楼市失
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国家统计局13日发布的“2014年1－5月份全国房地产开发和销售情况”显示，全国楼市成交量价增速双降的局面，并未因楼市传统“红五月”的到来而有所改善。
1－5月份，全国商品住宅销售面积31946万平方米，同比下降9.2%，相与去年全年的增长17.5%下滑26.7个百分点；住宅销售额19720亿元，同比下降10.2%，降幅与去年全年增长26.6%相比，下滑36.8个百分点。
第一太平戴维斯上海住宅销售部董事唐华表示，在经历了5个多月的量缩期后，全国楼市整体成交低迷的状态并未出现好转。“二、三线城市库存高企、房价下行压力渐增的情况，逐渐传导至一线楼市。市场上购房者的观望情绪有增无减，因此，传统的楼市"红5月"并未如期而至。”
开发商资金压力有增无减。1－5月份，房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速比1－4月份回落0.9个百分点。目前已披露中期业绩预告的22家房企中，有14家房企预告净利润同比下滑，其中6家预亏。世荣兆业、广宇集团、滨江集团等5公司净利润降幅超过五成，嘉凯城亏损金额更是达到1.3亿元之巨。
实际上，从一季度起，126家上市房企的净利润就已现下滑态势，业绩下滑房企超过半数，同比整体下滑6.36%。在已披露前4月销售业绩的34家上市房企中，中海、保利、远洋地产等20余家品牌房企均出现业绩同比下滑现象。
同策咨询研究部总监张宏伟预计，第二季度最后一个月左右的时间，大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略，尽可能降低市场损失。
上海土地首流拍 土地市场释放遇冷信号
土地市场趋冷态势则更为明显。数据显示，1－5月份，房地产开发企业土地购置面积11090万平方米，同比下降5.7%，降幅比1－4月份收窄2.2个百分点；土地成交价款2954亿元，增长8.7%，增速回落0.9个百分点。
上海规土局9日发布公告，终止奉贤区某地块的出让。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示：“这是上海今年出现的首幅流拍地块，这无疑给当前"滞涨"的土地市场再加一层压力。”
上海易居研究院认为，一般来说，土地市场出现地块流拍，与楼市低迷有很密切的关联性。2008年、2011年均出现过类似的情况，其背后原因是目前多数房企现金流状况不容乐观，拿地积极性明显减弱。
据中原地产研究部数据，今年1－5月份，标杆房企拿地金额逐月下滑，其中5月份跌破百亿元，至71.28亿元，同比去年下降八成。
以龙头房企万科集团为例，今年5月，万科仅在北京、沈阳等地拿地3宗；而去年同期则拿下8个项目。同时，万科今年斩获的土地绝大部分位于北上广深等一线城市；而去年同期，其所拿地块主要位于重庆、昆明等二、三线城市。
楼市进入“下半场” 窄幅波动或是调整主基调
针对目前楼市呈现的量价双跌态势，住建部政策研究中心主任秦虹日前在“第五届中欧私人财富投资论坛”上指出，目前市场对中国楼市的看法普遍偏于悲观。秦虹认为，今年前几个月全国商品房销售面积之所以出现负增长，主要原因有三：
第一，去年同期商品房销量基数较高。2013年前4月全国商品房销售面积增速约为40%，跟这个增速相比是负增长，但从绝对销售量来看，高于除了2013年之外的任何一年。而自住性需求是常数，去年卖多了，今年就卖得少。从销售总量来看，仍然是一个不低的数字。
第二，近期楼市“崩盘”论、房价将“断崖式暴跌”等不对称信息让购房者的观望情绪日益加重。
第三，信贷约束影响了购房行为的实现。今年以来，个人住房抵押贷款收紧，使得购房者置业成本提高。一方面购买首套房不仅没有优惠利率，反而要在基准利率基础上上浮；另一方面，房贷额度紧张影响了刚需的置业需求。“现在市场需求主体是刚需自住型，如果没有贷款支持，他们几乎不可能买得起房子。因此，对房地产市场影响最大的还是货币政策和货币环境。”
展望下半年楼市走势，业内人士普遍认为，楼市销量负增长不会导致中国房地产市场“崩盘”。克而瑞研究中心分析称，当前中国自住性需求数量依然庞大，占到市场主体的80%左右。同时，还存在相当数量的改善型需求。
秦虹认为，今年是中国房地产市场的调整之年，但调整应是窄幅波动，而不是大起大落。政府今年还将坚持抑制投资投机性需求的政策，让真实的自住购房需求得以实现。
作者：郑钧天
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