申万李慧勇：冲击,YES 危机,NO-房地产调整对开发商银行信托地方债务影响

　　大智慧阿思达克通讯社7月2日讯，申银万国证券研究所首席宏观分析师李慧勇周三表示，长周期而言，人口拐点将至，行业需求增速渐缓。城镇化和二胎政策能够在一定程度上延缓需求下降的时间及幅度，但不足以改变趋势。预计未来房地产需求增速将下降至3%附近。新开工面积的 增长中枢将维持在0%左右，投资增长中枢将回落至8%左右。

　　李慧勇表示，短周期而言，利率变化是楼市调整最主要的影响因素。按揭贷款利率的明显上行，是春节之后楼市发生较明显的调整的主要原因。目前各主要银行积极落实央行支持按揭贷款要求，经济风险暴露也导致市场利率有所下行，预计未来首套房按揭贷款将适当宽松，提高购买力并推动观望性需求入市，从而带来楼市销售的企稳。

　　李慧勇称，2014年只有当房地产销售额下降幅度超过13%时，开发商才会面临资金链困难。市场销售情况是决定房地产企业资金链存亡的根本因素：在房地产企业的各项资金来源中，销售回款平均占52%，是最主要的资金来源，银行贷款平均占38%，是最重要的融资来源。在信贷零增长的极端情况下，2014年只有当房地产销售额下降幅度超过13%时，行业才会面临资金链困难。

　　在中性情形，行业整体不良率上升4bps，在悲观情形，银行业整体不良率上升6bps，对银行业影响有限。根据我们测算，在房地产发生风险时，银行业受到影响的房地产相关以及平台融资总规模约26.67万亿，占行业总资产的19.1%。（1）其中，房地产相关融资约为19.68万亿元，占行业总资产的14.1%，其中，按揭贷12.16万亿，开发商融资7.52万亿，分别占行业总资产的8.7%和5.4%；（2）地方政府融资平台规模大概为6.99万亿元，占行业总资产的5%。（3）在悲观情形，行业整体不良率上升6bps，在中性情形，行业整体不良率上升4bps，对银行业影响有限。

　　李慧勇认为，房地产信托兑付风险加大，房地产信托规模将略有收缩，信托报酬率收窄。随着前两年狂飙猛进的房地产项目的陆续到期，预计房地产信托的兑付风险也在2014年时有显露，但发生系统性风险概率不大。2013年以来市场上不断暴露出关于信托产品兑付危机的案例，加上监管层的整顿及转型的外界压力，部分公司2013年以来已将房地产信托业务局限于一线城市项目，二、三线城市项目数量大幅减少，其他城市只与特大型开发商合作。2014年这种趋势将持续。

　　李慧勇并表示，卖地收入的下滑、税收收入的放缓必然导致地方政府总体偿债压力的增加，但是在保增长、防风险的政策导向下，地方政府其他融资渠道的打开，尤其是发债渠道的打开，有助于缓解地方政府的偿债压力。城投债券的总体偿债风险有限。

　　发稿：任海霞/古美仪 审校：周晓峰/王兴

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