上海易居房地产研究院6月10日发布了《5月份新建商品住宅库存报告》。报告指出，截至5月底，35个城市新建商品住宅库存再创历史新高，库存面临“压力山大”的窘境。同时，35个城市新建商品住宅存销比为16.5个月，存销比指标在继续恶化。
易居研究员严跃进指出，房企库存去化压力增大，为了缓解资金压力、冲刺半年销售业绩，将积极采取以价换量的策略。换而言之，近期全国部分城市房价出现环比下跌的可能性正在增大。
一、库存再创历史新高
（一）35个城市分析
1、库存环比同比值均有上升
截至5月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%。库存再创历史新高。5月份市场成交并没有预料中的大幅反弹，房企跑量的希望落空，库存面临“压力山大”的窘境。
2.29个城市库存出现同比增长
35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、宁波和九江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到77.4%、60.9%和56.9%。此类城市去年同期库存消化状况较好，库存量较低，从而使得今年同比值偏高。同时，35个城市中，有6个城市的库存出现了同比下滑态势。其中贵阳同比跌幅最大，为21.4%。
3、月度新增供应量大于成交量
5月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2198万平方米，环比增长2.8%，同比增长0.2%。这是今年以来单月新增供应的最高水平，表明整个市场推盘节奏正逐渐加快。
5月份，35个城市月度新增供应量大于成交量（其中5月份成交量为1520万平方米，环比增长1.1%，同比减少17.4%）。5月份房企加大推盘力度，但市场看跌情绪依然较重，部分未消化的新增供应转化成为库存。
（二）一二三线城市分析
1、三类城市库存均有增长
截至5月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3215、18549和3806万平方米，环比增长分别为6.0%、2.7%和0.2%，同比增长分别为20.3%、19.2%和24.2%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势。
一线城市部分房企对5月份行情看好，其推盘节奏在加快。但5月份一线城市的市场成交并不好，逐渐增强的看跌情绪导致库存出现明显上升。观察2月份以来的库存走势，可以看出，一线城市库存上升力度明显大于二三线城市，5月份库存量甚至超过2011年12月的历史高位。这说明近期一线城市市场降温力度大，导致库存去化的压力也比较大。
二线城市库存呈现波浪式的上升态势。二线城市5月份新增供应量为1646万平方米，高于4月份1553万平方米的水平。同时，该新增供应量也高于5月份1159万平方米的成交量，这导致库存出现小幅上升。
三线城市库存保持振荡上行态势。5月份，三线城市成交量为150万平方米，而新增供应量为159万平方米，所以库存会出现小幅环比上升。目前已连续3个月出现库存环比正增长态势，但上升幅度明显收窄。
二、存销比指标继续恶化
（一）35个城市分析
1、存销比震荡式上行
5月份，35个城市新建商品住宅存销比为16.5，这也意味着市场需要用16.5个月的时间才能消化完这些库存。而在4月份，该存销比数值为15.2个月。虽然房企加快推盘的欲望很强烈，但很多购房者并不买账，导致库存去化压力变大。存销比保持了震荡式的上行态势。
2、温州存销比居于35个城市首位
从35个城市的具体数值看，温州以44.9的存销比居于首位，而合肥以5.7的存销比垫底。其中，温州、丹东、济宁、茂名和西安的存销比数值比较大，此类城市房价下跌的概率比较大。相比而言，南宁、厦门、大连、南京、南昌和合肥的存销比较小，此类城市近期房价相对比较坚挺。
（二）一二三线城市分析
1、三类城市存销比均有上升
5月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为14.0、15.9和24.0，相比4月份12.1、14.8和22.4的数值都有所上升。5月成交没有预期的好，三类城市的库存去化都受到了影响。其中三线城市存销比数值已经超过了2012年3月的历史高位。
具体城市方面，35个城市中，有30个城市的存销比较4月份有所上升，库存去化周期扩大。只有5个城市存销比略有下滑，这些城市包括天津、太原、合肥、贵阳和南通。
三、短期房价下跌压力增大
5月份库存压力空前大，进一步增添了楼市的悲观情绪。很多房企此前销售业绩一直“不给力”，碍于资金压力，会加大推盘的节奏，试图用以价换量的策略来改善销售业绩。但“红五月”行情落空，观望情绪依然浓厚，这导致库存积压、库存去化周期变大。
5月份库存去化周期超过16个月，表明去化压力空前大。我们可以对比下历史数据。在2011年10月至2012年5月期间，单月的库存去化周期基本上在16个月以上水平，此时全国70个大中城市房价指数出现了环比负增长现象，即房价出现了下跌。从这个角度看，今年5月份的库存去化周期和历史上该阶段有较大的相似性。房企库存去化压力增大，为了缓解资金压力、冲刺半年销售业绩，将积极采取以价换量的策略。换而言之，近期全国70城房价出现环比下跌的可能性正在增大。
附注：
35个城市按一二三线城市划分如下：
一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、大连、天津、太原、济南、青岛、南京、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、重庆、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：丹东、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。
上海易居房地产研究院 研究员 严跃进
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