新华网上海4月22日电（记者叶锋）作为国内土地资源约束最突出的特大城市之一，上海在严控新增建设用地的同时，将更注重向存量土地谋求发展空间。记者22日从上海市有关部门获悉，上海日前已下发文件，“鼓励”和“规范”并举，着力盘活、优化存量工业用地，促进产业发展“高端化、集聚化、服务化、融合化、低碳化”。
据介绍，在新一轮土地管理中，上海已明确了“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的“五量调控”新思路。日前，上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》，为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出具体操作方法。
此前，上海已明确，对新增建设用地实行“稳中有降、逐年递减”，并实现规划总规模“零增长”。截至2012年底，上海的工业用地总量已累计供应856平方公里，占建设用地比重的28%，土地利用绩效水平差异较大，布局结构有待进一步优化调整。
根据《办法》，上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径，并已为此制订了一系列引导及鼓励政策。比如，关于区域整体转型开发，除政府土地收储后整体开发建设外，还允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。
对于补缴地价的标准，《办法》规定，转型为研发总部产业项目类用地的市场评估地价，外环线以外地区不低于相同地块工业用途基准地价的150%，外环线以内地区则一般不低于相同地段办公用途基准地价的70%；转型为研发总部通用类的，市场评估地价不低于相同地段办公用途基准地价的70%。此外，符合相关条件的研发总部类用地，最高容积率可以达到4。
“目前工业用地价格整体还比较低，土地改变用途后补缴至工业地价的1.5倍，再加上容积率的提高，对企业是有较大激励作用的。”上海市土地学会副会长袁华宝说。
再如，存量工业用地的收储也更兼顾市场因素。《办法》首次明确，采取收储后公开出让产生土地储备收益的工业用地，原土地权利人为法人的，在对工业用地、建筑物、设备等进行评估后收储补偿的基础上，可以按照土地储备收益的一定比例，由市、区县土地储备机构再给予补偿。
不过，随着近年来土地资源“硬约束”的加剧，地价上涨较快，不少城市有企业以工业投资为名进行圈地、囤地、炒地，获取不正当收益。盘活存量工业用地，必须防止其成为新一轮“资本盛宴”。上海此次也明确了一系列加强规范和监管的举措。
比如，《办法》指出，整体转型区域规划公共绿地、广场用地及地块开放空间用地占城市建设用地比例不低于15%，规划公共服务设施用地比例不低于10%，道路间距控制在200米以下，支路路网密度控制在每平方公里6公里以上。
此外，《办法》还强调“物业自用”。规划工业区块内转型为研发总部通用类的，可以出租、分割转让，但开发单位须持有70%以上的物业产权；转型为商务办公用地的，须持有50%以上的物业产权；转型为教育、医疗、科研、养老等用途的，房屋不得分割转让。零星工业用地的开发单位，须持有60%以上物业产权。上海市规划国土资源局相关负责人表示，强调“物业自用”，目的是保证政策聚焦在真正实施产业转型的企业，而不鼓励房地产炒作。
《办法》还明确规定，对产业项目类工业用地通过补缴土地出让价款，调整为标准厂房类用地的，建设用地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋可以出租给符合准入条件的工业投资项目，但不得分幢、分层、分套转让。
“对通过盘活存量土地、真正实施产业转型升级的企业，我们将坚决鼓励、支持；对欲借盘活之名进行炒地、炒房的，我们将坚决防范、遏制，以确保有限的产业用地资源更好地用于经济转型升级。”上海市规划国土资源局相关负责人表示。
作者：叶锋
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