中国楼市的核武器来了

　　中国决策层在下一盘很大的棋，回暖势头明显的中国楼市，又将迎来一款新的核武器。

　　种种迹象表明，为稳定楼市，中国决策层在下一盘很大的棋，而这些政策的效果也开始慢慢显现。

　　中国国家统计局18日发布数据显示，4月份，70个大中城市中，新房价格环比下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。对比此前数月，房价下跌的城市数量不断减少，而房价上涨的城市数量则持续增加。

　　其中，北京、上海、广州、深圳4个一线城市率先回暖。4月份北京、上海、深圳都在2014年以来再度出现“日光盘”，楼市活跃度大幅提升。四个城市城市4月新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价也出现上涨。

　　此前房价“领跌”的温州市和杭州市房价也出现企稳迹象：4月温州房价环比上涨0.7%、杭州环比上涨0.4%。

　　从平均水平来看，国家统计局城市司高级统计师刘建伟透露，4月份70个大中城市新房价格环比综合平均上涨0.3%。这是70城房价在去年5月之后首次“转正”。

　　从2014年5月份开始，中国70城房价指数结束近两年的全面上涨，开始步入下跌通道，此后4个月房价跌幅持续扩大，直至去年9月份房价跌幅才开始震荡收窄。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称，目前楼市价格的止跌回稳，主要是由于中国楼市进入政策相对宽松时期。

　　最近一次降息后，中国5年以上贷款基准利率仅为5.65%，5年以上个人住房公积金贷款利率仅为3.75%，均处于历史低点。此前，中国商业贷款购房最高利率曾高达7.83%，住房公积金贷款购房最高利率一度高达5.22%。

　　从货币到行政，从中央到地方，多管齐下的“托市”组合拳之下，中国楼市成交量增长、价格止跌、存量消化的势头已经出现。

　　海通证券首席经济学家李迅雷表示，房地产行业在严厉的调控下也出现一段时间资金回收的困难，库存增加，但现在政策已经开始放松，随着销量的增加，供给相对较慢，价格也出现一定程度的上涨，尤其在一二线城市房价上涨的趋势得到确认。所以政策的拐点和去库存的拐点都已经出现。

　　交通银行金融研究中心发布的一份报告预测称，5月份沪深等重点城市成交量会继续回暖，新盘价格有上涨的势头，二手房“跳价”现象也将增多。

　　回暖势头明显的中国楼市，又将迎来一款新的核武器—MBS。

　　去年9月30日，中国央行、银监会首次出台通知，鼓励银行发行MBS。5月15日，中国银行间市场交易商协会发布了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引（试行）》的公告，MBS来势汹汹，有业内人士更把它称作引爆楼市热度的核弹头！

　　MBS是银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体（pool），利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。

　　因此，MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给MBS的投资者。

　　例如，有人两年首付30万买了一套100万的房子，基准利率借贷25年，利息约70万，本息合计140万,两年还款本金6万，利息6万，房子目前市值150万。这时银行把房子剩余按揭贷款64万打包成债券通过券商以低于房贷利率的收益率发行。

　　券商认为评估市值150万，抵押借款仅64万，抵押品价值充足，评级为AAA，发行利率取下限5%发行。这样银行顺利地拿回了所有贷款本金，将风险转移到证券市场，同时每年可以获得固定的息差（房贷利率-MBS利率-发行费率）。

　　从海外市场来看，MBS是资产证券化产品的绝对主力，截至2014年上半年，美国按揭贷款余额为13.3万亿元，其中MBS余额达到7.7万亿元，占比57.9%。

　　上世纪70年代前后，美国二战后“婴儿潮”一代开始成年，对房贷的需求激增，但由于房贷的发放机构商业银行的资金来源大多是中短期存款，而房贷是长期贷款，期限不匹配带来的利率风险和流动性风险不断积聚，造成金融机构资金来源紧张，很多美国人无法贷款买房。

　　为了解决房贷难题，从1968年起，具有美国政府背景的吉利美、房地美与房利美三大专业机构陆续从银行手上收购住房抵押贷款，然后打包成证券化产品，向投资者发售。

　　由于这些产品隐含了政府信用，但收益率高于美国国债，受到投资者追捧。MBS的发展自此进入快车道。

　　美国2001-2006年周期与也中国当前相似，企业部门负债率高、银行杠杆率高。居民端资金充裕，但限于银行杠杆高的问题而无法通过存贷款渠道为企业改善资产负债表。

　　所以美国选择的路径是通过证券化企业的资产并由居民端购买。这种路径下，企业获得资金，投资新产能。

　　在美国，住房抵押贷款证券化在完成利率市场化之后快速发展，MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元，同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%，极大促进了美国金融市场和房地产市场的发展。

　　某四大会计事务所参与过MBS业务的人士说，MBS业务从理论上，可以给银行带来几个好处：

　　一是将个贷转移至表外，减少负债，增加现金流；二是赚取贷款利率和MBS利率之间差价，甚至通道中介费；三是降低了过去银行在个贷业务长期资产和短期负债的匹配难度。

　　目前中国房屋贷款按揭余额约20万亿，其中超过3年期的约占90%。MBS开闸，银行只需将这部分贷款余额的优良部分拿出来进行证券化发行，其发行规模理论上可超过10万亿。

　　这将给中国房地产市场带来史无前例的变化，这就是房地产市场的金融化，房屋不再仅仅是居住品，同时变成了可以流通的金融产品。这大大增强这个行业的金融流动性，提高其金融效率，大大降低这个行业的资金成本。

　　银行通过MBS可以累积重新获得超过10万亿的流动性，获得这部分流动性以后又可以再次进行房屋抵押放贷，再做成MBS,再放贷，如此循环，稳赚利差，乐此不彼。

　　有人问，要是房价不涨甚至下跌，MBS风险如何控制？这个可以借鉴国外的风险评级制度对MBS产品进行评级，风险低的收益率低，风险高的收益率高，由市场去决定其销售利率。

　　假设券商评级机构以房屋评估市值的50%作为MBS（AAA级）发行金额的上限，也就是说评估市值100万的房子，机构认可AAA级发行的金额为50万元。

　　那么看一下上文例子，150万市值的房子，通过MBS回收75万的现金流以后，银行不仅完全收回64万的贷款余额，同时还多获得了额外的11万现金流进行放贷。

　　如果这100万是新房销售抵押，银行马上发行MBS的话，贷款70万可以收回50万，银行只用20万的现金流就做了70万的贷款生意，其杠杆比例是3.5倍。如果将AAA评级的标准降为发行金额为抵押品市值的60%，那么银行的杠杆比例将上升到7倍！

　　不难看出，MBS对于房地产业和银行业来说都会产生巨大的影响。银行拥有这个超级核武以后，其房屋抵押贷款的积极性将史无前例的提高，而全社会的闲置资金将会高效持续的流入MBS市场。

　　当房地产行业的资金成本因为MBS提升的金融流动性而降低的时候，其效应将逐步传导到与之相关的几十个实体行业，从而降低整个中国经济的资金成本，不仅促进实体经济的发展，而且会进一步促进MBS的发行，形成正反馈效应。

　　中国中心城市未来的城镇化道路将进一步加速，房地产行以及房地产金融衍生品行业极有可能迎来一个黄金十年。

　　如果说，当年美国政府推出MBS业务，是希望能有更多的穷人拥有新的住房，那么中国监管部门推出MBS就是为了转嫁房地产金融风险。

　　首先，与2005年试点时相比，持续近10年的炒房风潮已然消退，眼下申贷者绝大多数系刚需购房者，其抵押物很难真正变现，一旦房价大跌，支撑房贷债券的抵押物价格会大幅缩水，此势必引爆连锁式的支付风险。所以房贷证券化即使推出，各方的积极性不会很高。

　　再者，房贷按揭回款周期通常以20年计，中间不确定性太多，使房贷MBS的市场流动性在各种MBS产品中最差，而其收益率也处于偏低水平，所以证券市场的投资者与其选择房贷MBS，还不如寻找更高收益的非MBS的投资品种。

　　最后，券商承销房贷MBS“开价”会很高，银行未必吃得消。由于投资者寡，券商担心MBS产品被积压于自己手上，承销积极性也不高。

　　如此情形，若有券商勉强答应替银行“冒险”，承销“开价”也一定很高，这更让银行吃不消。

　　在券商看来承销房贷MBS为的是收取高额承销费，而绝不是拿钱去接受银行转嫁来的房贷风险。

　　房贷证券化的政策一再“提速”，但银行却很难提速。虽然，在很多财经媒体和专家看来，房贷证券化是一剂扩大房贷总盘子的“良药”，更是转嫁房贷风险的“妙招”。

　　但必须注意到，MBS产生和发展是一个非常复杂的过程，没有经过科学论证的顶层设计，没有一套缜密详细的实施方案，只能导致MBS走样，最终酿造金融风险。

　　目前，房地产风险已经凸显出来，金融市场上高收益替代产品不少，MBS若市场定价过高，风险就显而易见，金融机构盈利空间小；如果定价过低，根本没有吸引力。

　　如果MBS仅限于在银行间市场交易的话，可能出现的另一个问题是，银行之间达成一个相互购买对方产品的默契，以将贷款资产挪腾到表外，逃避信贷监管。

　　同时，MBS发育成熟的一个前提是利率完全市场化。美国的住房抵押贷款证券化，是在完成利率市场化之后快速发展起来的。中国在利率完全市场化之前，MBS发展的空间将是十分有限的。

　　中国央行此时推出MBS给出的一个导向是，力推房地产金融化。而最容易投机炒作的房地产行业过度金融化，带来的最大问题就是迅速推高金融风险，最终身不由己地被推向金融危机轨道。

　　必须注意的是，美国政府当初之所以成立“两房”，力推住房抵押贷款证券化，其目的是通过政府公共政策安排，解决居民住房融资难的问题。

　　但令其没有想到的是，由于事实上使得美国房地产过度金融化，在2007年住房抵押贷款证券化达到顶峰后，随即导致了2007年次贷危机爆发，引爆了2008年的全球金融危机。

　　财经评论员林耘表示：“房地产市场确实是一个很特殊的市场，一方面从现在特定发展阶段来讲，毫无疑问是经济支柱之一。另一方面，房地产又关系到老百姓生活的改善，所以它又是一个民生工程。”

　　所以，MBS的威力虽大，但要在短期内爆发不太现实，利率环境、政策支持、市场监管能否到位，将成为能否引爆这颗核弹的关键。