房产信托，疯狂背后

　　房产信托，疯狂背后

　　理财周报记者 腾晓萌

　　大概两三个月前，一位三方销售的朋友跟我说，有一家北京的房地产公司肯定有问题。

　　他说，你看他们同时在发两只产品，两只产品的尽职调查几乎对不上，同一幢楼，两家信托公司的评估价值相差一个亿，怎么可能呢？

相关公司股票走势

• 保利地产

　　这家北京的房地产公司，是北京一个郊区的小公司。也许你能知道这样的企业：10年前，当地还一片荒芜时，他们通过各种关系，轻松取得了一些土地。

　　但是在当时的北京，四环外已经被购房者视为畏途，郊县楼盘根本无人问津。

　　当房地产调控、开发商资金周转乏力时，这些楼盘就纷纷烂尾在原地。

　　这些开发商的好处是，土地拿得太早，成本极低、大部分土地出让款已经缴清。

　　2013年，世界突然焕然一新。北京高企的房价，令六环外成为刚需人群的首选置业地点，以前只有当地开发商出没的荒地，突然多了很多龙湖、保利的工地。每一开盘，几乎全是几小时抢光。

　　在这样的市场热情中，一批小开发商开始向信托融资，重新开发烂尾楼。

　　他们的共同问题是，自身资金情况堪忧，抵押物严重不足。除了那一块土地之外，几乎拿不出太多像样的固定资产。而土地本身，还有可能早已抵押给了银行。

　　但据我所知，这些产品销售情况都非常好。没有人相信，在疯狂的北京楼市中，会有卖不出去的住宅项目。

　　而发产品融资的北京新楼盘，则都在更加遥远的荒地上，比如平谷这样的地方。投资者们依然相信，即便在这么偏远、不通地铁的郊县，只要是北京，房子就能卖掉。

　　平心而论，这些投资者判断并无大错。二级市场也正转向那些在北京、上海拥有土地的公司。主攻三四线城市的恒大地产，号称中国土地储备最大的房地产商。尽管其为中国足球做出了卓越的贡献，也不能挽救股价一再下跌。

　　现实就是，随着源源不断的土地供应入市，三四线城市的地产泡沫正在率先破灭。据我所知，一些信托公司、基金子公司发出的相关信托，其对应标的销售情况几乎惨不忍睹。

　　最新的报道是，贵阳的新任市委书记公开表态，并不赞成通过房地产拉动GDP的做法。

　　在过去的几年里，这是中国房地产开发最疯狂的城市之一。尽管贵阳可能是中国最贫穷的省会城市之一，也不妨碍各路开发商在其郊区盖起一个个超大型楼盘，从各种信托产品、有限合伙基金资料中，足以窥见当地美丽的山水、气派的新建别墅、冷清的房地产市场和无穷无尽的征地纠纷。

　　和北京的烂尾楼信托相反，他们有足够充分的土地抵押，但是你相信能够卖出去吗？