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上海易居:供应端扩张需求端回落 地价已过热

来源:财经网
  上海易居房地产研究院12月11日发布了《2013年1-11月份全国房地产市场报告》。报告指出,11月份国房景气指数持续四个月回落;土地成交量近两年首次正增长,成交价格创新高;房地产投资增速整体平稳,新开工面积增速上行明显;商品房销售继续调整,价格增幅有所放缓;房企资金同比增幅基本平稳,自筹资金占比上升。总体而言,1-11月份房地产行业供应端扩张,需求端回落,地价已过热。

  易居研究院研究员朱光指出,前十一个月土地购置面积同比实现了正增长,这是自2011年前十一个月以后首次同比正增长,主要是11月当月土地购置面积同比大幅增长一倍。临近年底,全国各地为了完成年度供地计划,近期加快了推地步伐,有实力的房企也纷纷增加土地储备,这些都推动了土地成交的大幅上升。预计年底土地购置面积同比将继续呈现平稳增长态势。

  从土地价格看,今年前十一个月的土地均价创造了历史新高,也延续了今年以来整体上行的态势。近期土地市场依旧活跃,虽然国土部要求年内禁出地王,但房企拿地势头不减,市场竞争活跃,地王现象仍存,也导致土地价格继续上扬。预计年内土地价格仍将保持高位水平,受政策影响,土地价格可能会出现高位盘整态势。

  从商品房销售面积同比增幅情况看,今年以来整体呈现逐步放缓的态势。主要是一方面近期全国多地纷纷收紧调控政策,导致市场成交受到一定影响;另一方面,去年同期基数逐步上升,也造成同比增幅逐步放缓。随着市场和政策环境的变化,以及去年同期各月基数的上升,预计年内商品房销售面积同比增幅仍将呈现放缓态势。

  从房地产企业到位资金看,1-11月份,房地产开发企业到位资金同比增幅小幅回升,与1-10月基本一致。今年以来,房地产企业资金情况总体良好,实力较强的房企大多提前完成了年度销售计划。近期随着年底临近,政策环境整体向好,企业融资情况也趋于稳定。预计年内房地产开发企业到位资金同比增幅将延续高位水平。

  一、国房景气指数持续四个月回落

  11月份,国房景气指数为96.38,比上月回落0.5点,比去年同期提高0.67点。本月国房景气指数回落幅度进一步加大,自8月份以来已持续四个月下滑。近期虽然行业整体平稳,但由于临近年底,全国多个城市为了完成年度房地产调控目标,纷纷收紧了调控政策,导致行业整体发展受到影响,预计年底国房景气指数仍将呈现平稳调整的态势。

  二、土地成交量近两年首次正增长,成交价格创新高

  (一)全国土地购置面积实现正增长,全年仍将平稳上升

  1-11月份,房地产开发企业土地购置面积34773万平方米,同比增长9.9%,1-10月份为下降3.6%;土地成交价款8669亿元,增长31.5%,增速比1-10月份提高19.8个百分点。

  (二)全国土地购置均价上升明显,价格创历史新高

  1-11月份,全国房地产开发企业土地购置均价2493元/平方米,同比增长19.6%,增速比1-10月份提高3.7个百分点。

  三、房地产投资增速整体平稳,新开工面积增速上行明显

  (一)全国房地产开发投资增幅小幅上升,整体平稳依旧

  1-11月份,全国房地产开发投资77412亿元,同比增长19.5%,增速比1-10月份提高0.3个百分点。其中,住宅投资53112亿元,增长19.1%,增速提高0.2个百分点。11月份,全国房地产开发投资8719亿元,环比增长15.1%,同比增长22.1%。其中住宅投资5890亿元,环比增长12.3%,同比增长20.2%。

  从房地产投资额同比增幅走势看,今年以来整体基本呈现较为平稳的下行态势。11月当月投资额有所上升,导致前十一个月投资额同比增幅小幅上升。目前行业整体平稳,政策环境也相对稳定,预计年内房地产投资同比增幅仍将延续这一平稳态势。

  分地区看,1-11月份,除西部地区房地产开发投资增幅较1-10月份回落外,东部和中部地区房地产开发投资增幅均有所提高,其中中部地区提高幅度最大。从各地区投资增幅看,西部地区仍处首位,预计今后各地区房地产开发投资增幅将延续这一态势。

  (二)全国房屋新开工面积同比增幅上升,整体仍将逐步上行

  1-11月份,房地产开发企业房屋新开工面积181055万平方米,增长11.5%,增速比1-10月份提高5个百分点;其中,住宅新开工面积131849万平方米,增长10.0%。11月份房屋新开工面积同环比均大幅增长,其中环比大增117.8%,同比增长58.6%;住宅新开工面积环比大增121.3%,同比增长54.4%。

  从房屋新开工面积同比增幅走势看,今年1-4月份同比增幅进入正增长区域后,已持续八个月正增长。前十一个月同比增幅上升明显,主要是11月当月房屋新开工量大幅上升。总体看,年内房屋新开工面积同比增幅仍将保持逐步上行态势,全年增幅将在10%左右。

  四、商品房销售继续调整,价格增幅有所放缓

  (一)11月商品房销售面积环比上升,商品房销售面积增幅继续回落

  1-11月份,商品房销售面积110807万平方米,同比增长20.8%,增速比1-10月份回落1个百分点;其中,住宅销售面积增长21.3%。商品房销售额69946亿元,增长30.7%,增速比1-10月份回落1.6个百分点;其中,住宅销售额增长31.1%。11月份,商品房销售面积14876万平方米,环比增长28.8%,同比增长14.8%;商品房销售额8708亿元,环比增长20.8%,同比增长20.5%。

  从各物业类型看,1-11月份住宅和办公楼销售面积同比增幅均有所回落,而商业营业用房则持续上升。1-11月份,住宅销售面积增长21.3%,销售额增长31.1%;办公楼销售面积增长26.6%,销售额增长39.5%;商业营业用房销售面积增长12.1%,销售额增长22.4%。住宅销售面积同比增幅自今年1-3月份以来持续回落,主要是去年同期基数逐步提高所致。预计年内住宅销售面积同比增幅整体仍将保持这一放缓态势。

  分地区看,1-11月份,各地区商品房销售面积同比增幅较1-10月份均有所回落,其中东部地区回落幅度最大。各地区中,中部地区商品房销售面积同比增幅与东部一致,显示近期中部地区房地产市场发展迅速。

  (二)商品房成交均价涨幅回落,住宅增幅连续九个月放缓

  1-11月份,全国商品房成交均价同比增长8.2%,增速较1-10月份缩小0.4个百分点;其中住宅成交均价同比增长8.0%,增速缩小0.4个百分点;办公楼成交均价同比增长10.2%,增速上升1.1个百分点;商业营业用房成交均价同比增长9.2%,增速缩小1.4个百分点。除办公楼外,住宅和商业营业用房销售均价同比增幅均有所回落,其中商业营业用房回落较大,住宅已持续九个月回落,主要是去年同期基数逐步上升所致。预计年内住宅价格同比增幅将趋于平稳。

  (三)商品住宅待售面积增幅持续上升,市场库存去化放缓

  11月末,商品房待售面积46806万平方米,比10月末增加1444万平方米。其中,住宅待售面积增加932万平方米,办公楼待售面积增加99万平方米,商业营业用房待售面积增加258万平方米。

  11月末,商品住宅待售面积同比增长43.1%,较10月末同比增幅进一步上升。近期市场整体平稳,受多地政策收紧影响,商品住宅库存去化有所放缓。预计年底随着市场需求的逐步释放,商品住宅库存将保持平稳增长态势。

  五、房企资金同比增幅基本平稳,自筹资金占比上升

  1-11月份,房地产开发企业到位资金109475亿元,同比增长27.6%,增速比1-10月份提高0.4个百分点。其中,国内贷款17667亿元,增长33.8%;利用外资475亿元,增长28.0%;自筹资金42742亿元,增长20.8%;其他资金48592亿元,增长31.9%。在其他资金中,定金及预收款30534亿元,增长32.1%;个人按揭贷款12657亿元,增长36.5%。

  从开发企业资金来源的构成分析,1-11月份,国内贷款占16.1%;利用外资占0.4%;自筹资金占39.0%,其他资金占44.4%。

  自筹资金占比有所上升。1-11月份,各项资金来源占比中,国内贷款和其他资金占比均有所下滑,外资占比不变,自筹资金占比则有所上升,主要是近期企业融资活动有所增加。其他资金占比虽然下滑,但依旧是房企资金来源的主要渠道。
business.sohu.com false 财经网 https://estate.caijing.com.cn/2013-12-11/113678319.html report 3835 上海易居房地产研究院12月11日发布了《2013年1-11月份全国房地产市场报告》。报告指出,11月份国房景气指数持续四个月回落;土地成交量近两年首次正增长,成
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