底多约25%。取得的销售许可证物业价值约人民币440亿元，本年下半年预期可再取得超过人民币400亿元，物业销售将按计划进行，包括于下半年推出八个新项目，其中一个北京项目已于7月份成功推出。
富力地产表示，集团计划提升产品的差异化，因地制宜地结合当地客户需求，推出适合一二线城市和三四线城市的不同产品，以推动业务逐渐稳步增长。
商住两线齐发力
较早布局商业地产的富力地产，如今已然享受到商业带来的直接收益，同时，其住宅销售业务也保持平稳。上半年，该集团合约销售收入为人民币185.8亿元，同比增长18%；销售面积为161万平方米，同比增长29%。
富力地产高层表示，公司的销售增长点基本如管理层所料。另外值得提及的是，上半年富力地产的销售有三成来自商业项目。在销售大本营，广州区域实现协议销售额45.7亿元，主要来自商业项目。其中位于CBD珠江新城的富力盈通广场以及富力盈凯广场两栋商用物业就实现26.2亿元销售额。此外，太原三个刚需产品项目共取得超过20亿元的协议销售额；而海南的三个度假及退休型住宅项目则取得人民币17.7亿元协议销售额，超过上一年度全年协议销售额的两倍。
虽然上半年销售额仅占全年目标的44%，但富力地产称对下半年销售拉升利润率有信心。因为其下半年推货量明显增加。
进入七八月份，该集团推盘积极，近期广州区域就为5个全新的商业和住宅项目做联动推销。全国范围内则总共推出8个新项目。富力地产介绍，在建可售面积为685万平方米，下半年推出货值约400亿，预计销售200多亿。
更为重要的是，该公司将有利润水平较高的商业项目和旧改项目逐步投入市场，例如备受关注的广州杨箕村旧改项目。2011年，富力地产以4.73亿元底价拍得这块27.38万平方米的土地。加上18.8亿元的改造成本，该地块折合地价为8529元/平方米。当时周边楼盘项目单价已达3万。经过三年拆迁、调整规划，项目终于亮相。在此前的推介会上，富力地产首推86套超过200平方米的大平层楼王单位，预计售价有可能达到6万元/平方米。
除了杨箕项目，与新鸿基地产、合景泰富地产合作开发的另一旧改项目猎德村亦有新货推出。其中由富力地产开发并销售的天盈广场将在下半年进入市场，体量达45万平方米。
事实上，下半年刚过半程，富力地产销售爆发的迹象已有所显现。仅8月单月，集团实现合约销售总金额约为35.64亿元，而月内已出售的合约销售总面积约为28万平方米。与7月份相比，销售收入和销售面积分别上升20%和23%。今年前8个月，总合约销售金额约251.1亿元，合约销售总面积约212万平方米，与去年同期相比，分别上升27%及27%。
土地储备价值不菲
与其他开发商相比，富力地产更加偏爱大城市的核心区域优质地块，这为其估值带来较多正面影响。
该集团表示，公司一向以严谨的标准执行收购土地这项核心工作。“我们认为本届政府支持房地产市场的长远稳定健康发展，本年会是房地产市场周期的上升阶段的开始，本集团因而于期内进一步扩展其质优及具竞争力的土地储备。”
继2012年底购入两幅土地进军杭州后，富力地产于今年6月购入其于上海市区首幅土地，该地块位于虹桥，面积25万平方米。截至7月31日，富力地产以1563.94元/平方米的成本，新增权益总建筑面积超过810万平方米。
截至目前，富力地产土地储备达3450万平方米。其中570万平方米来自长沙、贵阳、梅州及无锡四个新城市，其他新增土地则位于旧有市场北京、广州、天津、上海、杭州及大同，土地收购行为使得该集团业务所及城市由15个升至19个，地域多元化更进一步。
该公司管理层表示，拿地积极是因为看好今明两年的房地产市场。新增土地储备中，总价最高的是上海虹桥项目。富力分两次摘得虹桥商务区核心区北片区两宗地，两地块共占地约10.63万平方米，总拿地代价约为36.31亿元。
与之相对应的是，去年上半年富力地产连续竞拍河北香河县低价地块，楼面地价在品牌开发商中一度排在最后。
大肆进军一线城市，显示出富力地产对这些城市的前景极为看好。李思廉就表示：“今年这么多优秀开发商集中到上海竞拍是有原因的。”事实上，早在2007年，李思廉就表示要以百亿巨资开拓华东市场，而上海是富力地产华东战略中最重要的一部分，在富力地产百亿计划中占到七成。
除了上海，富力地产对广州、北京、天津等一二线城市的土地亦进行了补充。到7月底，富力地产已投入127亿元在土地购买上。这一数据超出年初预算，且仍在扩大。8月21日业绩发布会当天，富力地产再拿下南京一幅居住用地。
鉴于去年到今年以来大力新增土地储备使得富力地产的项目数量不断膨胀，预计这些项目将于今年底或明年面市，这为其业绩增长奠定基础。有消息显示，该公司已经早早确立了2014年销售目标，为550亿，大大超过今年420亿的目标。
(编辑:高飞)
作者：张歆晨来源第一财经日报)
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