业内：REITS将是未来房地产信托业务发展方向

　　大智慧阿思达克通讯社5月16日讯，近日，中信证券推出中信启航专项资产管理计划。业内人士指出，它是我国REITs模式的重要探索，已经具备了REITs的一些产品特征，但与标准的REITs尚有一定差距，基金化甚至是REITS将是未来房地产信托业务的发展方向。

　　在深圳一家大型 信托公司某高管看来，房地产信托业务是信托公司介入最深的行业之一，房地产调控要求信托公司增强专业管理能力，发行主动管理类产品将成为房地产信托的趋势。“下一步信托公司应注重产品升级，而基金化甚至是REITS无疑是未来房地产信托业务的发展方向。”他指出。

　　农行战略规划部唐时达指出，REITs具有风险分散、收益较高和可持续性等优点，能满足中国巨大的不动产和基础设施的证券化需求，是未来中国房地产金融的重要发展方向之一。但是，目前仍有一系列的问题制约着中国REITs的发展。

　　一是基础资产问题。没有高品质的物业，就没有真正低风险的REITs。目前，国内高品质物业并不多见：国内大部分物业，一方面硬件条件不足、维护成本过高，另一方面后期运营管理差导致租户质量低下或产权分散混乱。

　　二是税收环境障碍。在我国现行税收制度下，国际上通行的REITs收益率标准（7%～8%的水平）难以得到满足。按现行税制，我国商业地产的租金收入需缴5.5%的营业税和一定比例的房产税（商业地产的房产税率：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%），之后还要交25%的所得税。粗略估算，最终实得只有租金的60%～70%。这也就意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITs很难得到规模化发展。

　　三是登记权属障碍。信托登记权属问题是制约REITs产品能否在证券市场流通的关键。如果可以确定信托产品的权属，则其市场流通也不再是问题。但是由于我国尚没有具体的登记制度，所以确定信托产品权属尚有一定难度。

　　四是监管障碍。按照中国金融业分业监管的原则，信托公司由银监会而非证监会监管。在这种情况下，作为信托基金的REITs只能在银行间市场流通，则其募集资金有限，且个人投资者和相当多的机构投资者不能参与，难以体现REITs的规模和流通价值。

　　据了解，REITs在美国和澳大利亚已经高度成熟，亚洲市场正在快速成长，其成长速度很快，长期回报优于股票和债券，目前REITs与我国当前的房地产信托在投资属性、流通性、收入分配、运作方式、税制安排等方面存在差异。

　　发稿：缪媛娴/古美仪 审校：丁亮

https://business.sohu.com/20140516/n399653369.shtml business.sohu.com false 大智慧阿思达克通讯社 https://www.gw.com.cn/news/news/2014/0516/200000344504.shtml report 2040 大智慧阿思达克通讯社5月16日讯，近日，中信证券推出中信启航专项资产管理计划。业内人士指出，它是我国REITs模式的重要探索，已经具备了REITs的一些产品特征